时间进入2020年的最后阶段，杭州的城市建设也开启了加速模式，就在前段时间，江河汇项目就正式开工建设。
而东湖新城和未来科技城这两个区域，也有两个重磅项目有了全新的进展。它们会有怎样的亮点？又会给区域的发展带来怎样深远的影响？
今天我们也是请到了浙报传媒地产研究院副院长罗兰和杭州商业地产研究会研究员王轶文，为我们带来深入解读。
杭州商业地产研究会研究员
王轶文
浙报传媒地产研究院副院长
罗兰
东湖新城TOD
将于11月24日出让的东湖新城TOD商住地，位于余杭经济技术开发区荷禹路与五洲路交叉口东南面，紧邻在建地铁9号线玉架山路站，起拍总价近24亿。
地块总体量接近35万平米，由4宗子地块组成，其中02地块和04地块为住宅性质，合计建筑面积约20万平米。
另外两宗商业商务用地，合计建筑面积为14.15万平米，其中01地块的建筑高度上限为160米，03地块的商业和酒店部分则需要自持。
值得注意的是，这宗地块还罕见的设置了项目引入、企业引入、商业运营、酒店管理等诸多条款，并逐一设有违约处罚金额，总违约金高达2.5亿元。
地块限制性条款
Q
主持人 柳青：有人评价说，“谁拿下这块地，谁就是杭州东湖新城地标打造者”。罗院长，您如何看待这样的观点？
罗兰：东湖新城目前有两条发展轴，东西方向上是五洲路空间发展轴，南北向是荷禹路发展轴，这个综合体项目正好在这两条发展轴线的交汇处。而且它又正好是在地铁9号线地铁站的上方，享有便捷的轨道交通，所以说它的区域位置本身就决定了，未来它肯定是一个非常抢眼的项目。
其次，从功能上说，它未来会引进头部的企业、还有高端的酒店，总体也是一个功能比较全面、体量达到30多万平米的综合体项目。所以说它肯定就是未来东湖新城空间和功能上的核心新地标。
地块实景
Q
主持人 柳青：王老师，你觉得明天的土地出让，哪家房企拿地的可能性会比较大？
王轶文：我知道有一家最有可能拿地的房企，目前还不能说，但是我可以和大家玩个“猜猜看”。
首先因为地块有很多的招商条件，符合这么多条件的企业，相信如果是熟悉中国宏观经济的观众，一定能大致猜到。
其次，这家企业的领导人是我们浙商，他不仅是在中国，在全世界都具有非常大的影响力。
第三，它的总部在上海，而且是一个地标性的商务商业综合体建筑。
第四，为了运营这个项目，它特地成立了一个基金。
绿汀路站TOD
近期，绿汀路站TOD项目规划全新出炉。项目位于杭州余杭区未来科技城绿汀路与水乡北路交叉口，由4宗地块组成。
其中3宗土地是商业兼有住宅用途，整体限高140-150米，不过目前住宅比重没有公布；另外一宗纯商业商务用地，限高180米。
地块性质变更前后对比
与早期的规划相比，这宗地块的属性有了明显变动。其中最大的变化是原本的纯商业用地修改为了商住地，增加了不少住宅比重；最高建筑高度也从原本的60米提高到了180米。
Q
主持人 柳青：从这次绿汀路站TOD的新规划来看，地块的属性是发生了明显的变化，从纯商地变成了商住地。罗院长，您觉得政府作出如此调整，是出于怎样的考虑？
罗兰：像绿汀路TOD这样的项目，我个人觉得做纯商业其实本来就不是特别适合。因为纯商业会沉淀下大量的资金，要打造这么大一个项目，后续还想要运营成功，其实比较困难。
但是商住地就好很多，因为商住地它会吸引更多的房企参与，引进了这些企业以后，整个项目的想象空间会更大。并且商住项目对未来绿汀路站周边的职住平衡，也将有更好的保障。
Q
主持人 柳青：我们还注意到，地块的限高也从原先的60米拉升到了180米。王老师，您觉得如此调整是出于怎样的考虑？对于项目的附加值，是不是也会有拉动作用？
王轶文：以后这栋180米的楼，我觉得可以对标华润大厦和来福士，未来可能会包括酒店、写字楼、商业等等，它会是一个综合体。并且以后它也会和新的杭州西站，有一个良好的互动。
而从整个板块来看，我觉得今后这个未来科技城地标中的地标，也会给整个板块现有的商业带来一次非常大的升级。
地块实景
Q
主持人 柳青：关于这宗地块，其实已经传了好多年，但是一直没有到出让的这一步。罗院长，您觉得站在全局来看，它对于未来科技城的拼图，有怎样的意义？
罗兰：我们大部分人对于未来科技城核心区的概念，还是围绕在淘宝城、海创园和梦想小镇这一块。不过事实上，规划中的未来科技城核心区面积非常大。我觉得未来绿汀路TOD的打造，或将成为未来科技城核心区西扩的一个价值支撑点。
未来科技城实景
Q
主持人 柳青：这次地块规划调整的新闻出来之后，很多网友都在呼唤华润，看得出周边居民真的是非常想要一个万象城。王老师，您觉得这是不是目前未来科技城“商不配产”或者“商不配人”的尴尬局面导致的？
王轶文：未来科技城现在的商业，从档次上来说确实与板块发展有点不般配。
一方面，未来科技城拥有杭州目前最高层次的互联网企业和产业人士，他们拥有强大的购买力和非常新潮的视野，但现在这里的配套和气质远落后于老城西。
第二个是目前区域内的商业结构单一，很多的商业综合体还是以餐饮为主，缺乏文化、运动等综合方面的配套。
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