法盛金融投资
日前，广州市规划和自然资源局增城区分局发布了一条国有建设用地使用权网上挂牌出让的公告，该地块土地用途为一类工业用地（M1），宗地面积为14744.00平方米（可建设用地面积14744.00平方米），地上容积率：≤4.0，总计算容积率建筑面积：≤58976平方米，工业用地使用年限为20年，自成交之日起算。
从种种迹象表明，该项目意向受让方已经有进行初步沟通，该地块在项目准入条件上已经对部分竞买人进行了限制，要求投资强度不低于1000万元/亩，项目建成达产后年产值不低于2727.2万元/亩，项目建成达产后年税收贡献不低于104.5万元/亩，项目达产后，每年R&D投入占企业产值的比重原则上不低于4%。
在《项目投入产出监管协议》第十一条中在土地产出率指标上要求：项目投产后第1年产值/营业收入不少于5.26亿元（ 608.7万元/亩），达产后年产值/营业收入不少于17.55亿元（ 2029万元/亩）。产值/营业收入按照一个完整会计年度计算。
以上几个指标怎么看都像是建成后为发行REITs做准备；在首批试点项目中，增城已有资产作为REITs底层资产参与了公募REITs试点。接着往下看，地块成交后，竞得人可在签订《成交确认书》后1个月内在增城区行政区域内注册成立股东与竞得人一致的独立项目法人，地块登记在上述新成立的独立项目法人名下进行项目开发。这一条，可以视其为发行REITs简化流程和降低发行时交易成本。
在《项目投入产出监管协议》第九条中，要求项目方在取得项目用地后20年内，未经甲方或本区相关职能部门评估审核并书面同意，乙方、丙方不得以私自转让公司股权或项目公司股权、对项目公司增资扩股或以项目公司破产、资产置换、股权质押、重组、兼并、分立、融资租赁等形式直接或间接转让项目用地使用权。乙方不得私自转让丙方股权。项目股权变更不得影响本协议的继续履行，不得影响乙方、丙方对园区的继续运营管理。
第十条要求在取得项目用地后20年内，项目建设用地使用权以及附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施未经甲方书面同意不得通过资产买卖交易的形式进行转让。丙方可以将一定比例用房租赁给产业链相关企业，承租企业须在增城区注册成立独立法人企业，所产生的全部税收依法持续在增城区税务部门缴纳。
而在第二十二条约定的违约责任中终于发现了REITs身影， 若乙、丙方出现以下任一情形的，视为根本违约，但如果要发行REITs则不受相关要求限制。
（一）在取得项目用地20年内，未经甲方书面同意，违反本协议第八条、第十条擅自将本项目用地或建（构）筑物部分或全部转让给第三人的。
（二）在取得项目用地20年内，未经甲方或本区相关职能部门评估审核并书面同意，私自以转让项目公司股权、项目公司增资扩股或以项目公司破产、资产置换、股权质押、重组、兼并、分立等形式，直接或间接转让项目用地使用权。但乙方因其未来进行投资和经营所需（包括为融资上市、引入基金、股东间合作、引入战略投资者、设立不动产投资信托基金（REITs）之目的）导致股权变更的，不受上述限制。
此前惠州已有土拍地块进行了REITs相关说明。近年来，广东探索工业上楼，腾出空间进行再开发；REITs作为资产盘活与资本应用的创新金融产品，试点三年在带动投资领域成效显著。土地拍卖环节作为发行REITs合规第一步至关重要，显然政府也意识到了用好REITs这一金融工具的重要作用，通过REITs盘活存量带动增量，构建资本与资产的良性循环为经济高质量发展提供助力。
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