（正文约5000字，阅读完成越需要6分钟左右。）
昨天的文章，对不同城市和地区之间的房价差距做了因素分析（点击蓝色可直接跳转阅读）：
「观点」是什么造成了中国不同城市和地区的房价差距？（NO.193）
今天这篇文章，就从宏观聚焦到中观，从省级城市内部的城市之间的房价差距出发，看一看造成同省城市之间的房价差距，是如何产生的。
中国的行政规划如下，如果你是中国人，一定有你家乡的省份：
省份，即我国的省级行政区，是行政地位与省相同行政区的总称，为一级行政区，包括省、自治区、直辖市、特别行政区。
中国共计34个省级行政区，包括23个省、5个自治区、4个直辖市、2个特别行政区。
23个省分别为：河北省、山西省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、海南省、四川省、贵州省、云南省、陕西省、甘肃省、青海省、台湾省。
5个自治区分别为：内蒙古自治区、广西壮族自治区、西藏自治区、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区。
4个直辖市分别为：北京市、天津市、上海市、重庆市。
2个特别行政区分别为：香港特别行政区、澳门特别行政区。
昨天的文章已经把省份（大地区）之间存在的房价差异产生各因素进行了分析和研究。
今天就聚焦省份内部不同的城市：是哪些因素，造成了同一省份内部的城市，出现房价差距？
PS：本篇为系列文章第二篇，从宏观（全国城市横向对比）到中观（省份同级城市内部），再到微观（同一城市内部板块），全面分析解读，造成房价差距的核心因素。
温馨提示：
-本文不含任何广告和引导，请放心阅读，如有帮助，欢迎收藏、分享和点赞。
-本文除标明引用部分，均为本人原创，谢绝断章取义无脑摘抄和伪原创搬运，转载复制请注明原文出处，本文首发头条号。
PS：写不出来要搬运我也拦不住，至少带个我的ID我就不计较。
-本文引用图片和部分文字，会规范使用“引用标注”并注明出处，如有版权争议，第一时间处理。
尊重原创版权，从自己做起。
-熊猫贝贝原创文章，内容仅供交流参考，不构成投资或其他建议。
分享让生活更加美好，希望本人的文章能带给大家帮助！
假如本文有什么不足的地方，希望大家提出宝贵意见和建议，本人会及时加以改正。一个小小的点赞动作就是最大的动力。
在一个省份之内，大家自然而然的会觉得，省会城市的房价应该是最高的，因为作为省会的城市，基本上在这个省的范围内，兼具行政中心、文化中心、经济中心、金融中心和产业中心等等的城市地位，房价最高，当然无可厚非。
从买房置业的角度来看，一般人口都会向公共资源更集中，公共服务更健全的省会城市聚集，并且省会城市的房价一般来说也是本省最高的。
但是万事没有绝对，在一些省会中，有些地级市的平均房价，甚至还要高过省会城市。
例如：
广东省的深圳房价，高过省会广州市。
说起广东，除了广州，怎么能不提深圳呢？同为一线城市，深圳像是一个富有青春活力的少年，而广州更像是成熟内敛的中年。
深圳的年轻，全国公认，一座发展时间还不到30年的全新城市，这个城市粤语不是主流沟通语言，可见外来人口对于这个城市的意义。
图片来源：安居客
福建省的厦门市，房价高过省会福州市。
提起福建，福州、厦门、泉州则具备了“三足鼎立”的态势。论城市级别，厦门地位要高；论经济水平，泉州自然数得上。厦门既不是省会，经济也比不过泉州，但是房价在整个福建，甚至在东南沿海城市里面，是绝对的拔尖，甚至不输于四个一线城市。
图片来源：安居客
海南省的三亚市，房价就高过省会海口市。
提起海南，必然要提三亚。随着旅游业的快速发展，三亚的名声越来越高，很多外地游客都误把三亚看作海南的省会。
其实，三亚胜在旅游景区开发，而海口则胜在生活基础设施和行政职能。
图片来源：网络
山东省的青岛市，房价高过省会济南市。
这两个城市典型的“谁看谁都不服”。甚至还影响了地方人文性格：济南比较内敛低调，而青岛则比较外向张扬。
图片来源：安居客
辽宁省的大连市，房价高过省会沈阳市。
