不动产超标的查封类执行异议案件的审查要点是什么？

执行简答

按照一般观点，判定是否存在超标的查封不动产情形，应重点查明申请执行标的数额、执行财产评估价值，并审查两者之间是否基本对应，即是否“明显超标的额”：

1.诉讼保全的标的物是不动产，而非存款等具有明确价额的财产，无法精确计算其价值，执行法院仅能按照已成交房产的价格情况，结合周边同类房产的实际成交价格，并考虑市场需求量以及价格波动等因素，综合估算查封、扣押、冻结房产的价值。

2.当事人提供的已在房屋产权部门备案的商品房购销合同，仅能说明交易时点的价格，可以作为确定房产价值的参考因素，不能据此确定查封、扣押、冻结房产的实际价值。

3.如果财产方便执行，不存在客观或法律障碍，执行法院应当立即对执行财产启动评估程序，进而认定是否存在超标的查封情形，而不宜无任何依据驳回异议。

4.总之，对于“明显超标的额”，应当从宽掌握。

附：最高院执行案例要旨参考

案例一

【案号】（2016）最高法执监288号

【裁判要旨】

执行程序中对于超标的查封争议，重点审查债权总额与执行标的物价值相当。

案例二

【案号】（2015）执复字第54号

【裁判要旨】

1.判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当先行查明案件执行标的数额。执行异议案件审查中，如对执行标的数额未经审查即认定不存在超标的查封，则构成认定事实不清。

2.被执行人如主张超标的查封，执行法院应当立即对案涉房产进行委托评估，按照委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。

（本文配图授权于----著名自然摄影师、博旅文化NatureCulture创始人郑洋老师）