信阳一位朋友向我咨询租赁合同纠纷问题：1994年某村委会将12亩集体土地出租给某农牧公司50年，2003年该农牧公司将该土地转租给该朋友的同学某甲（逐年签署合同，当2008年签署租赁合同后一次性收取15年租金，未再另行签署租赁合同），2010年该农牧公司又将该土地出租给某建筑公司34年。某建筑公司起诉某农牧公司要求取得租赁土地，获得了两审法院支持，该朋友问我他的同学某甲如何维护自身权利。 本案涉及到三个问题：某村委会1994年将集体土地出租个某农牧公司50年是否有效？某农牧公司2009年合同期满后未另行签署租赁合同是否是为不定期租赁？2010年某农牧公司将农村集体土地出租给某建筑公司是否合法？
某村委会1994年将集体土地出租给某农牧公司，并不违背法律禁止性规定，显然该租赁合同有效。即使该租赁合同违背1999年生效《合同法》关于租赁合同最长不得超过20年的规定，根据我国“促成交易”的司法实践，该租赁合同也属有效，20年的最长租赁期限最多从1999年起算（到2019年期满）。
某农牧公司2003年将该集体土地转租给某甲，2009年租赁合同期满后未再单独签署租赁合同，但一次性收取15年租金的收据已经具备租赁合同基本要素，应当视为签署了书面租赁合同。
某农牧公司2010年将该集体土地转租给某建筑公司，双方都清楚该集体土地由某甲实际使用到2010年6月2日，显然属于“恶意串通损害第三人利益”，某甲完全可以依据《合同法》第五十二条规定诉至法院主张农牧公司与建筑公司的合同无效，建筑公司显然不属于善意第三人。当然，如果建筑公司租赁该集体土地不是从事农业建设，则其与农牧公司之间的租赁合同违背《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定而无效。
本案其实很简单，关键是某甲不注意保护自身权利。其实，某甲在2009年租赁合同期满前一次性与农牧公司签署为期15年的租赁合同，显然可以低成本避免权利受损。事先预防法律风险的成本是事后补救的零头，可惜许多人不愿意有常年法律顾问帮助规范法律关系，于是只能付出数百代价请律师补救，而补救效果往往不如人意。
