法拍房捡漏与避坑指南

本文作者：陈恩德、翁敏

△点击图片查看上期——《一文读懂网络司法拍卖全流程》

基于法拍房不限购、可贷款的政策，法拍房市场目前较为火爆。上一篇文章我们介绍了法拍的流程，但实务中，法拍房也存在各种各样的“坑”，或者说风险。今天，我们结合团队处理100余套法拍房的相关经验，为各位整理了法拍房捡漏与避“坑”指南，供大家参考。

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法拍房常见的那些“坑”

第一坑：无法腾房

△法院在拍卖时已注明不负责腾房或清场

腾房难题一直是强制执行中的难点，被执行人或其他第三人占用在被拍卖房屋中，拒绝腾房的情况并不少见，常见的第三人有被执行人家属，租户或其他债权人。实务中，虽然大多数法院支持强制腾房，但每个地方法院对强制腾房的要求并不一致，如果法院在拍卖时已注明不负责腾房或清场（如上图），买受人应慎之又慎。

需提醒的是，法院若已经进行告知，买受人又因无法腾房不能入住的话，只能采取悔拍或另行起诉的方式要求无权占有人返还原物。

第二坑：房屋系凶宅

△南京著名凶宅，历经多次司法拍卖

发生过各种非正常死亡案件的房屋，俗称“凶宅”。由于中国人对风水，吉凶有独特的要求，因此“凶宅”也属于重大瑕疵的范畴，如上图所示的南京著名凶宅，历经2014至2018年多次司法拍卖，最终才拍卖成功。

实践中，部分买受人在成交后才发现是凶宅，如果法院已对于该瑕疵进行了公示，买受人也只能认栽，若法院未披露的，买受人可以重大瑕疵为由主张权利。

第三坑：房屋仅部分份额拍卖

对于法院公示的拍卖房屋，如果存在案外的共有产权人（如配偶），部分法院的做法是，仅拍卖部分份额（如下图仅拍卖50%份额）。通常情况下，一般案外人具有优先购买权，导致买受人难以竞拍成功，即使竞拍成功后也将产生无法正常使用或处分的问题，建议审慎购买。

△一部分拍卖房仅拍卖部分份额

第四坑：房屋带有长期租赁

△法拍房中如有租赁合同需注意

在法院决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，基于房屋买卖不破租赁的原则，如果法院已认可了法拍房的租赁，就会在公告上明确优先购买权人，且将租赁信息公示，并继续允许承租人使用至租赁合同结束为止。

当然，公示的租赁期限较短倒还好，买受人等待一段时间即可入住，但如果带有较长甚至长达20年的租赁合同（如上图所示），一般很有可能涉及虚假租赁或其他问题，同时，买受人即使拍卖得到了该房屋的物权，也将长期无法入住。

第五坑：税费、物业费等额外支出

一般的法拍网站，均会注明出让方税费是否由买方承担以法院公告为准（如下图）。

而实务中，法院公告基本都会明确由买受人承担房屋过户的税费、之前欠缴的物业费、水电费等费用，如果买受人未仔细了解，拍到手后才发现税费、物业费过高已为时晚矣。

△税费承担方式以法院公告为准

第六坑：土地性质问题

土地性质也是各位买家需要注意的点，除了涉及税费，还涉及到能否过户的问题，比较常见的是房产的土地性质属于集体所有（如下图），只能在集体组织内部流转，导致非集体组织内部人员竞买后会无法过户，最终只能悔拍。

△房产的土地性质会导致无法过户的问题

还有比较常见的是房屋性质为安置房、房改房等特殊性质的，能否过户及具体费用应以当地房产政策为准，如下图所示的拍卖房屋，土地性质虽然是划拨，房屋性质为“农民安置房”，但依据长沙的政策并非无法过户，只是过户时需补交土地收益金，此时买家就应考虑额外增加的成本。

△特殊性质的房产能否过户要以最新的房产政策为准

第七坑：落户与学位问题

户口属于房屋买受后的添附权益，一般而言，法拍房都保留有原有住户的户口，而法院只能通过拍卖确认书、执行裁定书等相关法律程序将房屋合法地过户给买受人，使得买受人拿到房屋产权，但是对于户口是否必须强制迁出却没有强制性规定。因此，如果户口的迁移或学位无法保障，对于有子女落户入学需求的买受人，将会造成很大的影响，买受人应及时了解相关情况。

△法拍房可保留原有住户户口，对落户入学会造成一定影响

第八坑：房屋质量、隐蔽瑕疵

一般的法拍房是意向买受人集中看房，看房时间并不长，如果未仔细查看，在入住法拍房后可能会发现一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况均属于买受人需要自己“填坑”的范畴。

