当我们谈论哈佛地产的时候到底在谈什么？

一格全球院校精准解读

Harvard哈佛大学房地产专业

Master in Design Studies (MDes) 

Real Estate and the Built Environment

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肖蔚

哈佛大学建筑学硕士

哈佛大学房地产硕士

华中科技大学建筑学学士

地产&建筑金牌导师

WEI毕业于Harvard GSD 哈佛大学建筑学（M.arch2）、房地产金融硕士(Mdes in Real estate development, concentrating on RE Finance)，现在在波士顿 的Equity, 一家S&P 500的地产基金投资部做收购分析师，负责美国东海岸的资产收购。

 

设计方面，WEI擅长通过建筑设计，解决现实存在的全球性以及地域性的社会问题、经济问题和城市问题。策略上，她专长于通过重新设计以及重新定位，为未能充分发挥商机之房地产项目带入战略增值，并创造更有效、有趣、有活力的城市生活空间。同时，她致力于挖掘产业的纵向结合；她相信，一个成功的设计项目必定是由投资者的视野、开发商的行动力、经营者的细致和设计者的才华共同完成。

地产作为建筑学的一个相关学科，在国内一直没有对应的本科专业，但近些年随着设计行业的衰退，地产逐渐成为了同学们研究生阶段转专业的一个热门选择。自2016年以来，一格开设了建筑和房地产混申服务，截止目前获得了极佳的结果，包揽了美国所有一线顶级名校的地产项目录取，也是目前唯一一家同时包揽哈佛和MIT地产项目录取的顶级建筑类留学咨询机构。

01 

转行申请地产目的是什么？

 

关于这个问题我听到过很多答案，一个是厌烦设计业的高强度低产出，因为设计师不管是本科还是研究生做Studio的工作强度都非常大，会长期缺少睡眠，而产出又是一个缓慢而艰难的过程。

 

第二个常听到的就是对设计业的高强度低产出感到焦虑，有的人在讲时可能会回避这个点，因为有些尴尬。但是不管国内还是国外建筑师投入回报这个过程都是比较慢的，比如在美国一个初级建筑师开始的工资是在五万到六万美元，每年涨一千两千，高级建筑师在八九万之间。大家如果没有概念，就可以跟软件工程师比较一下，软件工程师一年不加股票和Bonus大概在十五六万之间，工作两三年成了高级软件工程师之后会到二十四五万左右，通常第五年第六年就会进入一些Startup，薪水一般在四十五万左右。

 

就整体回报率而言，设计师和其他的职业差得比较远，但是不管是本科和研究生，设计师花费的学费和时间都是非常多且长的，我觉得这是大家需要考虑的点。但建筑师的薪资可以说是一个抛物线，你非常优秀功的时候也会有非常高的回报。通常好像艺术家和设计师比较不愿谈职业回报的这个问题。

 

第三个我经常听到的就是希望逃离设计界的生活节奏，这个点有很多方面，包括健康、家庭生活、恋爱生活等，就是认为在Studio的工作影响生活，和第一点相结合来说就是这个职业需要很长的时间投入。但我觉得这个理由非常不可取，因为每个领域都需要非常高强度的努力和慢回报，做什么以及以工资来衡量工作是否有意义也是一个非常不好的Mindset。这样会导致盲目追求高收入的回报，而不能真正从职业发展中获得生活和人生的自我肯定。

 

“逃离设计界的生活节奏”，如果想在行业做好，职业工作打乱生活是很难免的事情。如果因为这三个比较负面的原因申请地产、IT这些别的专业都是非常不可取的。我有的朋友也是做设计后来因为各种各样我认为比较消极的原因转到地产，但可以非常清楚地看到，因为消极原因转行的最后又转回到设计。如果没有一个比较积极的态度和心态去面对新的学科和领域，那你怎么都无法有持续的动力。

 

我在看同学文书的时候也发现这个问题，有的同学说自己在做设计的时候很失望，自己的设计能力没有发挥，自己对项目没有贡献等。就算你是这样想的但也不要放到文书中，因为老师不想看到事情的负面信息，这样想是不能很好地指引你在这个专业及未来的职业道路的发展。

