上一篇，《从天堂坠落！这是摔得最惨的神区》，我们聊了杭州的临平区。
今天我们来看一看，杭州分区后10区中最大的受益者，也是杭州的“央区”，上城区！
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无敌的央区，无敌的高铁站！
杭州重新分区前，上城区只有26平方公里，是面积最小的“袖珍”区
但是通过调整合并江干区后，其面积直接扩大近5倍，达到121平方公里，相较拱墅区在兼并下城区后只由69平方公里扩大到98平方公里，明显占了上风！
再看那余杭区，拆了临平反而变小了，萧山切走大江东也变小了，江干区更是消失了……
上城区在杭州本轮区划调整中，无疑成了最大的赢家！
原本上城区的GDP只有1192亿，在杭州10区中只能排到第5，但是在兼并江干区后2021年体量就猛增到2412亿
排名上升到第2位，仅与余杭相差不到85亿，一举超越了滨江、萧山和西湖！
上城区吸收的还都是江干区最精华的部分，市政府所在地钱江新城、杭州东站等，大IP都被打上了上城的标签。
笔者夜拍的钱江新城一角
其中钱江新城是杭州的新名片，2016年G20杭州峰会后，钱江新城灯光秀也成为杭州一张全新的文化名片。
而杭州东站，根据中国铁路上海局集团有限公司近期发布的《2021年长三角地区客流TOP20火车站》名单，以5274万的年客流量位居第一，上海虹桥只能以5107万屈居第二！
长三角TOP1火车站，竟然花落杭州东站！与上城区自己“老土”的城站火车站相比不知高大上哪去了！
过去江干最值得炫耀的这两大亮眼IP，如今均已归属上城，也成了上城的新名片！
一个区，两个火车站，这在杭10区中还是独一份！至于新建的杭州西站，还有2020年新开通的杭州南站，及待建的钱塘小站、机场站，在杭州东站的眼里都成了一道“配菜”。
目前上城区也是杭州已通地铁最多的一个区，本月底还将开通7号线江北段、9号线南段
无论是高铁还是地铁，双双包揽了绝大部分的客流量，又是市府坐落地，上城区成了一个无敌的央区！
2
历史上是杭州第一区，也是最“上等”的区
上城区是杭州历史上的第一区，不是瞎吹的。
这要追溯到杭州解放时的1949年，当时更名第一区为上城区，第二区为中城区，第三区为下城区
第四区为西湖区，第五区为江干区，第六区为笕桥区，第八区为拱墅区。
1957年中城区被撤销，其管辖的金钱巷、马市街、皮市巷、青年路、岳王路归上城区管辖。
1997年江干区的紫阳、望江、南星、闸口四个街道办事处和四季青镇的近江、望江、玉皇3个行政村划归上城区管辖。
直到2021年，江干区除下沙外全部并给了上城区，上城区是一个不断被做大的区，占据了城中央的位置，命也最好。
老、新上城区图对比
一路走来，中城区消失了，下城区也不见了，曾经的古荡区、笕桥区、半山区、艮山区也都流亡不复存在。
自解放后，杭州大大小小的城区变化已经有近20次，而上城区是被保护最完整的之一，没有被撤并掉。
上城区是南宋文化、吴越文化、钱塘江文化的重要承载地和南宋皇城大遗址的所在地
拥有全市超过一半的历史建筑、历史地段、历史街区和各级文物保护单位，由此可见其历史文化底蕴之深厚！
胡庆余堂、闸口白塔、凤凰寺、梵天寺经幢、南宋皇城遗址……这些都成了国家级文物保护单位。
还有清河坊历史文化特色街区，成了网红打卡的圣地：
清河坊历史文化特色街区
一面是老城区的代表，区位最好、历史最悠久；
一面是城市东扩“钱江时代”拥江发展的前沿阵地，钱江新城在全市开发最高逼格！
新的上城区就像一只奔跑的“金靴子”，象征着无限活力。她在杭州拥有“四个中心”的定位，不仅是全国重要的高端服务业中心、消费中心，还是创业创新中心和宋韵文化传承展示中心。
揽西湖入怀、拥钱江而卧，左可看西湖音乐喷泉欣赏湖景，右可观长达19公里的钱塘一线江景。上城怎能不配称之为“上城”？她已经成了杭州最“上等”的精华之区！
3
新房限价和热度全市最高，最能打！
“钱新滨富亚奥贵，西湖文教江河汇”。上城区房价的天花板出现在钱江新城和望江新城，其豪宅价格在整个杭州是最“豪”的：
