人民法院对一份农村房屋买卖合同的认定意见 - yanjun2141的日志 - 网易博客

人民法院对一份农村房屋买卖合同的认定意见

房屋买卖纠纷2010-03-27 14:28:23阅读54评论0  字号：大中小 订阅

案情：                                                                

　　原告邓某

　　被告吴某  

　　2000年12月11日，邓某与吴某签订房屋转让协议，约定由邓某将座落于某市古庄村133号78平方米的二层楼房以人民币11000元转让给吴某，签协议当天双方交付了房屋、房产证和房款。之后，吴某一家居住至今。2006年2月，邓某诉至法院，要求确认买卖合同无效，返还财产，诉讼费用由双方各半承担。  

　　原告邓某诉称，邓某将房屋转让给吴某后，吴某未办理房屋权属变更登记手续，吴某不具备使用土地的条件，买卖不合法，要求确认买卖合同无效，返还财产。为此提供如下证据：1，房屋转让协议复印件一份，2，申请人为邓某的私有房屋所有权登记申请书，3，土地使用者为邓某名的宅基地使用证，4，古庄村村委出具的古庄村133号二层楼房一间属邓某的证明。  

　　被告吴某辩称，2000年12月11日邓某将房屋转让给吴某，并当场交付钱款和房屋。双方房屋转让协议合法有效，现有法律无禁止性规定，也无存在违反合同法第四十四条和第五十二条的规定，就应认定有效。双方买卖房屋的行为经过村委同意，原告的主张不能成立。现原告的行为是破坏交易秩序和违背民事活动应遵循的诚实信用原则。即使无效，是原告的过错，其违约在先，应由原告承担相应的损失。同时，吴某于2000年买房后，其老家已无房，家庭成员均居住在此，如返还房屋，导致家庭成员生活困难，故不宜返还；其次，原告另有住房；再者原告的起诉已过诉讼时效。要求驳回原告的诉讼请求。为此提供以下证据：1，吴某原藉国土资源局某国土资源所于2006年3月12日出具的关于吴某原住小寺王东队有房屋三间，2000年前全家外出打工，房子已卖给该村村民，现在其辖区无任何房屋的证明；2，古庄村村委于2005年5月24日出具的关于邓某将房屋转让给吴，现前来办理过户手续的证明、3，房屋转让协议；4，古庄村村委出具的吴某在该村居住已达五年（从2000年1月来村居住133号，其父母、配偶及儿子均一起居住生活工作在此地的证明。  

　　法院审判：

　　一，关于本案房屋买卖合同的效力问题：

　　法院认为，邓某与吴某签订的房屋买卖合同中的标的物是一间座落于某市古庄村133号78平方米的二层楼房，系农村房屋，其转让涉及宅基地的转让，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让；根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条款也表明农村村民转让宅基地使用权有一定限制，而我国民法长期确认了宅基地的使用权应随房屋所有权的移转而移转的“地随房走”原则，故买受人购买农村房屋应符合申请建房条件，本案中，吴某非该集体经济组织成员，不符合购买此房屋的条件，故上述房屋买卖因违反法律、法规禁止性规定而应认定为无效。  

　　二，关于本案合同无效后的处理问题：

　　法院认为，因无效取得的财产应予返还，但考虑到本案中存在以下几个情况：1，法律要求房地产不可分割转让是一般的原则规定，并不否认当事人对在土地之上的房屋作为私有财产享有处分权利，出卖人邓某有权处分建立在宅基地上的房屋，买受人吴某对房屋通过交换享有权利。但是，出卖人邓某对宅基地仅享有使用权，不得进行处分。出卖人邓某出卖房屋的行为系对宅基地使用权的放弃。买受人吴某不符合法定条件，不能取得宅基地的使用权，故买受人吴某只对房屋的价值享有权利，但不享有对宅基地的权利。吴某是否属于非法用地，对其用地行为如何处理，由有关行政机关和村里去处理。2，吴某原藉国土资源所的证明和古庄村村委出具的证明表明吴某购得此房后全家已居住使用至今，原藉所有的房屋也已出售。3，签协议当天双方交付了房屋、房产证和房款。综合上述三点，房屋与购房款以不宜返还为宜。  

　　三，关于吴某所提出的诉讼时效问题：

法院认为，物权不适用诉讼时效，否则物权将变成空虚的物权，无存在之价值；其次，合同无效是法律所代表的公共权力对合同成立过程进行干预的结果；再者，诉讼时效只适于请求权，确认合同无效属形成权范畴，是确认之诉，不应受一般请求权之诉的诉讼时效期间的限制，但无效后产生的请求权适用诉讼时效，且该时效起算点在确认之日。综上，吴某提出本案已过诉讼时效不能成立，本院不予采信。  

    据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：

    一， 邓某与吴某所订买卖合同无效。

    二， 驳回邓某要求吴某返还财产的诉讼请求。

    本案受理费人民币650元，由邓某负担人民币325元，吴某负担人民币325元。