在申请时比较好的原因：

·第一部分是你想渴望把握瞬息万变的市场，有时候你会发现大家在Studio的工作强度大，但在跟朋友聊天的时候你都不知道他们讲什么，你都不是很明白。如果你想了解变化，那地产就是一个很好的选择方向，你可以植入整个市场，植入世界的每一个变化。

 

·第二部分我觉得比较好的是希望成为城市更新的进程中的一部分，学设计的可能在学校里没有获得主动权，在工作中更多是看自己RRP的一些要求然后做标准化的设计，但是在地产这个行业你会深深感觉到自己是城市更新的一部分，你的每一个决定都与社会面貌、城市发展趋势息息相关，你会觉得自己是人类发展中的一部分。

 

·第三部分是追求职业的、人格的、生活上的改变，如果你本科学了五年七年的建筑，如果硕士还是选择建筑、景观、设计这些专业，那你的生活和知识面以及生活节奏是改变不大的。如果你乐于享受这样的状态那最好不过，但如果希望有所改变，那申请地产专业就是个很好的机会，因为它会给你提供很不一样的视野和世界。

 

02 

地产到底是什么？

1.传统专业与地产

  

 

有的同学在申请地产时对地产的理解太过狭隘，如果写在文书里会毙掉，因为老师觉得你没有做好功课，你需要带着视野和行业的角度去写。地产不仅仅是开发、拿地到建设的过程，这个只是建筑师能接触到的部分，实际上地产的领域范围是非常大的。

 

不管是建筑、设计还是城市规划、室内设计都是有系统的教学体系、成熟的专业历史和清晰的职业规划的专业，它是和医生、律师、软件工程师一样的专业，这种传统的专业好处就是有清晰的职业规划，比如初级建筑师、中级建筑师、高级建筑师，但是地产就是一个多专业多领域协作的行业。

 

2.作为设计师的你，需要转变哪些观念？

  

 

作为设计师在写文书的时候需要转变的第一观念就是地产是一个综合学科，而不是单独可以从设计这个行业来理解阐述的学科，地产包括了金融、经济、建筑、城市规划、工程、销售、公共政策等，这也就决定了地产的职业发展不是直线的，没有初中高级地产师这样的概念，做地产不是在爬梯而是跳来跳去，更具有挑战性。如果有想发展直线职业的同学需要转变一下观念。

 

3.地产价值产业链

 

  

地产价值产业链在文书中也需要你有基本的理解，所有的价值链都是从资产所有者、融资、建设、交易到使用，五个板块都有自己相对应的玩家：资产所有者下面就有开发商、基金；融资下面就是投资银行、商业银行或大的机构投资者像万科、万达；资产的管理；工程；使用就是从用户的角度来说。我希望你找到自己的位置，建筑师有它背后的产业链，但在地产这个行业你需要了解你要做到的是这整个产业链，从职业的发展角度来说是从一个点往一个面发展了。

 

4.WeWork和它的百亿估值是怎么来的？

 

这个新闻可以在文书中使用，这也算是最近比较风口浪尖的故事：WeWork联合办公最近上市，然后投资人软银给了它一百亿的估值。这一百亿的估值是怎么来的？地产科技公司是怎么拿到这么大的投资？2019年WeWork是一百亿的估值，2007年是38亿的估值，两年之内翻了三倍。

 

WeWork做的是办公楼空间的二房东，从Landlord资产拥有者那里租过来的办公空间，经过重新设计概念后再租给散户，是办公楼商业地产。它2017年是10.8万亿商业地产的资产价值，也就是说WeWork的估值是整个市场的十万分之一，但在很大世界玩这个游戏所以哪怕它只是十万分之一的市场份额，那也是一个很大的估值，这时候你就会理解为什么它有一百亿的估值，这其实是完全没有虚高的。

 

5.WeWork百亿估值的背后是什么？

  

