信托土地抵押的四类风险

　　(2012年11月5日)

　　新浪仓石研究中心 高文杰

　　摘要：土地抵押是信托常用增信方式，由于有实物进行抵押，且抵押率常常低至30%～50%，受到了投资者的普遍青睐。土地抵押，增信效果好吗？背后有何不为你我所知的风险？以下将为您揭晓信托土地抵押的四类风险。

　　一、评估风险首当其冲

　　信托宣传书中广为引用的抵押率，是用信托融资金额除以土地评估值，一般在30%～50%，越低越安全。这个指标确有意义，但不容忽视的是土地使用权的评估机构经常是被信托公司所聘，在信托公司属性由“受人所托、代客理财”蜕变为“受人所托、为人融资”的当下，评估机构的评估结果是否值得信赖，要打上一个大大的问号。

　　近期笔者接手了某信托公司发行的房地产上市公司为山东东营某项目融资的信托产品评估。该信托以在开发项目的土地使用权做抵押，土地以成本法评估(主要通过当地房价扣除一定成本后倒推出土地价格的方法)，评估价3亿元，号称质押率50%。但考察该地区房地产市场，可明显推算出该土地评估价虚高了近50%，导致实际质押率高达100%。

　　土地质押通常牵涉土地所在地的房地产市场状况，投资者最好对当地房地产市场有所了解，有条件的投资者甚至可以对抵押土地进行实地勘察，而不能光听信被信托公司“收买”的评估公司。

　　二、融资人无法还款时变现有风险

　　土地抵押作为增信方式，最极端的情况是面临融资人无法按期还款，土地被迫变现的风险，但由于土地为大宗物品，一旦抵押清偿短期难以找到合适的买家，这样势必造成抵押物出现因急于变现带来的折扣风险。

　　另外，融资人到信托公司申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市有规划但尚未大规模开发的土地。由于所处地理位置偏僻，此类土地在变现时有较大难度。

　　信托收益一般是8%～10%/年，如果半年后才将土地变现，那么投资者的损失就是4%～5%的利息以及半年的流动性。

　　三、土地闲置2年将被无偿收回

　　据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。这不仅造成了土地资源的浪费，也给商业银行带来了不小的风险。

　　根据国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)文件，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地资源的闲置，不仅造成了土地资源的浪费，而且违反了国家土地政策，需缴纳土地闲置费或者有被无偿征收的风险。

　　土地闲置一年需缴纳土地闲置费，闲置二年可能被无偿收回，而信托一般以2年期为主，须特别留意开发商资金链状况，谨防开发商资金面恶化造成土地闲置2年的极端情况。

　　四、新增房屋优先受偿权不在质押权人(投资人)

　　土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并转让或纳入抵押。但对于新增房屋，质押权人却没有优先受偿权。根据《担保法》第三十五条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　这和许多投资者默认的想法出入很大。许多投资者或许会想，信托融资为房地产开发商服务，支持其建房，在房屋开发完工后，即可卖房还款，一旦销售不济、发生违约，信托公司可以通过土地抵押合同将楼盘拿来变现。但土地抵押变现收益和新建房屋变现收益各有归属的，质押权人只优先享有前者，房屋抵押权人优先享有后者，如何分割是土地抵押变现面临的第四道风险。

　　结语：土地使用权是比较特殊的一种抵押物，各种风险不容忽视。若融资人无法还款，信托公司是否变现抵押土地不仅程序复杂，而且面临土地使用权被高估，土地使用权变现被贬值，新建房屋的优先受偿权不属于信托投资者等一系列风险。因此，土地抵押信托若非和房地产开发、项目公司“股权类”设计相结合，保障能力并不强。

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