主持人：我们有请魔方金服务的凌骏、盈家生活的邢弢、东方财富的胡振寅、浦赢资本的丁亚明。
主持人：从凌骏开始吧，听了一天的论坛累不累。
凌骏：好戏在后面，前面整个过程从早上听到现在，其实这是我第三次参加教授主办的房东东的公寓论坛的会议，在之前我记得第一次在去年在苏州参加活动的时候，当时我们作为公寓行业的一家创意金融的一家提供金融服务的公司，我们当时提出来一个给予这个公寓行业金融服务的产品，但是那个时候很多人不太清楚到底这样的金融产品怎么对接。今年房东东会议上，已经有很多公寓议论我可能要把公寓变成一个公寓+金融+互联网的公司。到今天这个会上我看到很多做公寓的已经在做金融的，所以我看到这个现象至少证明我们选择的方向是对的，我感到非常高兴。同时我今天看到有很多我们同行，做金融的一些同事，高和的中信金石的，我们之前也跟他们长期有接触，当我听到他们，到现在为止对行业有所看空、顾虑，我也非常高兴，如果他们进来我可能就帮他们跑腿了，过程中也得到很多的一些信息，也跟行业的一些专家，看到一些新的发展动态，包括一些产业基金，公寓金融的一些私募类型的一些产品的雏形，谢谢。
丁亚明：我们一直关注公寓行业，自从去年参加过活动以后，就觉得这是非常好的行业，而且也拜访过刑总，做过很深的交流，越看越喜欢，所以现在也成立了装修服务，公寓行业的优住金服公司，我是发起人，还有其它的合伙人。浦赢投资作为房地产基金09年开始是复星地产的合伙人，做了很多项目，14年开始也投了很多增量市场，累计规模一两百亿。今天和昨天我们投的一个上海的项目，开发的项目，还有杭州的项目，分别还了一个3个亿，一个2.5亿，刚才微信确认到帐，接下来想利用优住金服把这个平台全部投到公寓行业，而且要做股权投资，这是我们的一个在这里给大家一个承诺。
邢弢：今天在场是大咖云集，我挺紧张的，以前做了段时间的公寓，始终不如各个做公寓的人做的好，而且没有什么长性，但是我很喜欢这个行业，索性就做公寓的服务吧，给大大小小的公寓提供服务。其实盈家为什么叫盈家生活，盈家不光在租金分期这块给大小公寓提供支付的平台，还孵化了很多给公寓提供协助的东西。比方说我们有一个直播平台专门做了个栏目叫公寓直播，应该算是现在做的最好的公寓直播的平台，从编导到策划，之前跟湾流做了一期，最高同时观看6万人，总计观看30几万人。今天下午，等会会看到未来域的直播。除了租金分期还孵化了企业客户入口，我们集团下面，因为刚刚拿了百度的一轮钱，给了点流量，从企业入口和获客入口我们现在是免费给到我们支持的公寓的，我们是完全不收中介费。除了品牌支持、客户支持和资金支持这些以外，我能给这个行业最大的贡献就是好好的把这家企业经营下去。
主持人：非常感谢胡振寅，也是我们行业重要的人物之一，也是偶然的机会他关注到这个行业，然后把这个公寓这些人给串联在一起，我，刘洋，刘翔，王宇等等，非常有幸，您现在投了三个公寓是吧？能跟大家讲讲什么类型的公寓。
胡振寅：13年的时候我们这个团队开始关注公寓，也就是为了投第一家公寓去了解整个行业。因为这个公司到底值不值得投，行业到底值不值得投去找到很多同行，那时候稍微冒头的企业就进入视线交流，投了有两家集中式的，有起步做分散的的，现在开始做集中式的，还有一家酒店式公寓。我们是比较特殊的，其实我们投第一个公司的时候就会发现这个行业是持续的需要大量的资金，所以我们第一封投资协议就不是纯股权投资就是给他一定的股权投资，后面准备用券商资管计划，当时也没有探讨什么时候适合券商资管计划，就签了一个框架。但后来就是我们的第一笔为我们投的企业做今天讲租约证券化，2014年的4月份，通过PPP的方式，未来应收资金借款，当时背景因为一些流程没有走完，款没有打到企业，但是企业要拿项目缺钱，我们组织资金的方式。这个过程中我们是服务所投的企业他们在业务发展过程中需要资金的时候，我们不断的探索有什么样的资金解决方案可以支持他们的业务环节所需要的钱，所以我们就探索出很多很多的贴合于企业具体需要的一些，也许是很多完全正规的金融机构不会操作的一些方式，但是在我们的评估下面是实时风险检控，基于业务理解和必要的手段支持创新，出发点就是支持我们所投的企业。