从WeWork的估值背景可以大概给整个地产行业分类，给大家看在地产这个专业你以后可以在哪些工作领域工作，施展拳脚的地方是非常多的：27%的股权就包括了风险投资、私募基金等行业；债权包括了所有的投资银行、商业银行等金融领域；混合里面就更多，包括CMBS这些非常有意思的地产金融产品。这些都是WeWork百万估值的背景，WeWork也可是未来大家参与工作的一个地方。

 

6.地产市场

  

商业地产就包括办公楼、Retail Shopping Mall等，商业地产占了30%，住宅地产占了60%，政府地产占了10%，地产的工作主要集中在商业地产和住宅地产，住宅地产虽然没有商业地产听起来那么高大上，但是它的市场份额很大，这也是为什么国内建筑师在住宅市场很活跃的原因。这是做设计师时不太明白的，但是它背后推动的是整个市场的力量。

  

 

全球对专业管理的地产需求有7.6万亿，WeWork一百亿的估值在整个圈里只是很小的一部分，所以完全不需要抢占市场，占了十万分之一的市场就能做到一百亿的估值就是给大家一个概念：这是一个很大的游乐园。

  

 

现在全球的地产总值是217万亿美元，图中可以直观看到全球的GDP有80万亿，也就是整个地产世界是整个GDP世界的三倍，黄金的总值大概是6万亿，整个地产总值是黄金总值的三十到四十倍之间的价值。大家可以在这个大的游乐园里可以发挥自己的价值，贡献创造力，对整个产业整个城市甚至世界城市更新的过程中增加非常大的附加价值和机会。

 

03

美国名校地产究竟在学什么？

 

1.地产项目构架

  

 

以Harvard GSD为例，我们的地产项目一般分为四大类：设计与创新，主要是给本科不是设计专业的人提供地产设计类的教育；领导与创业，是教授领导力和团队合作以及工商管理方面的技巧；地产金融与投资是普及数学金融经济方面的知识，这对设计师来说是一个非常有用的行业；城市规划与城市经济学是从宏观经济学和城市政策的角度，来讲地产和城市发展中应该有怎样的城市政策限制鼓励以及和政府合作的方式方法。

 

2.专业课程构架

  

 我们学校专业课程第一年有50%的必修课和50%的自由选修课，必修课大部分在设计学院，选修课大部分在商学院和法学院。

 

 

第二年全部都是选修课或者做毕业设计，你可以根据找工作的需求选择课程。我当时非常想找投资类的工作，所以在MIT商学院和哈佛商学院选了很多公司金融、估值、会计等方面的课程；如果想从事开发类职业，你也可以选择地产开发类的课程。整个专业拥有很开放的专业构架，你可以通过职业规划的需求做相应的评判。

  

 

我们学校的课外活动会请美国中国地产界一些公司最好的代表来做讲座，讲座之后会有交流。所以不管在哪里学地产，都必需要有Networking交流然后去了解市场。有的人说“地产是人的行业”，这个是正确的，因为你在需要知道大家都在做什么、怎么做的同时也需要去了解市场的状态，当然你也可以从报表、新闻中获取信息，但最重要的是从人与人的交流得来的。学校的项目中也有很多设计课程，你可以和同学交换名片，这对你了解市场和日后找工作都非常有帮助。所以在文书中，你要体现自己非常渴望交流、社交以及期望开放的交流环境，非常愿意打开自己。

 

04 

地产就业现状？

设计师眼中的地产公司可能是万科万达、香港的置地和太古这些行业巨头，但除了开发商之外，地产的就业还非常广，大家不要太狭隘地看待问题。

 

 

整个地产行业的经济塔是从资本来源、资本管理、价值创造到相关服务。

 

从资本来源的角度来说，地产并不仅仅是开发商，而是开发商背后的投资人。现在市场的股市投资、债权投资，大企业，黑石、加拿大信托基金，风口浪尖的基汇资本，包括大摩小摩、阿里巴巴和三星都有基金做地产投资。资本管理是把资本来源的资本做一些重新的分配和再分类，一些资产管理公司、财富管理、私募基金和投行都属于这一类。我们熟悉的黑石、高盛、摩根大通、软银、腾讯投资类的公司也都在做地产的风投。

