目前，地产界的“三条红线”成了行内必不可少的谈资，三条红线是指：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；“现金短债比”小于1。相对应的惩罚性措施就是：若三项指标全部“踩线”，不能再到金融或者债券市场融资，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
据悉，top50房企中踩线的有34家，头部房企无一幸免。
“高负债、高杠杆、高周转”这种带有典型金融属性的房地产发展模式，被众多大型房企玩得风生水起，目前占据了大量的市场份额。多年的地产调控政策，更多的是在买卖市场终端进行调控，而这次则是在融资前端及行业属性上进行精准制导式的调控，这种调控模式的杀伤力，是前所未有的，对未来行业的走向会起到非常关键的影响。
对于top20的头部房企，市场份额大，土地储备充足，尽管踩了红线，也能通过自身债务结构的调整，换挡减速，仍能保持相对稳定的市场份额。
对于一般榜上有名的中型房企，若想继续利用高杠杆游戏实现弯道超车，进入千亿俱乐部，基本上没有可能，这条路已被堵死。这些中型房企，若控制好负债率和现金流，过个安稳日子还是可以的，但若“倒行逆施”，在雷区上跳舞，极有可能会失去既得的江湖地位。
对于深耕于区域的小型房企，由于规模小，融资借贷也小，一般靠内部资本能够保持局域性开发，不至于触碰红线，准确来说还没有触碰红线的实力。因此，三条红线对中大型房企的围剿，反而给了小型房企的发展机会。为什么这么说呢？
第一，从土地供需的角度。中大型房企，为了减负债，拿地热情大减，而且由于需求的减少，土地价格也就涨不起来，这正好给了地方小型房企拿地的机会。可能有人会说，土地价格没涨了，房价不也就下来了吗？没涨不等于下降，因为土地掌握在地方ZF手里，减少土地供应立马就可以解决地价下降的问题，达到稳地价的目的。
第二，从融资的角度。在有息负债限制的条件下，金融机构不得不关闭踩红线的房企的融资通道。为了业绩利润，金融机构也许会四处出击，主动寻找符合放贷要求的开发商，因此可以说，有一定实力的小型开发商反而迎来了融资市场的春天。
第三，在开发模式方面，联合开发模式将会增强。中大型开发商可以选择与低负债的小型房企合作开发，并由小型房企并表，中大型开发商操盘。这种模式，中大型房企可以回避增加负债率，又能发挥优秀的操盘能力，当然小型房企也可以操盘，或者联合操盘，关键看彼此的了解程度，最终由合作协议来约定。这种强弱房企联合开发的模式，将会越来越广泛和深入。
以上是我对“三条红线”政策的一些解读。武侠江湖中，真正的高手，凭的是内功，而不是招式。地产江湖也一样，企业终须要重视内功修为，才能应付风云变幻的市场环境，在江湖中争得一席之地。（阅读更多精彩内容，请关注微信公众号：wgfj111，韦固房经）
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