01
如果要论一论房地产行业的「千年老二」，那么滨江集团可能算是一个超典型代表了。
若论资历，如今房企排行榜前二十的腕儿，绝大多数都要拜它一声「前辈」，包括与它相爱相杀的王牌冤家杭城「千年老大」——绿城。
前者创立于1992年，后者创立于1995年，前者比后者早三年。
前者创始人戚金兴出生于1962年，后者创始人宋卫平出生于1958年，前者又比后者小四岁。
前者在杭州开发的首个楼盘叫南肖埠小区，后者叫丹桂花园。单从案名来看，其实高下已能自辨。正如戚金兴曾所言：滨江做了25年的毛毛虫。
是跟屁虫还是毛毛虫？属虎的戚金兴，其实心里有点苦。
若将滨江的主战场从杭州，置换到苏州、郑州，或者常州、徐州等什么州类城市，它很有可能会成为大当家，但在杭州，它只能屈做二当家。
直到绿城换主，做了25年二当家的戚金兴这才猛然顿悟到，25年「千年老二」竟然没白熬，二当家翻身做老大的机会来了。
02
戚金兴的顿悟其实有些晚，因为他所面临的挑战，显然比宋卫平当年要大得多。
当年的宋先生，凭借着历史系学贯中西的文化底蕴，以及极高的文学素养和理想情怀，一时间在房地产领域列土封疆、风头无两，不仅高光登峰杭城，还赢得了天下名，所到之处购房者无不夹道欢迎，土豪更苦绿城久矣。
先机、品牌、需求，都占齐了，但宋先生依旧还是翻了大跟头，直到主动撤局倔强离场，正应了那句：资本面前皆蝼蚁。
所以，一切商业模式，究其本质皆是资本模式，而资本模式的核心命门，就是现金储备以及现金流的管控能力。
在这一点上，戚金兴的滨江，又和宋卫平时期的绿城，颇有几分相似。
起初，戚金兴还信誓旦旦地说，滨江以打造产品力为主，有规模最好，没有规模也无所谓，杭州是深耕的大本营，全国大范围扩张的欲望并不强烈。
「躲在小楼成一统，管他冬夏与春秋。」
显然，这只是戚金兴的一厢情愿。
况且，此话就好比马云说我对钱没有兴趣，刘强东说我对美女没概念，我脸盲。又好比一群人到夜总会，一群穿着暴露的靓妹站成一排正等你们海选，你突然不合时宜地冒一句：我不要！
好基友们怎么想？
你不要，你来干嘛呢？假清高，下次不带你玩了。
终究，戚金兴还是调整了战略。
自2015年以来，眼瞅着着闽系房企瞬间崛起，以及省内中梁、祥生、德信等一帮小弟攻城掠地，戚金兴再也坐不住了。
这几年，滨江深耕杭州的同时，开始将触角伸向了上海、深圳两大一线城市，以及周边苏州、南京、宁波、湖州等经济发达城市，最远处甚至抵达了江西上饶——朱熹故里。
我们来看看2015年以来的滨江销售数据。
2015年：233亿；2016年：366.8亿；2017年：615亿；2018年：850.1亿；2019年：1120.6亿。
销售数据攀升的同时，滨江的资产负债率也随之飙升。
从2015年的74.1%飙升到了2018年的88.7%，尽管2019年又降至82.7%，但已然高出80%警戒红线。
某券商就曾给予滨江的战略扩张以高度评价：走出杭州，广阔天地大有可为，并给予股票目标价九块。
然而，直到今天，三年过去了，股价还始终徘徊于五块以内，比起它的港股兄弟滨江服务，真的差老鼻子远了。
03
一个很大的疑虑：急速扩张的滨江是否还能保持品质？
2018年，滨江以314.5亿销售金额拔得杭州头筹，虽超过了万科，但权益金额却略低对方12.8亿（滨江：187.1亿）；
到了2019年，滨江又以170.28亿权益金额再次拔得杭州头筹，超出第二名万科17.42亿。当然，如果算流量金额的话，滨江又输给了绿城（247.98亿）。
若以大浙江区销售排行榜统计，无论是流量金额还是权益金额，滨江均已跻身进前五。整个浙江区五霸格局——绿万融滨碧，滨江占据一席。
在全国房企销售排行榜上，2019年滨江流量金额排名第31——1120.6亿，这是滨江迄今为止首次突破千亿，兴奋得让戚金兴在媒体恳谈会上手舞足蹈，恨不得昭告全天下，慷慨得给所有员工春节放了19天长假。
戚金兴第一次品尝到了规模扩张带来的快感，这种快感更坚定了他在规模进一步扩张的野心。于是春节过后，滨江拍地的热情更加高涨了。
据不完全数据统计，2020年滨江先后参股或拍了14块地，土拍合计总金额约为350亿，足迹遍布杭州、苏州、宁波、南京、嘉兴等城市。
目前，滨江对外担保总额约为175亿，目前可用额度约103亿。按照1-7月拍地频率，如果资金全部以对外担保贷款获取的话，这个额度其实仅仅只够玩两三个月。
当然，融资的渠道不止于银行贷款，还包括债权、债券等多种融资途径。目前，滨江正在为此积极运作，可见其规模扩张的欲望和野心有多强烈。
坦率说，房企扩张无可厚非，只是我越来越担心：这家自称「品质教父」的二当家，会不会在狂奔的路上丢掉了优雅？甚至是丢盔卸甲？
一切等时间给答案。
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