 

价值创造是怎么把一块地或旧空间改造设计成新空间，这个流程中开发商、施工管理、建筑师、规划师、城市设计师、景观设计师、室内设计师销售等等都是必不可少的，我们熟悉的公司有万科、中建三局、OMA、BIG、KPF、SOM、五大行等；相关服务是指市场调研、数据调研、会计、法律、物业、管理、销售等等一些支撑整个金字塔的产业。

 

有的同学问我五大行是指什么，它们主要是做什么的。五大行是指世邦、仲量联行、德行、第一太平戴维斯和高力国际这五个公司，它们在地产的这四个金字塔级别里穿针引线，连接资本来源和资本管理、连接设计师和管理等等；

 

如果是对线上线下的高科技感兴趣的同学，地产行业有一些非常新的行业，比如共享经济、大数据、自动化、人工智能、新的资方式一众筹、虚拟现实等等。总之地产是一个非常大的世界，每一个这个专业的人都可以在行业里找到自己的位置。

05 

地产申请招生官想看什么？

 

从我的同学和其他学校大家的经历，我总结出这四个大方向：投行、咨询、开发、设计。

 

投行的经历会让老师觉得你有与人交流的实力和Presentation的实力，老师会很希望看到这类简历；咨询的经历会让人认为你有非常强的解决问题的战略思维；开发的经历说明你对整个地产从建设到落地都比较了解；设计不管是建筑景观规划还是室内设计，都说明你对产品本身有深刻的了解，对学这门专业很有利。

 

 

06 

哈佛地产申请要求

 

1.项目介绍

Master in Design Studies (MDes) 

Real Estate and the Built Environment

This Master in Design Studies concentration area places design within the crucible of finance, examining the ways each can add value to the other. “We always emphasize the importance of design in real estate development, exploring how form can have an impact on investment and value,” says Area Head Bing Wang. As part of a design discourse, financial analyses—feasibility studies, economic models, and investment strategies—acquire added social, cultural and aesthetic dimensions. The trans-disciplinary program positions real estate development as a collaborative process, allowing students to enroll in courses from across the GSD as well as throughout the university—including Harvard Business School, Kennedy School of Government and Harvard Law School.

2.Deadline

Master in Design Studies (MDes) - Real Estate and the Built Environment

Jan 9

3.申请材料

1.申请费$90

2.申请表 

3.成绩单

4.Portfolio作品集

5.Personal Statement

6.Statement of purpose

6.Letters of recommendation推荐信三封

7.语言要求

TOEFL: minimum 92；preferred 104

8.简历

9. GRE (Strongly Recommended)

 

07

地产申请如何迅速完成背景提升?

  

 

1.多交流、多阅读、多思考，多和在设计类领域的同学聊天，通过他们的工作去了解整个市场，通过阅读相关的财报，了解市场、挑战以及未来的趋势，形成自己的逻辑和思考，在文书中表达自己在这个行业中是一个谨慎的思考者。

 

2.理解自己的过去、现在和将来，搞清楚自己现在在做什么，将来想做什么，把过去和未来做一个连接。要把自身Charming的过程表现出来，注意文书不是论文，而是要打造关于自己的故事。

 

3.研究不同院校的侧重，地产行业范围广大，所以每个学校的侧重点都不一样。在写文书的时候，你可以去学校的官网看看他们的侧重点是什么，然后在文书中提及。

08 

给转地产同学的忠告

        

       

 “不要因为厌倦设计而选择地产，也不要因为设计经历而放弃地产”。

因为工作时间太长、缺少决定权、重复的工作等原因想要改行，那你在地产职业上也很难走长远。你转行真正的原因应该是：准备好开始很努力的学习工作、喜欢成为这个世界的脉动、喜欢和人交流，而最重要的是你对这个行业的热情和好奇心。