主持人：现在都是自有的资金在投资吗？
胡振寅：金融机构其实比老百姓更滑一点，尽量少用自己的钱，特别券商的自有资本金有一个资本充足率，每8块钱可以做一百块钱的生意，这一百块钱快速增长，做这种不是高收益的资金用途的时候，一般不会用自有资金做。
主持人：邢总你这儿是自有资金还是社会的资金或者是银行的资金？
邢弢：对，其实我们是做聚合支付，跟租金分期的需求，我们后面大概对接了八家银行还有大概四个消费金融公司。我们相对来说可能不属于非常严格意义上的叫资产证券化，但是我觉得银行也好，消费金融公司也好倒过来在业务上会给到房东一个更好的背书，我们明显感觉有个好处是什么？做过租金分期的用户它在提前退租的情况上要好过没做过租金分期的用户。我们现在推出一款基于23个月租金分期的产品，大家有时间可以跟我联系测试一下这个数据。
主持人：魔方金服怎么看？
凌骏：其实魔方金服全称是上海翔梓金融服务有限公司，我们定位是金融服务商，它把银行机构对接到我们的公寓和租客里面提供金融服务，我们的金融服务到目前为止，创立到现在已经有七种产品，从最早的时候，今天也提到是资产证券化的论坛，资产证券化更加关注整体的收益率，收益权的资产证券化，包括今天上午讲到叫做现金流的资产证券化，这一类产品的话在传统的金融机构，上交所包括一些大规模机构是不认可的，而且操作难度很大。我们作为这个行业细分领域专门从事这个行业金融的公司，我们自己在里面研发，创造了风控体系和资产筛选体系，一开始通过一个场外的发行渠道发行这些产品。
随着我们的业务的规模做大，我们申请了私募基金的牌照，去年10月份有私募基金牌照，目前第一支信托计划会在今年的10月份发行。魔方公寓当然这个名字不小心取了一样，魔方公寓拿了中华信托的一个投资的一个3亿美金的融资，实际上这就是一个信托的融资。我们发行的第一支信托计划也会在10月份发行，是上海的一家信托机构已经上会了。说句实在话，我们和供应链的上下游企业也做了两笔供应链金融的产品，两家80笔，基本上都是我们选择交易对手的策略是从市场上的一线知名品牌做到二线，因为我们是一家金融服务商，我们的资金一方面通过平台发行，第二方面也在对接外部的金融机构。
现在为止因为消费金融，包括盈家做的产品也是市场认可度较高的产品，包括跟米摸金服达成了合作，摸摸款也是做租金分期的，他们发现最大的风险在公寓运营商，他们跟传统的风控模型不一样，他把这块业务委托给我们。包括我们跟中国最大的中信公司达成合作，之后会提供泰康保险的资金，是比较低成本大规模的。另外跟北京的央企筹备一支产业基金，跟老丁讲的类似，我们发起一只5个亿的规模的基金，主要是集中式物业，单笔投资不低于一千万。因为我们有央企作为合资单位的，这个基金我们不仅是在提供资金方面的资源，更多是帮助我们的运营商拿项目。因为其实在这个时间点魔方金服成立一年多，合作了近两百家公寓运营商，发行三百多支产品，在座过程中确实发现这个行业每个月都在变化，去年讲的概念，上半年讲价值金融，现在很多是资产荒的，我们认为最重要的是找到优质的资产，这是盈利的源头。现在更加关注帮助运营商通过我们的一些资源，以及我们的一些资金的能力帮助运营商获取优质的资产，因为我们有国企的背景。我补充一点，我们其实在这个过程中一直探索我们的发展，我们总的来说是面向服务商的服务商，也是前面讲的，轻轻模式里面的综合实践者，我们的口号也是帮助运营商一起发展，从运营商一千间房的时候我们给他资金，当他到了有资金融资能力的时候我们给他提供资产的资讯，有很多资金、房子面临出租困难的时候，我们给他提供一些租房营销方面的品牌包装，这是我们的一个定位和发展。谢谢。
