司法拍卖中

房产土地前期欠税的

 两点法律分析

司法拍卖被执行人的房产土地属于不动产交易，涉及买方税费包括：契税、印花税。涉及卖方税费包括：增值税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、印花税、城建税、（地方）教育费附加。此部分税款属于不动产交易过户过程中需要缴纳的税款。司法拍卖中法院会在拍卖公告中明确告知由谁负担，竞买人须仔细研读拍卖公告、评估报告，到税务机关调取被执行不动产欠税信息，届时依法缴纳。但对于房产土地前期欠税由谁负担，申请执行人接受以物抵债是否需要替代被执行人缴纳前期欠税，需要全面分析，仔细决策，避免产生争议、造成损失。

Part 01

被执行人被拍卖房产土地前期欠税

是否应由竞买人负担

2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）对财产处置环节的税费负担问题作出了明确规定，其中第六条（三）规定，确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等是人民法院应当履行的职责；第十三条（九）规定，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

2020年9月2日，国家税务总局“对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复”一、关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自负担”的建议。国家税务总局答复：“我局和最高人民法院赞同您关于税费承担方面的建议，最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求：一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容，充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等；二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益。”

以《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》和国家税务总局“对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复”为依据，自2017年以后，各级人民法院在受理执行案件中亦认为：前期欠税属于被执行人与税务机关形成的税收债权，无论拍卖与否，此欠税均已存在，此欠税与拍卖行为无关，不应属于交易环节税款，不能要求买受人承担。例如江苏省高级人民法院审理的（2018）苏执复113号案件、最高人民法院审理的（2022）最高法民再59号案件。其中江苏省高级人民法院在（2018）苏执复113号案件中阐述：“被执行人在前次交易中欠缴的税费并非本次交易过程中所产生，故不应由买受人承担”。

Part 02

申请执行人接受以物抵债

是否需要替代被执行人缴纳前期欠税

《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当优先于抵押权、质权、留置权执行。《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函【2005】869号）第四条规定：鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”

在对被执行人房产土地启动第二次评拍后，法院一般要求申请执行人在流拍后接受以物抵债，此时申请执行人变成房产土地的买受人。如果被执行人房产土地前期欠税发生在申请执行人抵押、质押、留置之前的，则申请执行人需要替代被执行人向税务机关缴纳前期欠缴的税款。如果被执行人的房产土地前期欠税发生在申请执行人抵押、质押、留置之后的，则申请执行人在接受以物抵债后无需向税务机关替代给付前期欠税。

    笔者/王会森