律师代理购房还有多远
http://www.sina.com.cn 2004年05月25日17:27 央视《新闻观察》

　　记者：宇彤 李志贵 曹文玉

　　总导视：房地产市场不断发展，消费者法律意识日渐增强。

　　同期：因为有很多法律问题自己可能不太清楚，然后请一个律师是不是心里有一点儿底。
    第39届世界广告大会     迷住男人的数码武器    
命运我把握 好运不错过     注册财富会员人人得奖

　　不合理律师费用应该叫停，为自己利益埋单需明明白白

　　同期： 我们花钱请律师的话，等于是替开发商请了一个律师，为开发商来服务的，不是为我们业主来服务的。

　　购房代理制度呼之难出，相关法律法规急待出台

　　同期：就是现在只要有开发商欺诈，让他诈一赔十

　　请收看本期新闻观察：律师代理购房还有多远

　　主持人：买房子是百姓生活中的大事，随着人们生活水平的不断提高，购房需求也不断加大，对于日渐兴旺发展的房产市场，人们的关注程度也不断加深，一段时期以来，相关的法律法规先后出台，推动着这一市场的法制化、规范化进程。作为这一市场的主角之一购房者们也越来越多地认识到借助法律手段实现安全购房是比较理性的选择。

　　解说：

　　记者在日前召开的北京个人购房房地产展示交易会上看到，在三三两两的看房人群中，陪同咨询的有的是亲朋好友，有的已经是法律专业人士了，由此可见现在的消费者已经日趋理性，开始借助法律手段实现安全购房。据了解，京城不少家律师事务所对于购置房产的咨询代理业务都出现了大幅度增长，有的律师事务所这类业务的比重甚至达到了二分之一。

　　同期声：

　　(购房者)：

　　1:因为有很多法律问题自己可能不太清楚，然后请一个律师是不是心里有一点儿底。

　　2.因为毕竟开发商对个人购房者是一个强势的，他处在一个强势的地位，老百姓有一些法律法规从我们来说不是很清楚，还是需要比较专业的人员来看

　　3:因为我们对这方面不清楚，所以请一下律师，这样他给我们解释一下这个买房有些什么问题，法律条款，就等于是咨询了吧，然后他给我们解释，买房和购房有不懂的问题，然后请律师跟我们解释清楚。

　　解说：购房过程中所涉及的大量的房地产法律、法规以及政策信息，购房者是不甚了解的，而开发商熟悉房产项目的全部运作过程，并常年有法律顾问或专业律师提供相应的法律服务，实际上这是一种信息的不对等，目前律师可以为购房者提供的服务有审查开发商项目的合法性，提供购房法律方案，参与谈判，协助签订商品房买卖合同，验收房屋，协助签订物业管理公约等，而这些对于购房者来说都是最起码的维权保障。

　　同期声：

　　购房者：原来买房没有请律师，后来买完房以后发现开发商的承诺跟实际情况相差的特别大。再找律师打官司，有的业主打官司就出现了打官司非常非常难，这时候我们要签订合同可能要是通过律师签订合同。

　　解说：这位购房者提出的问题就是购房代理了，它是比购房咨询更进一步的法律服务，在这项服务中律师被授予比较大的决策权，能直接代替消费者签订包括房屋买卖合同、商品房的银行贷款合同、签订抵押合同、保险合同等所有法律文本，但是目前整个房产交易市场中这种交易模式特别少。常见的都是购房咨询服务，律师只履行一种提醒义务，这是一种顾问合作模式，就是消费者在买房子的时候请律师做他的购房顾问，陪同购房。整个细节，消费者和律师共同参与，有什么事情消费者咨询律师，律师提供答复，然后把风险告诉给消费者，由消费者来决定整个合同的签署问题。但是在律师咨询的服务模式下，一但真的出现了法律纠纷，消费者的利益很难得到保障。

　　代理购房咨询购房

　　律师决策权大小

　　律师代客户签订合同能不能

　　服务形式全程代理顾问，咨询

　　导视一：不合理律师费用应该叫停，为自己利益埋单需明明白白

　　一旦产生纠纷以后，他必然是为对方负责，不是为你负责，因为是对方选择了他，虽然你承担了成本

　　请继续收看本期新闻观察：律师代理购房还有多远

　　解说：不论是选择购房咨询还是更进一步的购房代理服务，人们已经充分认识到了这种借助法律手段维护自身权益的好处，它可以考验开发项目的诚信度，预支风险，降低交易成本，同时在大的环境上可以净化市场，假如每个购房者买房时都有智囊团护驾，不法开发商也就没空子可钻，房地产纠纷将大为减少。但是在实际操做过程中，有些环节还是存在问题的。记者在北京市海淀区一个刚刚入住不久的小区门前遇到了两位购房人，他们在购房时想到了律师也付了律师费

