作者：蒋峰
本文以一则人民法院公布的案例为基础，从法律和事实相结合的角度对相关的问题提出浅见。
一、本案当事人
1、原告：王某春
2、被告：郝某平
3、被告：徐中权
二、原告诉讼请求：
依法确认郝某平、徐某权就合肥市庐阳区高桥社区委B区24栋13号房产签订的两份存量房买卖合同无效（一份转让金额为14.6万元，一份转让金额为36万元）；2、本案的诉讼费用由郝某平、徐某权承担。
三、被告徐某权上诉请求：
撤销一审判决，改判驳回王某春的诉讼请求，一、二审诉讼费由王某春承担。
四、本案基本案情
1、位于合肥市高桥社居委B区移民安置区24幢13号房屋，建筑面积为153.94平方米，该房屋原产权登记在王某春名下，但一直由王某春的父母居住至今。
2、2006年5月31日，王某春将案涉房屋抵押给中国建设银行股份有限公司合肥胜利路支行，贷款金额为13万元，贷款期限自2006年6月1日至2011年6月30日。上述抵押贷款由徐某权代为偿还，并注销了抵押登记。
3、 郝某平系小贷公司员工，王某春因资金困难向其借款5万元，但郝某平要求王某春以登记在其名下的案涉房屋作为担保。
4、2008年7月29日，王某春、白某（系王国春前妻）向郝某平出具了一份委托书，全权委托郝某平“办理上述还款注销抵押登记、注销抵押登记后房屋买卖、产权过户以及与此相关的手续：包括签定房屋买卖合同、存量房买卖合同、包括到资金托管中心和银行开户及领取房款（或者直接打入受托人指定的账户）、房屋交接、水电过户、开取完税证明等一切相关手续”。当日，双方在安徽省合肥市中安公证处办理了上述委托书公证。
5、 2011年3月，郝某平代理王某春与徐某权签定了一份《存量房买卖合同》，约定徐某权以价款146000元购买案涉房屋。
6、2011年3月22日，徐某权在税务部门办理房产交易缴纳税费手续，税务部门在上述《存量房买卖合同》上注明“核价，伍拾叁万”，并加盖了“合肥市基准房价审核专业章（庐）”，当日，徐某权按53万元计税金额办理完税手续，其共计缴纳税费56271元（34450元+21200元+616元+5元）。
7、当日，徐某权通过徽商银行向存量房账户交款146000元。后，案涉房屋产权登记在徐某权名下。
8、徐某权在庭审中陈述其职业为“个人二手房投资交易，包括帮助客户进行过户、代理、垫资”，以及“郝某平是小贷公司做业务，经常有房屋出售，经过这些业务往来认识徐某权”，且其知道案涉房屋系小贷公司出售的房屋。
9、2011年3月11日，郝某平代理王某春与徐某权就案涉房屋另签定了一份《存量房买卖合同》，该份合同价款为36万元，双方在该份合同中补充约定：1、该房总房价包含一切过户费用；2、该房款在过户之前全额付清；3、该房交接由乙方自行处理；4、乙方同意用首付款帮甲方偿还银行贷款。
五、本案争议焦点：徐某权、郝某平之间的交易行为是否属于恶意串通情形？
六、法院审理结果：
一审法院审理结果：
1、撤销徐某权与郝某平就位合肥市庐阳区镇高桥社居委B区移民安置区24栋13号房产签订的两份《存量房买卖合同》（两份合同价款分别为146000元和360000元）。
2、案件受理费为8860元，评估费3000元，合计11860元，由徐某权、郝某平负担。
二审法院审理结果：
1、撤销合肥市庐阳区人民法院作出（2017）皖0103民初1248号民事判决
2、确认徐某权与郝某平就位合肥市庐阳区镇高桥社居委B区移民安置区24栋13号房产签订的两份《存量房买卖合同》（两份合同价款分别为146000元和360000元）无效。
3、 一审案件受理费8860元、评估费3000元，合计11860元由徐某权、郝某平承担；二审案件受理费8860元，由徐某权负担。
4、本判决为终审判决。
七、评析
1、恶意串通：它是指行为人和相对人基于真实意思作出的，违反公序良俗的法律行为。行为和相对人具有主观恶意、主观通谋和损害目的。
2、合同被认定无效的条件：
(1) 一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同
(2)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同;
(3)合法形式掩盖非法目的的合同;
(4)损害社会公共利益的合同;
(5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同;
(6)对于造成对方人身伤害免责的合同条款。
(7)因故意或重大过失造成对方财产损失
(8)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。
(9)根据《民法通则》，无民事行为能力人实施的或者限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效民事行为。因此，主体不合格也可能导致合同无效，例如：
(a) 无民事行为能力人、限制民事行为能力人订立合同且法定代理人不予追认的，该合同无效。其例外情况是：纯获利益的合同和与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不需追认，合同当然有效。
