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【米小侠星球社群经常组织讨论关于管理,技术以及一切关乎我们如何生存和发展的话题】一家房企发展的好不好关系到我们每个地产人的当下和未来,直接点说关系到我们的切身利益,而房子卖的好不好直接关系到房企的可持续发展,这也是我们每个地产人每天都非常关心的问题,假如房子卖不动?或者某个城市的去化非常惨淡,以运营的视角看,我们能做些什么?
就这个话题,昨天在星球群内展开了讨论,我把主要观点做了记录,并适当延伸,分享给地产圈的朋友们。房子卖不好,我们该咋办?
以下思路来自--米小侠知识星球专属微信群全体成员。
组织营销讨论,根据竞品各面积段及不同配置的流速,估算价格和去化速度的关系,确定底价,次底价,重新定价。对库存较大的城市,且预计去化周期超过7个月(因为通常新拿地至开盘大约需要5-8个月,具体城市具体分析,主要是沿着这个思路),预警并控制拿地节奏。通常卖不出去的房子,一个重要原因是因为总价高,总价高的原因是户型大,也反应了该城市近期以及中短期的需求走向。统计全集团以及分城市各面积段所占未售总面积的比例,从下至上反馈到公司决策层,总体对产品的排布和研发做反应动作。1) 后续未开发的分期,重新报规,调整户型,大变小,你可能说,这个有多难,的确非常难,房子卖不出去大家更难?事在人为。2) 在该城市继续拿地,控制户型面积段,小小小,重要事情说三遍,流速大于一切。3) 在集团层面统计,超过130方以上的平层(也可以120,或者140,根据各自公司的定位)、别墅等占总未售超过40%的情况下,需要预警。(某项目开盘去化情况)
不好去化的房子,谁愿意去卖,如果你是销售,卖啥不是卖,对不对?因此,针对去化不好的项目或者个别户型,非常有必要打包设置专项奖励,激发销售人员的潜能和积极性。并且只奖不罚。因为如果这个时候设置了处罚,抵触情绪会非常大,适得其反。一边房子不好卖,一边怕节点考核抢进度,如果一直是这个节奏,就会出现:
因此,在考核方面,针对大区的整体绩效考核,去化不理想的项目,工程节点免于考核,销售去化正常考核,销售目标区域内允许整体平衡。房子好卖的时候,说的夸张一点,客户都是抢房子,没空听你讲.房子不好卖的时候,客户在选择,怎么选,很多时候需要听你说,就像去旅游,要么你有牛逼的攻略,要么你需要找个导游。拉通设计、营销,组织专项会议,再次梳理楼盘亮点和故事线;同质化产品竞争的状态下,除了价格,还有故事,同样一套房子,谁讲到顾客心理,也许谁就赢了。对首开蓄客就不理想的项目,以及续开蓄客出现明显下滑的项目,组织调整供货节奏。但是,其实这个难度很大,并不是所说的弹性供货,吹吹牛逼那么简单。
1)工程进度款支付要以节点为支付依据,不能以工程量计算。2)对总包等施工方,导向性不催进度,重点更倾向品质检查,千万不能和施工单位直接下达放缓,撤人等指令。3)材料进场的节奏可以把握一下,因为通常材料款项是两大部分,一个是预付款,一个是进场后支付,根据现场的管理调整,适当推迟进场时间。卖不动,怎么卖,大讨论,拿方案?去他个蛋的,累死老子了,干脆不要想办法了,项目卖掉,归隐山林。
好像不对,这应该是老板的角度啊,项目卖了,我们都失业了如果你实在扛不住现金流,但是又不想放弃,那就引入投资人。
如果你是在不知道卖这些房子,那就引入投资人,并让出一些操盘的条线,让大家一起感受库存的压力吧。房子不好卖,项目现金流压力巨大,想来想去就想到施工单位头上了,不得不说,太坏了。
工抵房横空出世,其实前几年挺流行的,现在少了许多,因为太刚性了,施工单位很多时候不买账。
退一步,保底回购:比如3年内原价回购,或者加价回购,就会好很多,尽管施工单位依然是不情愿的,那有什么办法啊,大家一起做这个项目,进行不下去了,共进退,真是让人无法拒绝的说辞。
卖不动,针对个别项目,组织头脑风暴,继续挖掘价值点,重点挖掘社区,物业,品质的价值,因为地段和交通大家都看得到。
分析竞品,从价值点上做提升,形成差异,可以根据对手的配置,改装修配置,不要追求均好,在某一方面突出,越能讲故事的,可以适当增加投入,比如配置维度-智能化,空间维度-厨房,打造出亮点。
降低成本不能随便降,首先保证质量,保证安全,在这个大前提下,在讨论成本的问题。
1)面子工程和使用功能的PK,这方面也没办法说哪个胜出,但是有一点可以知道,面子工程更费钱,使用功能更接地气,比如你是否关注了你们公司的窗地比都是多少?
2)大面积使用的装修材料,这才是可以节约成本的地方,比如门、地板、地砖,但是并不是要大家使用劣质产品,这些方面客户对品牌不是很敏感,你会发现在保证环保健康的前提下,可替代品牌很多,这方面应更注重风格和质量。
这个我想大部分公司都在做了。
开盘前积累客户和人气,助力营销(前提是你的品质要过硬啊)。
交付前,释放一部分客户风险,有针对性的进行疏导。
这个方面,VK做的比较早,M好家定制,其实还是管用的,ZL目前也在研究这方面属于起步阶段。
有时候有一些客户,就是因为你的一些“大师”设计不喜欢而纠结买不买;我买房子凭什么要你替我决定设计风格,我管你什么大师不大师的
。
这时候,你有一些定制化的方案摆在客户面前,还是很有亮点和创新的,客户也得到了尊重,所谓利他思维,必能产生更好的效果。
让设计另外搞几个风格和价格不同的装修方案,来看房就给你效果图看,买了就免费送图纸,装修还打折,你说厉害不厉害。
精装有溢价,毛坯更实惠,在非常时期,这个方法是非常管用的。
但是通常是已经卖出去一批精装房了,这个时候,首先积极和ZF沟通,这点稍微放心,ZF是希望你们把房子快点卖出去的,ZF可能会给你一句话,怎么改我不管,客户不来闹心就行。这就到下一步了,已经购买精装的业主,挨家挨户的沟通的,有的客户执意要做精装的,就满足客户,其实这里的难点还是在于,有些客户会胡闹,该安抚还是要安抚的,精神上的,万恶的金钱上的,总之,大局观。其实以上只是抛砖引玉,希望引起地产朋友们更多的思考,只有不断的思考,才能与行业同行。
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