　　同期声；购房者：1.我买房在开发商那边有律师，然后我付了律师费，但是他没有为我们业主服务。

　　2 我们花钱请律师的话，等于是替开发商请了一个律师，为开发商来服务的，不是为我们业主来服务的。

　　3:北京汉卓律师事务所 秦兵

　　现在很多消费者在买房子的时候有一笔支出也是律师费，但是这个律师是协助银行来审查消费者的，就是审查你有没有资格去贷款。我觉得他这个律师的服务对象不是消费者，他的服务对象是银行。因为不是消费者选择的他，是银行或者开发商指定的，所以这样的律师必然不能为消费者服务。虽然你出钱了，但是因为你没有选择权，他是为选择他的人来服务，这是规律，不信你可以试一试。一旦产生纠纷以后，他必然是为对方负责，不是为你负责，因为是对方选择了他，虽然你承担了成本。

　　解说：

　　据了解，目前购房者在办理购房贷款时，一般由银行指定律师对购房人进行相关审核，以规避银行风险，事实上这笔律师费是由购房人来支付的，而根据谁受益谁付费的原则，这显然是不合理的，有不少业内人表示这笔费用应该由银行或开发商来埋单，而购房人将这笔费用改用来请自己的律师。另外，这种不合理的收费也使消费者对律师的费用问题有了一定的疑虑；

　　同期声：北京市汉卓律师事务所 律师 秦兵

　　很多消费者总是认为，前期请律师成本太高，实际上你算一算，我们按最高收费来算，前期你买一套房子一百万只不过花三万六，3.6%，这是最高收费了，如果你要打官司的话，一审的诉讼费就是3%，二审的诉讼费是3%，这是光交给法院的大概就有百分之五、六，然后你再交给律师的，可能一审在9%，二审在6%到9%，这又是将近20%，所以你有可能要将近拿出18%到23%的成本，来进行购房以后的维权，这几乎相当于消费者买房的首付了。所以在所有的交易模式中都是前期预防的成本大大低于后期补救的成本。

　　解说：实际上这笔帐算清楚了，人们就会明明白白付费，真正为自己买风险保障。但是，如果消费者真想要花钱请律师去代理购房，他就会发现有新的障碍难以克服。

　　导视二：

　　购房代理制度呼之难出，相关法律急待出台

　　就是现在只要有开发商欺诈，让他诈一赔十，

　　请继续收看本期新闻观察：律师代理购房还有多远

　　解说：目前在北京乃至全国，律师提供顾问式的购房服务已经较多，大多能为购房者解决很多实际问题。还有部分购房者已经开始尝试更进一步的购房代理服务，但目前的这种购房代理服务距真正意义上的购房代理制度还相差甚远

　　同期声；北京市汉卓律师事务所 律师 秦兵

　　因为有时候律师他也看不到相关的许可资料的原件。因为目前我们国家的房地产档案并不是法定的对律师开放，有些档案是法定的对律师开放的，就是律师可以查阅，复制，抄录的，但是像房地产档案并不是对律师有一种法律规定说律师可以查阅，所以律师的权限全部来自于业主，或者消费者，消费者有什么权限，律师有什么权限，律师的权限不可能超过消费者。

　　解说；其实在整个房产市场，规范的制度不但是消费者的愿望也逐渐成为开发商的愿望：

　　同期声：

　　北京市某楼盘项目销售负责人 毛雨潇

　　我觉得如果是一个购房者来律师来，到我们这里来买房我们是非常欢迎的。因为是这样的，市场越来越规范了，带着律师来和我们来了解我们的项目，对每一个条款，包括入住，交房，装修标准都是非常好的，这样更适合，我觉得这样对我们的成交是最有帮助的，而且对市场的规范是最好的。

　　北京市某楼盘项目销售负责人 成平

　　其实像我们客户带律师来，对我们销售来讲其实是，我们常常也是从今天获益非浅。因为律师提的一些问题可以增加我们销售更多的专业性，让我们能够面对理性的客户的时候，能够对于他们的服务能够更加的全面。

　　解说：所有的愿望都是利好的，但是将其变为现实还需很长的路要走，这需要整个行业大环境的改变。

　　同期声：

　　北京市某楼盘项目

　　策划总监 路钢

　　我觉得应该从上面来把这个条理再梳理一下。因为毕竟是，就包括我们卖房的人将来也会是客户，包括我也买房，同样会遇到这个问题。

　　解说：事实上，目前有些国家，消费者在购房的时候几乎不用出面了，就是全权委托给律师，因为整个流程全部标准化了。但在我国，律师购房代理作为一种新生事物，目前还缺乏相关法律的保障。

　　同期声：北京市汉卓律师事务所 律师 秦兵

　　首先是商品房交易中的反欺诈立法，就是现在只要有开发商欺诈，让他诈一赔十，让他感觉到欺诈不经济，第二个就是代理法，特别是律师代理法，而不是简单的律师法或者合同法的委托代理合同，委托合同，而是一项专业的代理法。只有这样的时候，双方的权利义务才能够精确的分配好。第三个就是律师的责任保险。

　　主持人：将这种新出现的购房方式作为一项制度确定下来，并逐步向严格意义上的授权代理过渡，使更多购房人受益，这是发展的方向，也是各方面努力的方向， 据了解，去年，北京就有人大代表向相关部门提交了推进律师代理购房的提案，目前相关部门还在研究之中。

　　中央电视台西部频道 《新闻观察》栏目5月25日供稿