房贷超过20年的，要注意了！

关于房贷到底选LPR浮动利率还是固定利率，各大媒体做了解读。有的说选LPR，有的建议选固定利率。而我的结论是：还款剩余期限超过20年的房贷，你选择LPR未必合适！

待会儿我用数据来验证一下这个结论。先普及一下什么是LPR，它是怎么计算出来的。

所谓LPR，就是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate）的英文缩写。这个利率是在每个月的20号，由十多家具备全国性业务的银行需要向全国银行间同业拆借中心提交他们向最优质客户的1年期和5年期的商业贷款利率报价；然后全国银行间同业拆借中心去掉一个最高价，再去掉一个最低价后，再平均一下就得到了当月的这个贷款市场报价利率，也就是LPR。

那这个LPR跟我们房贷有什么关系？

央行发文要求：2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的住房贷款，客户自行选择到底是选择固定利率还是LPR浮动利率。

固定利率就是你跟银行签订合同时的利率，以后都不变了；

而浮动利率计算比较复杂。先用你合同约定的利率减去4.8%，得出的数（可能是负数哦）再加上市场浮动的利率。

比如，你之前签订合同的利率是4.9%，那么差值是4.9%-4.8%=0.1%，然后再加上目前市场报价，比如昨日公布的LPR是4.65%，那么你的利率就是4.65%+0.1%=4.75%。

因此，大家买房时如果在今年1月1日前签订了贷款合同的，最近就会接到银行的短信或者语音提醒：要求在8月31日前确定你选择那种方式来计算你的利息。

下图是这个利率从去年8月到昨日的报价情况。可以看出，这个利率一直维持了下行，很多人肯定会想，那我转换成LPR利率吧，毕竟利率下行我还的利息会少了很多？

先别着急下结论，利率未必一定会长期保持下行！研究表明，利率会有一定的周期波动，如果出现了技术生产力的提升，市场利率会开始上行。比如最近10年的互联网发展推动的线上线下生产力的提升。综合市场预期，较为乐观的是10年后会再次有科技革命的成果出现，也就是2030年前后可能才是未来我们国家市场利率的拐点。

以贷款100万为例，我们做一个假设，从目前到2030年，LPR利率一直维持在基准的4.8以下，并于2030年开始转折。我们来测算以下每年的等额本息还款金额（下图），可以发现：在未来的19年后，也就是在2039年那年，选择LPR利率还款的，每年的还款金额会超过选择固定利率的还款金额！

也就是我们的结论：还款剩余期限超过20年的房贷，你选择LPR未必合适！

因此我的建议是：房贷还款期限不足20年的，要毫不犹豫的选择LPR利率方式；而超过20年的，那你需要考虑自身的资金周转情况，以及来决定是否更改利率方式。

做完数据，奶爸默默的打开某行APP，把只剩下5年的房贷换成了LPR浮动利率。

说说我们的A股市场吧。今天2会开幕。很多人期待市场能突破，不过我前面文章《房地产税又提了！》提示了：“很多人期待，会不会到了开会那天市场见光死呢”？今天的市场算是应验了我的判断。

这让我一个老股民不得不提2008年8月8日奥运开幕那天。在此之前，市场预期奥运开幕要大涨，要维稳，结果奥运开幕那天市场造了一根4.47%的大阴线，此后一路不回头从2725点跌到最低的2284点，跌幅达20%！

在市场中，整个资金的生态都是博弈的，大家都认为的好消息你就需要逆向思考一下，是不是能拿来做套利。

整体策略还是维持我们之前的判断：2900点之上顶部区域开始减仓，后面待市场有明确节点（上突或者跌下来的机会），我会提示的。