朋友说,他看到一些人持有好几套房产,每套房都有贷款。请问,持有多套房产的人,每套房都可以抵押贷款吗?多套房产抵押贷款合法吗?
住房贷款基本上可以分两大类:住房按揭贷款和住房抵押贷款,每一种贷款的方式不同,对贷款的需要也并不相同。
01 以前对贷款管理和风险控制不严的时候,确实有人通过贷款购买多套住房的情形,但这种情形现在已经越来越少了
以前曾经有一个朋友,参加工作没有几年,就一口气通过住房按揭贷款购买了六套住房,通过借钱偿还按揭贷款。办理入住以后。出租三套住房基本就偿还了六套住房的贷款。再后来房价上涨了一倍,出售了三套住房,还完了全部六套住房的贷款,手里就有了三套房。
听到这个故事的时候,既为自己只有一套住房感到惭愧,同时仍然认为这种方式自己是无法做到的:一是缺乏这样的勇气;二是自己要养活一家人的生活,不敢拿全家的生活做赌注。
但后来随着住房政策的从严以及对住房贷款的管理越来越严格,这种多套住房以房养房的方法越来越难以进行操作了。
02 一个人购买多套住房是否可以同时办理住房按揭贷款呢?合理合法吗?
无论是从法律上还是政策规定上,并没有明令禁止一个人可以购买多处住房,当然也更没有明令禁止一个人可以同时购买多处住房,更没有明确规定一个人不能同时对购买的多处住房办理按揭贷款。所以,一个人同时或者分别购买多处住房并办理住房按揭贷款是合理、合法的。
但是,随着我国房地产调控政策的不断实施,购买住房的首付款政策和贷款利率都有非常大的不同。近几年来,我国的房地产调控政策都是在控制需求为主要方式,包括限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制措施,其中住房信贷政策主要是限购、限贷款等起到重要的作用,包括首付款比例、二套房首付款比例以及贷款利率,这些因素中贷款利率的影响因素有但并不是最大的,能不能贷款、贷款首付多少才是对购买住房影响最大的因素。比如购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%,贷款购买第二套住房,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
因此,购买多套住房首先你要有资格,没有资格你根本无法购买,而且你即使有资格购买多套住房时,首付的比例也是非常之高,能够贷款的比例非常低,如第二套住房的首付款比例必须超过50%,严格时要超过70%,因此除非你有足够的自有资金,否则靠贷款购买多套住房是非常困难的。
03 如果你已经持有多套住房,可以通过住房进行抵押贷款吗?当然可以,但是有条件。
如果你已经持有了多套住房,是不是可以用这些住房办理抵押贷款呢?当然可以,因为用住房抵押办理贷款是最有效的贷款方式之一,很多人在办理不了信用贷款的情况下,以住房抵押能够办理贷款的可能性就大大增加了。
但是住房抵押贷款也是有条件的,并不是只要以住房抵押办理贷款就可以能够贷款,关键的是贷款的用途是不是合规、合理、合法。
有的人可能会说,我用自己的房子抵押的贷款有什么合规不合规的?还真的是,不合规的是贷款的用途。
我国个人贷款有严格的贷款用途,贷款允许用于大额消费品、家居家装、旅游、结婚、留学深造等常规的消费,也包括就医等特殊的消费用途以及一些其他的合理缺资情况。同时个人贷款资金也有严格的禁止性规定,如不能用于股票、基金、期货、房地产开发等理财和投资渠道。
因此,如果你用多套住房办理抵押贷款,贷款用途是一个非常大的障碍,如果如期实现贷款,贷款的资金用途是一个大的考验。近日某银行一天收到12张监管行政处罚单,合计罚金高达658.75万元,其中就有个人消费贷款资金被挪用于购买理财、投资证券、购房或偿还贷款等、违规发放消费贷款并流入证券市场、房地产市场等。
综述,如果你是以贷款的方式购买多套住房,那么就必须条例目前的房地产调控政策、首付款政策和贷款的比例,还有一个条件就是你的收入水平是贷款还款水平的2倍以上;如果你是以现在持有的多套住房办理抵押贷款,那么,你的贷款用途的合规性是一个严厉的考验。(麒鉴)
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