《民法典》之下，业主能“查”物业公司的“账”吗？

住宅类物业管理活动中，造成业主与物业双方长期对峙，矛盾纠纷不断的原因是多方面的。在各地行业主管部门受理的各类投诉中，诸如“物业收费不透明，不公开，乱收费，超标准收费”等等的投诉，往往占到较大的比重。

而在头条问答中，也总会有诸如：业主能否查物业的账？物业是否应公示收支明细账目？等等问题反复地提问、讨论。这都说明了许多物业公司不能依规依约，切实履行其公示义务，致使业主一方在物业管理活动中的“知情权、监督权”难以得到保障。作为物业服务的消费者，业主自身的合法权益受到了侵害。

说到“查账”，严格意义上讲，企业账目属于商业机密，只有工商税务机关以及审计部门有权依法进行审查。那么业主一方在物业管理活动中的“知情权、监督权”包括哪些方面，换言之，物业公司必须要明确公示的范围和内容包括哪些呢？这个问题比较复杂。

《民法典》之前，上述问题的界定，散见于多部法规中：

2003版《物业管理条例》规定：业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

进而，在04年出台的两部配套法规《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》中，将物业公司的公示义务进行了较为明确的界定。这里我们先要厘清所谓的物业收费“酬金制”和“包干制”。

对于酬金制，目前它距离我们比较遥远，它是发达国家普遍采用的物业收费方式。因为它对物业管理市场的成熟程度，以及业主一方的综合素质要求极高，所以我们只在某些地区的某些特殊项目试点，现阶段根本无法普及，它是为之努力的一个方向而已。

也就是说，目前国内的普通住宅小区类物业管理，基本全是采用所谓的“包干制”。那么在这种方式下，老百姓按照物业合同约定的标准，每月交给物业公司的物业费是固定的数额，就不用去操心了，物业自负盈亏。它盈利了，那是经营有法；它亏损了，那是经营不善，就自认倒霉。对于业主而言，你去查它的物业费财务收支账目？这根本没有必要，也毫无意义。

但是，对于利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行经营的所得，就是所谓的“公共收益”，这一点必须要瞪起眼来，因为这块儿钱是归属全体业主共有的，不是物业公司可以随便拽进它自己腰包儿的。物业公司必须要公示，业主也有权要求“查账”。

这一点最直接的法律依据来自最高人民法院于2009年发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条 ：业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持。

刚刚实施的《民法典》，对上述法规、司法解释等等进行了整合，在法典的第九百四十三条规定了物业服务企业的信息公示义务，原文如下：

应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业委会报告。

现在的问题还是，在有法可依的前提下，如何做到执法必严。如果物业公司一方，不按照上述要求履行其法定的公示义务，或者说，弄虚作假，瞒报虚报，阴阳账本，暗度陈仓时，对业主而言，应如何维权？应由哪个部门来执法纠正？非要通过耗时耗力的诉讼途径来寻求司法救济吗？

这才是问题的关键所在。