东北三省的城市，都有浓厚的乡土人文气氛，但是大连却是一个例外，去过大连的人都知道，这是一个不像东北城市的东北城市。放眼东北各个城市，大连的乡土气息似乎要淡得多。这个现象非常明显。
图片来源：安居客
但是对于大部分省份和地区来说，在绝大部分的心目中，省会就对应了曾经的真正的“城里”，除开上面说的这5个城市是特例，基本上在省级城市范围内，省会城市的房价的平均水平，都是最高的。
这是本文的第一个结论：在省级内部不同的城市中，省会往往是最高房价的代表和集中城市，除非是在经济，政策，特区和地域人文偏好等等的强有力发展利好条件的加持下，才有可能出现个别省会级别以下的城市房价，超过省会。
要想超过省会的房价，光经济好不是绝对的（泉州经济福建全省第一连续21年，房价还是赶不上福州），还需要人口和产业的聚集效应等等层面的实力综合优势加持。
房价，也是省会城市的实力的一种体现。
同一个省份，不同的城市，对于人口的吸引力是完全不同的，因为城市之间的存在不同的地域特色和不同产业结构的发展情况，注定对劳动人口的吸引力会产生差异。
随着现代交通的日益发达和高度便利，曾经充满乡土情怀的“面朝黄土背朝天”的时代，早已在中国大地上消失殆尽了，不夸张的说，不论你是出生在中国的哪一个城市，什么级别的城市，只要通过教育，就业和婚姻，甚至是最简单的谋生打工，都能轻易的实现人口的转移和流动。
时间成本随着中国交通运输在过去十几年的大力发展，已经变得非常的低廉了：曾经3天2夜的行程，现在只要10个小时，如果换乘交通工具飞机，或许只要3个小时。
跨省跨南北跨国，在今天发达的交通条件下，其实门槛非常之低。
那城市之间的对于人口的吸引力，就至关重要了，人口的数量要在短期内发生质的变化，光依赖自然繁衍，肯定比不过人口迁徙来的效率！
不能吸引人口的城市，就是人口输出的城市，虽然残酷，但是事实。
而对人口有吸引的城市，随着人口的快速聚集和增加，必然会伴生对住的需求快速增加，有需求了，还怕房价没有涨价的动力吗？
吸引人口造成房价差异最典型的两个案例，一个是广东的东莞市和惠州市的对比，一个是福建的晋江石狮和泉州下属的其他县级市的对。这两个案例都是前者具备了大量的工业，制造业和贸易服务等等就业岗位和工作机会，实现了房价在省内仅次于省会但是高于其他同省城市的表现。
同样的，一线城市，省会城市吸引优质、高级人才（大学应届毕业生、高级知识分子和技术管理人才）的能力决定城市房价，省会下辖的其他城市，就靠吸引劳动人口的能力，来决定这样城市的房价高低了。
这个吸引力非常简单粗暴，对于一线城市和省会来说，就是高收入，高待遇，高福利。
而对于省内的城市来说，只要有高于农业一产收益的收入和就业机会，就具备吸引劳动的能力。
所以这里就得出本文的第二个结论：人口的吸引和留存能力，决定同省内不同城市的房价高低差距。
中国有四个人口大省：广东省和山东省，河南省和四川省，本文就以这四个以人口突出为特征的省份中的河南省，进行省内城市房价的一个研究。
图片来源：网络
从人口总数和增量上来看，广东是绝对的中国第一大人口大省，人口在全国省份城市中排行第一，当然广东的房价也在省份之中名列前茅。
一个地方的房价水平往往和当地的地理位置，经济发展水平，人口数量等因素有相当大的关系，对于省份来讲也是如此。
从我国范围来看，东部沿海地区省份的整体房价水平往往高于西部地区省份。而在我国的所有省份之中，房价最高的省份为江苏，福建和浙江，这3个省份均位于东部沿海地区。
我们就以河南省为例：
首先是河南地级市人口情况，如下图
图片来源：网络
然后是对应的房价情况：紧随河南省会郑州后面的就是洛阳（具有深厚文化起源的河洛古城），和南阳（河南人口第一城市）
图片来源：安居客
在房价上也得到了对应关系。
或许有人会问，河南的周口为什么人口也很多，房价上不去呢？
那其实是和这个城市的发展根基有密切关联的，一个地方有一个地方的发展战略，周口地处中原是个主产粮食的地区，工业相对就会落后，但现在的周口人正在不断努力凭借广泛的人脉来推动周口经济的发展，周口的穷只是暂时的，里边不乏历史原因，试想一下一个粮食产区，不把农业发展放在第一位，而是大力发展没有根基的工业和第三产业，现实吗？
