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目录
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一、导语
二、案例回顾
三、案例评析
四、知识延伸
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导语
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我们都知道，房地产资产直接买卖需要缴纳的税费有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等，这些涉及到交易的税费是很高的，因此催生了很多税务筹划的方法，其中一种就是让不动产变为转让股权。通过这种方式转让房地产资产，公司的股东仅需缴纳企业所得税或个人所得税，涉及的税费相对来说要比房地产直接买卖低很多。因此，越来越多的公司选择了这种方式。然而，以股权转让的方式转让房地产，往往会产生诸多问题，为双方的交易埋下隐患。
下面案例中的公司就采用了这种方法，结局是被税务局按照交易实质来计税，并最终认定为偷税，补税加罚款超过3000万元。这究竟是怎么回事，又要如何避免重蹈覆辙？让我们一起来看看。
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案例回顾
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根据网上公布的《税务处理决定书》（榕税二稽处〔2022〕140号）和《税务行政处罚决定书》（榕税二稽罚〔2022〕5号），下面摘录主要内容，当事公司采用化名。
20X8年4月19日甲公司与A公司签订了一份《资产转让合同》，合同交易内容是甲公司向A公司转让位于**开发区内的不动产，转让价款为含税1.25亿元。
20*8年4月10日，甲公司股东会决议，同意设立全资子公司乙公司。
20*8年5月8日，A公司向甲公司发出函件，要求变更4月19日签订的《资产转让合同》，被转让方由A公司变更为B公司。
5月9日，甲公司与B公司签订了《乙公司股权转让协议》，以3000万元将乙公司100%转让给B公司。
注意：这是公司进行纳税筹划第一步，新设立的乙公司，并将股权转让。
20*8年5月11日，甲公司与乙公司签订《不动产转让合同》，将不动产转让给乙公司，转让价格是6792.38万元。
注意：这是第二步，将不动产低价转让给新设立的子公司。
甲公司因此向税务局申报的不动产转让收入为6792.38万元。
20*8年4月12日到20X9年2月20日，通过总计20笔转账将1.25亿元，由A公司指定的付款人员，支付给了甲公司指定的收款人员。
注意：这是第三步，通过公司以外的渠道，将剩余款项收取到位。
税务局检查后认为，甲公司与A公司的一系列交易，实质就是房产土地转让行为，双方交易的金额是1.25亿元，而非申报的6792.38万元。因此，甲公司少缴税款合计2044.17万元。同时对乙公司处以偷税金额50%罚款，合计1022.08万元，两项合计3066.25万元。
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案例评析
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看完案例回顾，我们大概知晓了这件案子的情况。可以看到，甲公司与乙公司原本就有资产转让合同，且后续尽管采用的转让股权的方式，但是种种资料证明，其仍然是在按照最早的资产转让合同，按照1.25亿的转让收入在开展此项交易，也因此被税务机关以实质情况计征税款。
那么，是不是用股权的方式转让不动产，这种筹划方法行不通了呢？并不是，首先我们要知道，只要是税务筹划方法，就必然有一定风险，否则就不能称为筹划。
其次，案例中的甲公司，在转让乙公司时，有两个重大缺陷，其一，先转让股权（5月9日），再转让不动产到乙公司（5月11日），按这个时间线，那就是在转让不动产给第三方。其二，乙公司设立后，资产只有不动产，没有其他资产，这也给税务机关按照实质课税提供了条件。
那么如果要用这种方法，怎么改进呢？为了减少按实质课税的风险，待转让股权的公司就不能仅仅只有不动产，还应该有其他资产，除此之外，还有相应的业务渠道、业务模式、业务人员等。这也就是说，需要转让一家开展业务的公司，而不仅仅是转让一家只有不动产的公司。
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知识延伸
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基于上述风险，对于交易双方来说还可以采取以下方式：
1.在股权转让前让标的公司完成其他资产剥离，使标的公司仅剩下房地产资产和货币资产或负债，其中尤其需要注意的是标的公司依法享有的债权，应通过债权转让的方式完成剥离工作；
2.通过公司分立的方式，使拟转让标的公司仅剩下房地产资产。将标的公司分立为2家公司，其中一家公司仅剩房地产资产，另一公司依法享有公司的其他资产，分立完成后可通过转让房地产资产公司股权实现房地产转让。但这种方式需要经过法定公示程序，以及税收清缴，对于分立后的两家公司应对分立前的债务承担连带清偿责任。
3.新设项目公司，以目标房地产作价投资到项目公司，在完成房地产资产出资到位后，再转入项目公司的股权。通过新设项目公司的交易方式对受让方来说交易最为安全，因为新设的项目公司无其他或有债务，同时这种交易方式，从现实操作中来说税收成本仅涉及契税及房地产办理变更登记时的登记费、交易手续费，至于企业所得税应按照企业的经营状况，确定是否需要缴纳。
4.增资并购方式，即让标的公司以目标房地产作价投资到收购方公司，增加收购方公司的注册资本，获取收购方公司部分股权，在房地产完成出资后，由收购方公司的原股东受让标的公司所持收购方的全部股权，从而完成交易。
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结语
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今天小编给大家分享了一个以股权代替不动产转让，最终却补税罚款超3000万的案例。这个案例并不是说以股权代替不动产转让的方式不可行，而是告诉我们要找对方法。
从本文的知识延伸部分可以看出，以股权转让的方式转让房地产资产，的确可以有效地降低交易成本，而且直接股权转让更节约交易时间。但是，作为股权转让的双方都应该审慎地对待股权转让。并且，不同的交易方式复杂程度不同，交易中的税收成本亦不同，均应该聘请专业的人士提供相应的法律风险防范以及财务风险防范，以确保将交易的风险降到最低。
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