国庆假期刚过，对于买房者又一利好传来：公积金贷款利率下调。目前已有浙江杭州、无锡、河南郑州、广西南宁、河北石家庄、甘肃天水、吉林省吉林市、四川泸州、湖北襄阳和宜昌等多个城市下调了公积金贷款利率。
虽然住房公积金贷款利率下调，对买房者是一大利好，毕竟贷款利率下调可以减轻买房的贷款成本，但实际刺激效果如果呢？
首先，从个人住房贷款中公积金住房贷款的占比情况看，公积金贷款利率的下调影响有限
买房从银行贷款已经成为大众的普遍买房模式，公积金贷款虽然在支持广大居民买房提供了很大的经济支持，但从买房贷款的规模看，大众买房仍然是以银行贷款为主。
根据央行发布《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》的数据显示，2022年二季度末，我国金融机构对个人住房贷款的贷款余额为38.86万亿元，虽然比去年同期增长了6.2%，但增速比上年末低了5.1个百分点。
而公积金贷款余额是多少呢？根据《全国住房公积金2021年年度报告》的数据显示，截至2021年末，我国实际缴存公积金余额为81882.14亿元，个人住房公积金贷款余额68931.12亿元。
个人住房公积金贷款余额68931.12亿元与我国金融机构对个人住房贷款的贷款余额为38.86万亿元相比，只有17.74%。因此，从公积金贷款的规模上看，公积金贷款利率的下调对买房的影响力远远低于金融机构贷款利率的影响程度。
截至 2021年末，住房公积金累计缴存总额224991.31亿元，缴存余额81882.14亿元，分别比上年末增长14.89%、 12.10%,结余资金12942.48亿元。其中，北京缴存余额6181.49亿元。
个人住房贷款方面显示，2021年，发放住房公积金个人住房贷款310.33万笔，比上年增长2.50%；发放金额13964.22亿元，比上年增长4.52%。截至2021年末，累计发放住房公积金个人住房贷款4234.71万笔、125302.81亿元，分别比上年末增长7.91%和12.54%；个人住房贷款余额68931.12亿元，比上年末增长10.62%；个人住房贷款率84.18%，比上年末减少1.13个百分点。
其次，居民家庭买房可申请的公积金贷款额度有限，贷款利率下调减少的融资成本也十分有限
我国能够申请住房公积金贷款的人群非常有限，毕竟申请住房公积金贷款的前提是缴纳住房公积金，而我国的大量买房刚需却有可能没有缴纳住房公积金。数据显示，截至2021年末我国城镇职工基本养老保险人数为9.99亿人，但住房公积金实缴人数仅有1.53亿人，大量企业没有给职工缴纳住房公积金，这些人当然也没有资格申请住房公积金贷款。
有资格申请住房公积金的人又会怎么样呢？以前对公积金使用的额度有严格的控制，当然这是为了更大范围的普惠更多的居民，但无形中减弱了公积金贷款对买房者的支持能力。从现有的数据分析看，2022年个人公积金住房贷款申请量302.7万笔，已经发放个人公积金住房贷款总额约1.33万亿元，平均每一笔43.6万元。
以前，一般情况下本人申请住房公积金贷款的最高限额是40万元，即使加上配偶的住房公积金最高贷款限额也只有60万元，再加上补充住房公积金后夫妻双方相加公积金贷款最高额度也仅仅70万元。70万元的贷款额度在四五线城市可能还有意义，但对于目前一套住房上千万的一线城市、几百万的二线城市无疑是杯水车薪。
虽然今年以来全国已有120多个城市或地区对住房公积金贷款政策进行了调整。如江苏省徐州市夫妻双方个人公积金贷款额度上调至100万元；上海公积金可贷额度从原先的个人可贷最高额度40万元上调到70万元，家庭最高可贷额度人80万元上调到140万元。但面对巨大的买房资金需求仍然属于锦上添花。
其三，公积金贷款利率的下调幅度有限，对于买房者来说，并没有非常大的成本降低效果
虽然说，住房公积金贷款利率下调确实可以带来贷款成本的下降，但是公积金贷款规模本身就比较少，每个家庭申请的个人住房公积金贷款金额也有限，同时贷款下调幅度的力度也有限。
根据人民银行公告，下调首套住房个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年) 住房公积金贷款利率调整为2.6%、5年以上住房公积金贷款利率调整为3.1%。执行时间是2022年10月1日。值得重视的是，对于第二套住房个人住房公积金贷款利率政策仍然保持不变，即5年以下(含5年) 住房公积金贷款利率不低于3.025%、5年以上公积金贷款利率不代于3.575%。
如果我们以上面的每笔公积金贷款金额43万元进行测算，贷款利率下调0.15个百分点，每笔公积金贷款每年节省的贷款成本约为645元。
住房公积金政策和公积金贷款，作为历史的产物对居民买房确实曾经发挥了非常重要的作用，但从目前的现实看，其意义已经越来越弱，因此，一些经济学家曾建议：“公积金已经完成了历史使命，应该取消”。（麒鉴）
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