主持人：你在接触那么多公寓运营商过程中你会发现最大的问题是什么？
刑弢：我做盈家到现在前前后后聊了两千多个房东了，我其实说句我自己直观的感受，钱可能是房东比较需要的东西，他会在回笼方式上，但是有先导条件必须解决，一他有客，二他要有基于客有个优质客的结构调整，再要有房源。那么这些可能是基于任何一种形态的房东它的一些本质的需求。至于拿什么样的钱，利息多高或者一次性给还是按照消费金融分期的给，它有了房源、客以后才会考虑的事。所以其实我一直跟我们的资金方说消费金融的租金分期业务其实不能算是一个痛点，最多算是一个痒点，只是一个痒点，因为它需要解决比较多的先导条件。你看我们孵化出很多奇怪的业务，直播、品牌建设、免费播客等等，这样的业务形态，我觉得可能它的存在才会是有更合理性的。
主持人：亚明你们怎么做的？
丁亚明：我们会比较聚焦，通过跟各个运营商的交流，很多其实服务大家做的都不错，其实我们还是发挥我的想像，就是金融端的资源。第一就是说我们做了这么多年的房产基金，积累了比较大的基金规模，我相信我们可以在股权上更好的给各位运营商合作，而且我们股权不是管理公司股权，这是PE干的活，我们特定项目的股权。最近我们的团队在上海已经积累了大概将近20栋公寓的单项的投资的业务，陆续在签约所以我相信这个未来在一年之内吧，股权投资我相信是一个特点。你在拿项目的时候我跟你同时进，你付多少钱，我比你付更多，就把跟房地产融资的模式搬过来了，我相信可以做的非常大的规模。资金的第二个方面，我们提供了一个装修贷，也是一个帐款，这是我们跟我们紧密合作的银行共同研发的一个排他性的产品，是一对一的，这个银行只跟我合作，我也只跟这个银行合作，我们做到的效率是号称14天提出来，规模是比较大的，达到你装修的投入的最高70%，然后周期现在是贷款期是三年，未来明年有数据积累之后，希望做到五年的装修贷，所以这个会类似于经营性贷款的概念，我们的模式就是我做股权投资跟投，同时做装修贷加杠杆，同时消费金融这一块是个产业生态，未来不一定做，会跟其它的金融都可以合作。最后一点资产证券化，还讲一下，中信的郑总过于悲观了，明年这个时候再讲，会有很多成功的资产证券化案例，我相信我们也会是其中一家。我们已经做了布局，装修贷的资产，争取在北京、上海、广州各做10个亿。
主持人：我们希望明年再听亚明分享成功的案例。把最后的问题交给胡振寅，什么样的公寓是你认为值得投资的。在座的很多人希望找到投资，希望有人借我钱，什么样的公司是你认为你值得愿意投资他们的？有哪些标准，或许很多人达不到标准。
胡振寅：这个问题14年和今年是不同的答案，14年是有比较强的运营能力，能够把模型做出来，一千间房，运作的比较好，当时有一个文章，一个利润，一个控制力。今天一个大前提是你能赚钱，今天能赚钱还是推演出什么时候赚钱。第二有一个模式，今天也讲包租很多模式，哪一个模式你的资源能够让你做大。这是PE和VC的角度评估。今天的话题是金融，我们也说一下金融，我觉得现在为什么品牌公寓能够获得金融支持，贷款最核心的点，第一个还款意愿，因为你是未来要上升的市场的企业，你的还款意愿要强；第二个你的还款能力，你的公寓过去运营过程中证明经营非常好，有一定的数据，大家评估你的还款能力强；第三个你的信息透明，贷后管理，借钱之后知道未来有没有钱还钱，信息系统，数据的同步让我比较透明同步的知道的知道能还钱。这几个方面都做好了，可能获得支持会大一些，如果某些方面不够完善，要补充一下。包括魔方金融自己有开发SaaS系统，加强信息透明。首先要做一个赚钱的企业才有可能获得最基本的债券支持，然后做个赚钱的企业，在今天资本理性的情况下，要么是VC的投资，要么是产业基金的投资。
来源：房东东
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