这样的现象在广东省，四川省，山东省和河南省的地级市中都特别明显，一个省除了省会以外的地级县级市，人口数量和城市发展根基，共同决定了这个城市的房价，两者缺一不可。
有兴趣的朋友也可以找一找四川省和山东的城市房价排名和人口分布看一看，如果有那种人口多房价低的反常情况，这样的城市只会有两种情况，一种是农业为主的粮食产区，缺乏工业基础，一种就是交通成本非常高，受到地形的影响人口难以大量迁移。
但是广东省的人口是个例外，广东的人口增长一方面是广东“多子多福”的传统一直得以沿承，另外一方面，就是对外来劳动人口的吸引力非常之大。类似的还有江苏，浙江，福建这三个地方，沿海城市两个吸引人才的优势：工业发达和经济（贸易）繁荣，就像江苏，特别一些苏南铺天盖地的工厂，还有浙江闻名天下的义乌小商品经济，虽然常住人口数量不一定多，但是经济根基商业氛围，吸引了大量的外来人口和劳动力，进而形成了沿海房价的步步高升。
这就是本文第三个结论：人口基数和城市发展定位和根基，共同决定了省内城市房价的差异。这个很好理解，人多，经济好，房价自然就高。
最后要说一说，中国城镇化进程中的一种特色产品：各种新区和所谓的城市“副中心”新区的房价。
中国各个城市新区的出现和诞生，有两种情况，一种是个别城市因为快速发展，导致城市规划和市政配套出现挤兑压力，必须在原有城区的基础上进行扩增扩建，实现城市容量和城市发展相匹配的必然扩建。比较有代表性的，就是上海的浦东新区，深圳的龙华新区，北京的雄安新区，广州的番禺新区等等，这样的新区伴随着一线城市高速发展，也从原本的落后贫穷的农业经济，一跃成为承接一线城市核心发展转移和扩容的新经济，很多新区直接就是从一产经济跳跃式发展到了三产商业经济。这样的新区的房价也跟随主城区的房价节节攀升，但是就算到今天，房价在本城市内部还是处于低位。
另一种，就比较尴尬了，是房地产高速发展的十几年，在一些城市弄出来的花架子工程了。在一些原本就是人口外流，产业落后的城市，大兴土木，开发出来的各种观念包装都高大上的新城，新区，是中国房产库存老大难的重灾区。
特别是一些省会城市，对土地财政产生依赖以后，甚至连地方政府都要为新区的地块价值做支撑，最常见的就是行政中心往新区的迁移。
在省级城市各种城市中，除了省会城市开发新区新城，还能沾上省会光环实现“子凭母贵”，其他下属低能级的城市，根本没有新区或者新城的意义和价值，完全就是过度建设而已。
回到房价问题上来看，衡量一个省会城市的新城或者新区的房价是否正常合理，那就要看和省级城市中排行第二的地级市的房价情况了。
我们以四川省为例：
先看看省会成都的房价情况：大家注意青白江区的房价7857元/㎡
成都房价地图（图片来源：易居克尔瑞）
然后我们再看看四川省各个城市的房价排行：排名第二的凉山是9306元/㎡
图片来源：安居客
从上面的比较中，就能看出一个问题来，成都作为四川的省会，市辖区的新区价格竟然和下面的地级市价格产生了倒挂现象，这就说明成都的新区存在过度开发的情况，对于成都这个案例来说，这不是什么坏事，说明新区还有发展和提升的空间，毕竟成都的经济体量和城市发展，未来可见的是趋向好的，毕竟在成都其他各个新区和新城的房价情况是放在那里的。
同样的还有郑州的郑东新区，房价甚至已经快要赶超传统城区了。
但是如果一个省会城市除了核心城区，其他大力开发的新城或者新区，房价还赶不上省内排行第二的地级市，那就很值得警惕了。
这是今天本文的第四个结论：省会城市新区和新城的房价，和省内城市排行第二城市的房价关系，反映了这个省的房价健康程度。
文章的最后，做一个小小的总结：
影响同一省份不同城市房价的几个重要因素：
1、省会房价大概率是全省房价最高的代表，省会之间的房价差距也在一定程度上体现了省份之间经济差距。
2、人口吸引力，决定了同省不同城市之间的房价差异。
3、人口基数和城市发展根基共同决定了同省不同城市之间的房价差异。
4、省会新区的房价，和排行第二的同省城市的房价，反映了城市房价的健康度。
联系客服