△法拍房的房屋质量需买家以实地勘察为准

如上图所示，将上述法拍房网站上的图片点击放大后可以看出存在局部发霉的痕迹，可推测有局部漏水的可能性，因此建议买家以实地勘察为准。

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关于避坑捡漏的建议

现在的法拍非常透明，一般不存在唯一竞买，底价“捡漏”的情形，我们理解的“捡漏”，是在避免落“坑”的前提下，尽可能实惠的拿到法拍房。因此，我们总结的指南如下：

（一）参与竞拍前应仔细阅读《竞买须知》、《标的物介绍》等与房屋信息有关的公告

1、了解法院是否负责腾房

一般在拍卖公告里面就已经明确了是否负责腾房，作为买受人应当在缴纳保证金之前就详细的阅读拍卖公告，如未明确的，应向人民法院咨询。

2、注意瑕疵提醒

避免购买到类似“凶宅”或者还有其他严重瑕疵的房屋。

3、了解房屋是否有共有权人

如果房屋存在共有权人，那么这种一般共有人有优先购买权，而且你买下来的也不是全产权房，没意义，建议审慎购买。

4、了解房屋的租赁、查封情况

如前所述，拍卖之前合法的租赁关系受法律保护，但如果存在抵押在租赁之前，查封在租赁之前等情形，作为买受人可以要求承租人腾房。因此，对于拍品介绍仅显示有租赁的房屋，一般是需要实地查看房屋的。

5、了解房屋的税费缴纳问题

由于法拍的税费一般均公告由买受人承担，税费的了解尤其重要。

买受人所需要承担的税费与正常二手房所需要承担的税费大致一样，主要包括契税、营业税等，但商业用途和住宅用途的房屋税费相差较大，预告登记的房屋、房改房、工业用地等特殊性质的房屋（土地）税费也会有差别，

因此，买受人有必要在竞拍前，到房产、税务部门进行核实，也可以找专业机构对原房产情况进行调查来核算税费。

6、了解落户和学位问题

要想顺利过户，竞拍前需调查清楚以下三点：1）房屋是否已交付，原产权人有没有办理房产证或不动产证。2）是否有土地证，了解土地出让性质。如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金。3）留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题。

除此之外，竞买人也可选择在拿到房产证之后，带着身份证、户口本、房产证和申请书等资料到所在区的公安部门户籍业务窗口办理。

（二）下载案件裁定书，不动产登记簿、房屋评估或询价报告等附件

在拍卖公告上，会有相关附件可供下载。案件的执行裁定书可以了解到本案申请执行人与被执行人信息，并通过案号了解到审判、执行中的信息，以判断案件性质对本案房屋的处置是否存在影响。

不动产登记簿可以了解房屋的抵押信息、查封人数、查封顺位等信息。

另外，房屋的评估或询价报告特别重要，其中有第三方机构对于房屋价格的认定意见和理由，对于买受人了解房屋情况特别有用。

当然，如果房屋系议价的，部分法院会将议价协议作为附件，若无任何附件的，建议详细了解情况并审慎购买。

（三）进一步挖掘网络信息并联系相关人员

拍卖公告上，一般还有一些信息是可以挖掘的：

1、公告会预留法院法官电话，从法官那里可以了解涉案的基本情况，判断案件的复杂程度，还有可能了解到申请执行人、被执行人或代理人联系方式，进一步了解情况。

2、公告上有拍卖辅助机构的联系方式，从辅助机构处可以了解房屋的相关情况，确认实地看房日期等。

3、如有其他特别需求或不放心的话，应积极咨询有关职能部门，譬如公安户籍（涉及落户）、不动产部门（涉及能否过户，税费）、教育部门（涉及学位）。

（四）实地看房，确认房屋是否存在其他瑕疵

虽然很多法院推出了线上看房甚至VR看房系统，但在拍卖前，建议买受人必须到房屋去了解，比如房屋是否已腾空，实际居住人的具体情况，房屋是否存在质量问题，标的房屋是否存在其他未披露瑕疵等信息。

如条件允许，还应当在不同的时间段去看下房屋，顺便走访一下周边邻舍与物业公司，了解房屋以及房屋现所有权人的情况，同时还应核实物业、水电等费用欠缴情况。

（五）实地和线上双重比价，确认能否捡漏

买受人若对价格不太了解（特别是议价的房屋），建议可在网上了解周边房屋价格信息，也可以在附近房产中介处，了解同类型房屋价格信息，将获得的信息与拍卖价格进行对比，从而判断法拍房的价格是否真的属于“捡漏”的范畴。

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结  语

法拍千万条，安全第一条，竞拍不谨慎，买家两行泪。愿各位意向买家均能安全“避坑”，成功“捡漏”。

执行法律服务团队介绍

天地人执行法律服务团队汇集了前执行法官、人大代表、青年骨干等多层次人才，专注于民商事执行案件，尤其擅长处理疑难强制执行（保全）案件、资产处置、执行异议与监督等程序。团队奉行“让判决落地，让客户满意”的理念，近几年代理了大量申请执行（保全）案件，兑现比例远远超出一般水平，同时团队也代理了不少涉及执行异议、执行异议之诉、参与分配、法拍买受人专项服务等类型案件，对于通过合法程序维护客户权益有着丰富实践经验。

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