图解全款、贷款购房全流程
房屋评估的作用是什么?
在个人住房商业性贷款活动中,商业银行为了业务发展和防范风险,既不能压低房地产价值,也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是,追求合理的抵押价值。
为了知道合理的抵押价值,商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估,为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中,房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务,则需要入围这个银行估价公司的目录。
必须明确的是,商业银行会委托的房地产估价机构,必须具备国家审批批准的房地产估价资质。
评估值能达到多少?
评估值一般可以到成交价的80%左右。其原因是现在的评估公司,通常采用了市场法和成本法两种评估方法,其中市场法评估的价格与成交价格一致,成本法评估的价格只有成交价格的一半。市场法的权重为80%,成本法的权重为20%,这样得出的最终评估价格就是成交价格的80%左右。
评估值是否收费,由谁承担?
评估公司的评估作业是有偿服务,是收费的。在住房商业贷款中,评估费由贷款银行承担,不需要买方交纳评估费。
银行会对哪些情形拒贷?
(1)虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。
(2)征信记录非常差。原则上说,有近两年内连续三次累计六次的逾期记录,银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。
(3)虚假房地产交易。例如,买卖双方为亲属关系,买卖双方为亲密朋友关系,买卖双方为债权债务关系,均有可能被银行视为虚假贷款行为。
(4)提高房屋评估价。例如,房屋正常评估价 200 万,首付 60 万,贷款 140 万,但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款,降低首付成本。
(5)收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求,借款人家庭总收入应达到家庭总负债的2 倍以上(家庭总负债包括但不限于住房贷款、车贷、信用贷等)。
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