图解全款、贷款购房全流程

房屋评估的作用是什么？

在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。

为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。

必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。

评估值能达到多少？

评估值一般可以到成交价的80%左右。其原因是现在的评估公司，通常采用了市场法和成本法两种评估方法，其中市场法评估的价格与成交价格一致，成本法评估的价格只有成交价格的一半。市场法的权重为80%，成本法的权重为20%，这样得出的最终评估价格就是成交价格的80%左右。

评估值是否收费，由谁承担? 

评估公司的评估作业是有偿服务，是收费的。在住房商业贷款中，评估费由贷款银行承担，不需要买方交纳评估费。

银行会对哪些情形拒贷?

（1）虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。

（2）征信记录非常差。原则上说，有近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。

（3）虚假房地产交易。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为虚假贷款行为。

（4）提高房屋评估价。例如，房屋正常评估价 200 万，首付 60 万，贷款 140 万，但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本。

（5）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人家庭总收入应达到家庭总负债的2 倍以上（家庭总负债包括但不限于住房贷款、车贷、信用贷等）。