谢存海：把小区自治与楼区分治有机结合起来

        市委家属院物业区，分为前后院两部分，前院是市委机关，为法人业主单位办公区；后院是家属院，为自然人业主居住区。

        这两部分的物业管理，既有基础设施密切联系在一起的共同点，又有各自管理主体的独立性。因而，必须在实行小区物业统一自治管理的同时，实行分区自治管理。就是说，办公楼的物业服务应主要由单位法人决策管理，家属院的物业服务应主要由自然人业主决策管理。

        在决策管理的组织形式上，小区业主大会的组成应该由办公区法人业主和家属院自然人业主两部分组成，各自按房产面积确定参与管理决策的权重。业主委员会组成人员，可专设一名副主任，由法人业主指派，表达市委办公室物业管理意图。

        在业主大会和业主委员会的运作过程中，事关法人业主和自然人业主共同利益的事项，全体业主和业主委员会成员参与决策管理；各自权益内的决策管理事项，由法人业主和自然人业主分别进行决策管理。从而形成小区物业整体自治管理与办公区、家属院区分别自治管理有机结合的高效管理服务机制。

        在小区物业管理中，还往往遇到只关系某楼业主利益，而与其他楼业主利益不相干的决策管理事项，比如某个楼单独加装电梯、改造暖气管道等。面对这种情况，可采取楼栋自治方式，实行一事一议，在小区整体管理规约框架内，制定临时规约，形成小区、楼栋（楼洞）双层或者三层推进机制，确保小区公益项目的顺利实施。