白头宫女在

昨天在一篇文章上读到了朱相和王石当年的轶事。

朱相问，如果取消福利房分配，房地产能成为支柱产业么？王石答：不能。朱相又问，如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？王石答：不能。朱相再问，消费信贷放开，还不行？王石答，两年内不行。

结果朱相斩钉截铁说道，我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。王石的榆木脑袋终于开窍了，回答道：既然总理说行，就一定能行。

王石对这段经历相当得意，程度应该仅次于红烧肉烧的不错了。

其实这故事前后可以说两句的地方挺多，这是1997年11月京九铁路开通剪彩，朱相到深圳调研，王石作为企业家代表作汇报。

当时深圳办公厅给王石安排了两个选题：万科的现代化管理、万科的股份制改革。

王石那时候对体制内风声还比较敏感，机敏的准备了朱相会感兴趣的选题《分税制对企业的影响》。分税制是朱相力推的改革，下面企业给予很高评价，朱相当然是高兴的，这才有了后面朱相和王石关于房地产支柱产业的对话。

1998年发生很多事，克林顿与莱温斯基、长江洪水、windows98发行……但论哪一件对中国人生活的影响最大，毫无疑问是房改。

房改的动作和朱相和王石的对话如出一辙，分配体制上用货币化替代福利分房，释放需求；住房金融体制上，开始向个人提供住房贷款，解决老百姓没钱买房的问题。

之所以要在这个时间节点把房地产推向支柱产业的关键位置，主要还是在亚洲金融危机的背景下，中国内需不足、消费不旺的问题，叠加国企下岗潮，导致经济已经濒临失速。

受任于败军之际，奉命于危难之间的房地产，很好的承担起了经济发动机的职责，但真正的燃油并非是老百姓的购房需求，而是本轮房改最终促成了土地财政、土地金融体系的形成。

1998年的土地法确立了地方政府对建设用地的垄断；2004年土地招拍挂模式基本成熟，在分税制改革后，地方政府收入终于迎来了真大腿；与此同时，城投公司以“卖地收入”为抵押品向市场发债的“地方融资性平台模式”也开始大行其道。

从土地财政到土地金融，地方政府在房改后，才真正有钱来搞经济了。2001年中国加入世贸，此后经济的腾飞中，外贸出口当然非常重要，但围绕土地金融的城市化，同样是经济的重要支柱。

房子构建了老百姓的信贷循环，土地构建了地方政府的信贷循环，循环成为经济腾飞的动力。

之所以在当下再重复这些过去的故事，多少有点白头宫女在的情绪。土地金融在推动经济发展的同时，副作用也相当明显，不平衡、不充分的问题也愈加明显。

展望未来，这套循环体系，已然走到了生命周期的尾声。关注这个生命周期还有多少生命力，其实是没有价值的，关键是下个周期的方向在哪儿。九十年代末，在国企这个方向上挣扎的人们，无论下岗与否，最后都是输家了。至于mbo，那是另一个故事。

已近年关，对明年的展望也陆续被提及，我个人是比较重视中国特色估值体系这个概念。

我主要认为，这个概念与新的周期方向息息相关，要关注背后的基本面变化到底会有哪些。

申万王胜最近写了个央企重估的研报，关于重估路径的解读，我觉得很值得看一下。

央企重估的路径：提升分红、理顺机制、给正外部性定价。

大家周末快乐~