(b) 法定代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效;
(c) 法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，且相对人知道或应当知道其超越权限的，该合同无效。
3、结合本案例来分析：
第一个方面：王某春曾于2008年7月向郝某平借款5万元。这其中有个“民间借贷关系”。王某春以自己的房子为这个借款办了个抵押登记。这里面有个房子担保的事。王某春、白某（系王国春前妻）向郝某平出具了一份委托书。全权委托郝某平办理房产出售相关业务。这其中有个“委托合同关系”。委托方是王某春、白某。被委托方是郝某平。实际是个代理关系。郝某平有代理权限。
第二个方面：郝某平作为代理人应当以维护被代理人的利益为己任，郝某平出售涉案房屋未征询王某春的意见，郝某平擅自出售涉案房屋的行为违背了诚实信用原则。
第三个方面：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第一款和第二款规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。在本案中，徐某权与郝某平的交易合同真实价格应当是14.6万元。具体这样分析：
第一个分析：徐某权抗辩其购买案涉房屋的价款为36万元，并提供了一份2011年3月11日存量房买卖合同佐证，但其只提供了一张16万收据，以及2011年3月22日的14.6万元银行转款等证据，未能提供36万元的足额资金往来证据，且16万收据未有资金往来证据佐证，故法院对该份16万元收据以及该份存量房买卖合同未予以采信。同时，郝某平代理王某春与徐某权就案涉房屋又签订了一份价款为146000元的存量房买卖合同，该份合同加盖了税务部门核税印章，且存量房银行账户交易金额均为146000元，故法院认定该份存量房买卖合同为案涉房屋的真实交易合同。
第二个分析：在诉讼过程中，王某春申请对案涉房屋进行评估，依据安徽天源价格房地产土地经纪有限公司出具的《房地产估价报告》，案涉房屋在价值时点2011年3月15日的估价为47.31万元。因此，如按交易价格14.6万元计算，其明显低于评估价的百分之七十。而且即使按徐中权提供的16万元收据，以及14.6万元转款计算，上述付款共计为30.6万元，也低于评估价的百分之七十。
第四个方面：受让人徐某权不是善意的第三人。依据《合同法》第74条规定来衡量：第74条规定中有一句话：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”，这条规定说的就是受让人主观恶意的情形。在本案中受让人徐某权是明知房价是低于市场价格70%的底线的。具体理由有这些：1、徐某权陈述其职业为个人二手房投资交易，因此，徐某权应为房产投资专业人士，其应对案涉房屋当时的市场交易价格知晓；2、徐某权陈述由于郝某平为小贷公司员工，双方之间存在业务往来，因此，徐某权应当知晓案涉房屋系债务人抵押房屋；3、案涉房屋过户时核税价为53万元，徐某权抗辩为了避税而签订了14.6万元的存量房买卖合同，如避税，双方签订的36万元存量房买卖合同已经能达到了避税目的，无必要再签订一份14.6万元存量房买卖合同，因此，价款为36万元存量房买卖合同是徐某权与郝某平为了以合法形式掩盖非法目的而签订，徐某权和郝某平存在主观故意；4、案涉房屋于2011年3月交易过户，但迟于王某春诉至一审法院前，徐某权都未向王某春主张让房，而且案涉房屋一直由王某春父母居住，徐某权在房屋过户后也未能及时告知王某春案涉房屋已被变卖事实，致使王某春对案涉房屋被变卖的事也是一直不知情；5、价款为36万元的存量房买卖合同的补充条款明确约定，案涉房屋交接由徐某权自行处理，该约定不符合房屋交易常规，证明了郝某平和徐某权已经提前预知案涉房屋交接困难的程度
第五个方面：根据最高人民法院《关于适用<共和国民事诉讼法>的解释》第109条规定“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。这条规定指出了“恶意串通”事实的证明标准。只要能够排除合理怀疑的因素就可以了。徐某权从事二手房交易工作，依据常理郝某平与徐某权对于房屋价格市场行情均具备较精准的了解，应当知晓涉案房屋的市场价格远高于交易价格，徐某权对涉案房屋交付存在的困难也是明知的。徐某权的转账交易记录为14.6万元，其主张的现金支付没有相应的转账记录予以印证，法院难以采信。从房屋交易价格来看，郝某平将案涉房屋以14.6万元出售于徐某权，即使按照徐某权陈述的支付款含税34045元也明显低于市场价格。法院对于郝某平与徐某权恶意串通损害他人合法权利行为导致合同无效的认定合法有据，徐某权关于此节上诉理由不能成立，法院不予支持。
第六个方面：王某春一审起诉要求确认合同无效，撤销合同不属于其诉讼请求范围之内，一审法院在判项中确定撤销合同不当，二审法院予以纠正。
代理人要诚信为本。维护被代理人的利益才是合法的
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