昨天在一篇文章上读到了朱相和王石当年的轶事。
朱相问,如果取消福利房分配,房地产能成为支柱产业么?王石答:不能。朱相又问,如果金融市场开放,房地产行业还不能成为支柱产业吗?王石答:不能。朱相再问,消费信贷放开,还不行?王石答,两年内不行。
结果朱相斩钉截铁说道,我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。王石的榆木脑袋终于开窍了,回答道:既然总理说行,就一定能行。
王石对这段经历相当得意,程度应该仅次于红烧肉烧的不错了。
其实这故事前后可以说两句的地方挺多,这是1997年11月京九铁路开通剪彩,朱相到深圳调研,王石作为企业家代表作汇报。
当时深圳办公厅给王石安排了两个选题:万科的现代化管理、万科的股份制改革。
王石那时候对体制内风声还比较敏感,机敏的准备了朱相会感兴趣的选题《分税制对企业的影响》。分税制是朱相力推的改革,下面企业给予很高评价,朱相当然是高兴的,这才有了后面朱相和王石关于房地产支柱产业的对话。
1998年发生很多事,克林顿与莱温斯基、长江洪水、windows98发行……但论哪一件对中国人生活的影响最大,毫无疑问是房改。
房改的动作和朱相和王石的对话如出一辙,分配体制上用货币化替代福利分房,释放需求;住房金融体制上,开始向个人提供住房贷款,解决老百姓没钱买房的问题。
之所以要在这个时间节点把房地产推向支柱产业的关键位置,主要还是在亚洲金融危机的背景下,中国内需不足、消费不旺的问题,叠加国企下岗潮,导致经济已经濒临失速。
受任于败军之际,奉命于危难之间的房地产,很好的承担起了经济发动机的职责,但真正的燃油并非是老百姓的购房需求,而是本轮房改最终促成了土地财政、土地金融体系的形成。
1998年的土地法确立了地方政府对建设用地的垄断;2004年土地招拍挂模式基本成熟,在分税制改革后,地方政府收入终于迎来了真大腿;与此同时,城投公司以“卖地收入”为抵押品向市场发债的“地方融资性平台模式”也开始大行其道。
从土地财政到土地金融,地方政府在房改后,才真正有钱来搞经济了。2001年中国加入世贸,此后经济的腾飞中,外贸出口当然非常重要,但围绕土地金融的城市化,同样是经济的重要支柱。
房子构建了老百姓的信贷循环,土地构建了地方政府的信贷循环,循环成为经济腾飞的动力。
之所以在当下再重复这些过去的故事,多少有点白头宫女在的情绪。土地金融在推动经济发展的同时,副作用也相当明显,不平衡、不充分的问题也愈加明显。
展望未来,这套循环体系,已然走到了生命周期的尾声。关注这个生命周期还有多少生命力,其实是没有价值的,关键是下个周期的方向在哪儿。九十年代末,在国企这个方向上挣扎的人们,无论下岗与否,最后都是输家了。至于mbo,那是另一个故事。
已近年关,对明年的展望也陆续被提及,我个人是比较重视中国特色估值体系这个概念。
我主要认为,这个概念与新的周期方向息息相关,要关注背后的基本面变化到底会有哪些。
申万王胜最近写了个央企重估的研报,关于重估路径的解读,我觉得很值得看一下。
央企重估的路径:提升分红、理顺机制、给正外部性定价。
大家周末快乐~
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