大家都还记得房贷的提前还款潮吗？曾经经营贷置换提前偿还房贷可以节省几十万利息诱导多少人蠢蠢欲动、跃跃欲试，毕竟几十万对工薪阶层是一个非常诱人的便宜。
朋友小林就是通过个人经营贷贷款300万元置换了房贷，贷款利率从房贷利率的4.9%下降到了经营贷的3.5%，300万元30年期限需要支付利息273万元，个人经营贷款最多支付利息185万元，30年可以节省88万元。但由于经营贷即将到期，最近被银行要求提前全部偿还贷款，这让小林陷入了难以偿还的困境。
2020年至2022年的三年间，无数的房贷者为了贪图节省一点房贷利息，以3年的企业经营贷、个体工商贷等提前偿还了30年的住房按揭，有些贷款者还选择了先息后本的偿还方式。
实际上呢？一些通过房贷中介转换房贷的人并没有节省那么多的利息，而自己通过经营贷和个人工商贷转换贷款的人，虽然名义上可能节省了房贷利息，但是目前却不淡定了。
第一，那些贷款用途不符的贷款人，可能会面临要求提前偿还贷款的处罚，并面临提前偿还贷款的巨大压力
一些人以企业经营贷和个体工商贷的方式办理了新的贷款，用这些新的贷款转换了以前的房贷，看起来确实是节省了利息开支，但近两年监管部门加大了对贷款用途的检查监督力度，对贷款用途不符的银行进行处罚，对贷款当然要求提前偿还。
2023年6月21日上海银保监局两次对招商银行股份有限公司上海分行分别罚款880万元及160万元，主要是因为个人贷款资金违规用于购房等禁止性领域等。
2023年10月10日国家金融监督管理总局淮安监管分局对中国建设银行股份有限公司淮安分行罚款95万元。主要因为贷后管理不到位、贷款被挪用于购房。
2023年6月国家金融监管总局、央行以及外汇管理局3家监管机构对银行业（不包含个人）共计下发154张罚单，罚款金额高达2.47亿元，房地产业务违规成了不少银行此次被罚的主要原因之一。
一旦受到监管处罚，那些通过各种名义贷款置换房贷的贷款者必然会要求全部提前偿还贷款，这将导致部分贷款人遭遇资金困局。
第二，那些通过经营贷和个体工商贷置换房贷的贷款陆续到期，如果到期以后无法续贷则面临资金流断裂的风险
以前按揭贷款的用途就是买房，是合法合理的。但通过经营贷和消费贷买房则是严格禁止的，随着监管检查处罚力度的加强，银行再通过经营贷和消费贷偿还以前的买房贷款在贷款用途上将难以为继。
经营贷和消费贷一般情况下期限是三年，目前已经陆续到期，贷款到期以后怎么办呢？正常情况下是无法找出合理合法的贷款理由的。因为你的经营现金流根本无法支撑贷款的金额，比如几百万甚至上千万，而不是几十万；同样消费贷的用途也无法支撑几百万的消费贷款，如果银行不愿意承担贷款政策风险、不能继续发放无真实用途的经营贷和消费贷，那么贷款人必须偿还这部分贷款。这对于一般人来说，都是难以承受。
第三，即使银行愿意继续以经营贷和消费贷贷款，也可能面临巨大的贷款缺口
目前经营贷和消费贷陆续到期，必然面临续贷的需求。但只能办理以房屋抵押的贷款，而正常情况下，住房按揭贷款是以买房价格为基础进行计算，而住房抵押贷款的比例只能是评估价格的7成。
现在面临的问题是，很多城市的住房价格都有一定的下降，而银行对住房的评估价格也会下调，目前大多数银行的住房评估价已经下调25%～30%。如果以前银行对一套住房的评估价为1000万，贷款金额则可以达到700万出来；现在经营贷或消费贷到期了需要偿还这700万的贷款，如果银行再续贷700万元则完全没有问题。问题是现在银行对这套住房的评估价只有700万，即使能够续贷也只能是700万元的7成即490万，贷款者需要拿出210万的资金偿还银行贷款。而对于大多数人来说，210万元毕竟不是小数目，而三年以后会不会继续加大资金缺口还是未知，但贷款人面临的还款压力却是实实在在的，而贷款缺口只能越来越大。
目前，有的人已经因为通过中介贷款提前还贷，但是不仅没有节省利息还多支付了很多中介费和手续费，同时面临贷款用途不合规、贷款到期形成资金缺口的风险；而另外一些通过经营贷和消费贷提前偿还房贷的人，则已经受到了提前偿还贷款的困局；另外一些提前偿还房贷的人则面临经营和消费贷贷款到期后形成的巨大资金缺口。有的人已经进入失信人行列，甚至有的人抵押的住房被司法拍卖。难怪有的人把通过贷款转换提前还贷的部分人称为典型的贪小便宜吃大亏，捡了芝麻丢了西瓜。
实际上，如果你有多余闲置的资金，提前还贷是没有任何问题的；如果是通过经营贷和消费贷进行置换提前偿还，那还是应该慎重。你觉得是这样的吗？（麒鉴说银行）
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