本文根据《物权法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)等的规定,对买卖不破租赁原则进行介绍。
一、买卖不破租赁原则的相关规定
根据《合同法》第二百二十九条规定,租赁合同有效存续期间,租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力,租赁合同在买受人和承租人之间依然有效,即买卖不破租赁。《商品房屋租赁管理办法》第十二条进一步明确规定,房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。根据上述规定,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。
二、买卖不破租赁原则的例外情形
(一)抵押权对“买卖不破租赁”原则适用的影响
《物权法》一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响(即出租在前抵押在后的情况下,因行使抵押权致使租赁物所有权变更的,仍然适用“买卖不破租赁原则”)。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权(即抵押在前出租在后的情况下,因行使抵押权致使租赁物所有权变更的,不适用“买卖不破租赁原则”)。
因此,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确,租赁房屋在出租前已设立抵押权,在租赁期间因抵押权人实现抵押权发生所有权变动,而承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院不予支持。
(二)当事人另有约定的情形
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持,但当事人另有约定的除外。因此,即使是出租在前抵押在后,但承租人出具承诺书,明确承认抵押权优先且放弃优先购买权、承租权益的,不适用“买卖不破租赁”。
(三)法院查封对“买卖不破租赁”原则适用的影响
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确,租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院不予支持。
由于存在“买卖不破租赁”原则的例外情形,行为人应谨慎租赁已抵押(出租在前抵押在后的情形除外)或已查封的房产。对于出租在前抵押在后的租赁房屋,不建议行为人承认抵押权优先,不建议放弃优先购买权、承租权益,以免合法权利受到侵犯。
法律依据:
1.《中华人民共和国合同法》
2.《中华人民共和国物权法》
3.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)
4.《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令2010年第6号)
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