保利滨江上品（2020年）11.9万元/m²，东方润园（2006年）11.86万元/m²，绿城蓝色钱江（2014年）11.95万元/m²，中海御道（2017年）9.75万元/m²……
这样的单价秒杀对岸的钱江世纪城、奥体博览城和亚运村，房价最能打，最“C位”、最“上等”。
当然钱江新城新房几乎开发殆尽了，品质好点的二手房都要10万+元/m²了，肯定不建议追高了。
上城下一个聚力发展的板块是钱江新城二期，即“钱二”，以现在的钱江新城“钱一”为核心沿着钱塘江北岸继续向东拓展，有着9号线南段滨江一线牵。
“钱一”要想东拓必须要过江河汇，成为连接“钱二”的桥头堡，这也是重头戏。江河汇会打造成为杭州新的城市封面，超级商业中心、国际金融中心（全国第四座IFC）
期待已久的新鸿基&平安江河汇综合体项目，其住宅6.98万元/m²的限价（户型140m²起），是当前杭州新房价格最高的！
“钱二”也叫江湾新城，成了上城区供地最多的板块，今年推地规模就高达14宗，临江区域有大片可供开发的白地，施展空间大，这也意味着后续不愁新房摇！
目前“钱二”板块内靠近江河汇的是核心区，新房项目观翠揽月轩（6.75万元/m²）、栖江揽月轩（6.6万元/m²）、钱塘云庄相对江河汇12万元/m²的挂牌价，倒挂幅度很诱人！
如果说“钱一”“钱二”是上城拥江发展的“面子”的话，那么主打内在城市更新的望江新城就是“里子”
一面开发新城、扮演“弄潮儿”角色，一面也不忘记老城品位的提升，“杭港高端服务业示范区”就是望江新城的定位，后续会开发出K11购物艺术中心。
当然，在老城中开出新盘不易，要拆迁、空地少，今年望江新城能够出让的宅地只有6宗，不到“钱二”的一半。但凡能开出新盘，单价肯定不会低！
结果杭州新世界中心、滨江海潮望月城统统限价6.98万元/m²，届时又是一阵疯抢，拼社保、拼积分是必须的。
钱江+望江，让上城区诞生了杭州的限价天花板，今年将上市的多个高端项目备受关注！
以望江新城板块内同样限价的融创滨江御潮府为例，项目已于去年1月清盘，2次开盘，中签率仅5.62%、7.50%，热度可见一斑。预计上述3个新盘中签率都在10%以下，热度无疑全市最高！
至于以高铁站为核心的城东新城，热度也不低，佳兆业棹月雅府4.65万元/m²，1月30日开盘时291套房1546人摇，整体中签率只有19%！
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笕桥、丁桥并入上城，你以为鸡犬升天了？
上城区有人人想要的高光板块，但也有发展照顾不到的“黑铁”区域，要避开！
往北笕桥和丁桥方向一走，明显感觉新房市场热度下降了不少。
笕桥板块的百郦玲珑府，是杭州少有的毛坯项目，开盘许久卖不完；
丁桥板块的杭房城发·润如园，从去年10月开盘卖到现在还无法清盘，热度平平！
为什么会这样？
这些区域处在了铁路的“背面”，原先在江干区管辖的时候都不是重点开发区域，甚至九堡都能成为“灯下黑”板块（宋都·阳光景台是1994年的陈地推新）
所以更不要以为笕桥、丁桥现在并给了上城区，就能鸡犬升天了！看一下上城今后的发展方向，这里依然非重点开发区域！
我们知道，将江干区并入上城，最大的目的是解决存量土地不够、发展空间受限的问题，而放眼整个新上城区目前土地储备量最大的是“钱二”板块，而且还属于“拥江战略”下沿江的宝地
将会受到新上城区未来最多的资源倾斜！
“钱二”的开发，只会辐射到北部邻近的七堡、九堡和丰收湖板块（@南北快线TOD盘龙湖天瑄城），与城东新城实现胜利“大会师”，所以能照顾到笕桥、丁桥的可能性也就微乎其微了。
尤其是丁桥，除了盼望多年的3号线终于开通外，再也没有其它重大的利好规划，成熟早、城市界面差，缺乏新生资源导入（丁兰智慧小镇高精尖企业没几家）
而且离天子岭垃圾填埋场太近，用当地人的话说是“喊了十几年的价格洼地，结果一直喊，一直洼”。
但是钱江新城毕竟难摇，如果久摇不中，又兼顾地铁和性价比，那丁桥(@花芸春境府）会是一个不错的选择。
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