幸福家园小区
既有住宅加装电梯实施办法
(讨论稿)
既有住宅加装电梯是党和政府实施的惠民工程,也是广大居民群众的迫切愿望。为了推进小区既有住宅加装电梯顺利进行,根据《聊城市既有住宅加装电梯办法(试行》,结合小区实际,经广泛征求意见,制定本实施办法。
一、指导原则
一是业主自愿,协商一致。引导业主之间进行充分的交流与协商,使大家形成一致意见,自觉自愿、积极主动地参与和支持加装电梯。
二是合理分摊,政府扶持。按照“谁受益、谁出资”的原则,在积极争取国家投资、社会投资的同时,根据不同楼层的受益情况,合理分摊业主出资比例。
三是积极引导,顾全大局。加强政策宣传,搞好沟通交流,使大家心往一处想、劲往一处使,自觉服从大局,相互理解支持。
四是统分结合,单元自治。业主委员会负责统筹搞好整个小区加装电梯工作的组织协调,各楼栋负责做好本单元加装电梯的具体事宜,两个层面步调一致,形成统分结合的有效推进机制。
五是依法合规,保障安全。严把方案设计、电梯选购、施工安装、运营维护、全程监管等关键环节,确保加装电梯质量安全、运行可靠、业主放心。
六是各负其责,通力协作。从业主委员会到各户业主,从物业企业到建设单位,一定要围绕共同目标,各负其责,各尽其力,共同推动加装电梯的顺利进行。
二、总体设想
经组织有关部门初步勘察,本小区共有xx个单元符合加装电梯空间布局条件。本着“统筹规划、分期实施、压茬进行、应装尽装”的原则,大体分三批到2022年10月底前完成。
第一批,先行探索。J号楼E单元已经做好加装电梯的前期准备工作。在此基础上,业主委员搞好内外协调, 三月份开始,上半年完成施工建设任务。其他具备条件的单元也可申请加入,争取首批先行先试。
第二批,推广扩面。结合总结探索经验,以单元业主协商一致为原则,确定推广扩面范围,引导制定各单元加装电梯实施方案,做好相关基础工作,与试行探索单元压茬推进。争取从五月份开始,八月底完成施工建设任务。
第三批,后续加装。在借鉴前两批经验的基础上,做好周密细致的思想工作,争取把剩余楼栋单元,全部纳入加装电梯范围。争取七月份开始,十月底完成。
三、明确职责
整个小区既有住宅加装电梯,由业主委员会统一负责、统筹安排,按照统分结合的原则稳步协调推进。
(一)业主委员会统一负责加装电梯的宣传引导、对外联系、送审报批、协调服务、环节管控、施工监督、验收把关、争取扶持、运行监管等。
(二)各单元同意加装电梯的业主,应就加装电梯的品牌、型号及施工方案,工程预算及建设费用分摊方案,电梯维护保养及管理运营方式,电梯运营成本分摊方案,财政补助资金分配使用办法等,达成一致意见,签订书面协议。
(三)加装电梯建设单位受出资业主的书面协议委托,负责加装电梯方案制定、组织协调、工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作,并应承担相关法律、法规规定的责任和义务。
四、筹资方式
加装电梯的投资运营主要有共享、自筹两种模式。共享模式是由专业运营企业负责投资建设的管理运营方式。这种方式,加装电梯以及使用中的运营维护费用,一律由专业运营企业承担。投入使用规定年限之内,业主每月按标准数额缴纳电梯使用费。以某家属院为例,二楼每户每月收200元,每高一层每户增收100元。13年以后,按国家规定标准收取电梯使用费。
自筹模式是由单元业主自己出资建设,委托物业企业管理运营的方式。参考方案:假设每加装一部电梯需投资35万元,每单元12户,以二楼为起点,基数为每户2.5万元,每增高一层增加0.5万元,每单元共筹资35万元(二楼2.5、三楼3、四楼3.5、五楼4、六楼4.5)。另外,国家每个单元补助10万元,补助到位后平均返还每户约0.8万元(实际分摊约为:二楼1.7、三楼2.2、四楼2.7、五楼3.2、六楼3.7)。具体每户出资额,应根据实际投资多少,合理进行分摊。建成以后,由物业企业按国家规定收取运营维护费用,转入正常管理使用。
两种模式各有利弊。共享模式,业主不用为加装电梯一次性投入,但规定期限内收费较高,且一般规定期限太长。自筹模式,开始出资数额较高,以后电梯使用费用较低。
具体到各楼栋各单元来说,各楼层业主应本着顾全大局、相互理解、和睦邻里、协商一致的原则,合理制定筹资使用方案。
四、实施步骤
1. 搞好符合加装电梯条件现状调查,摸清基本底数,研究市里政策,借鉴外单位经验教训,在广泛征求业主意见的基础上,制定小区《加装电梯实施方案》。这项工作由业委会负责。
2. 按照《方案》要求,成立由业主委员会成员和业主代表参加的“推进加装电梯工作组”,以业主委员会名义,承担推进小区加装电梯专管职能。在此基础上,指导各相关楼栋单元,建立业主交流微信群(或其它交流方式),推选由3人组成的业主代表组(1名组长),代表单元出资业主履行职责。这项工作由业委会牵头组织。
3. 各相关楼栋单元业主代表组,按照小区《方案》的统一要求,制定本单元《实施方案》,建立单元业主微信群(或其它交流方式),填制相关表格,确定筹资方式和各楼层出资比例,签订业主协商协议,并报业委会审核备案,做好填制表格的基础工作。这项工作由单元业主代表组与业委会协同负责。
4. 委托具有相应资质的单位,编制电梯设计方案和施工图设计文件,并委托具有相应资质的图审机构进行审查,出具审查报告。这项工作由业委会、业主代表组、建设单位等协同负责。
5. 建设单位将加装电梯实施方案和施工图审查报告,在显著位置进行为期10天的公示。经街道办事处对有关基础资料审核属实,向住建部门办理备案手续。住建部门牵头有关单位联合会审,出具《联合审查意见》。这项工作由业委会和业主代表组协同负责。
6. 建设单位根据有关部门《联合审查意见》与具有相应资质的施工单位签订施工合同,并报住建部门备案。需要监理的,委托监理单位进行监理。这项工作由业委会、业主代表组监督实施。
7. 开工安装前,电梯安装单位需向区市场监管部门办理告知手续,并由具有相应资质的特种设备检验机构实施监督检验。这项工作由业委会、业主代表组监督落实。
8. 施工中应当按照规范要求做好安全防护,并设置安全警示标识。建设单位对加装电梯施工全过程安全生产负总责,设计、施工、监理单位和电梯安装企业等,按照法规规定负相应责任。这项工作由业委会、业主代表组监督落实。
9. 工程竣工后,建设单位应组织设计、施工、监理等单位,共同实施工程质量竣工验收,并向特种设备检验检测机构申请出具监督检验合格报告。此后30日内,建设单位应向电梯使用单位,移交质量合格文件和有关技术资料,建立电梯安全技术档案。竣工验收后,建设单位凭合同、竣工验收意见、使用登记证明等向街道办事处申请发放加装电梯补贴,并将所有规定原始资料报区住建部门归档保存。这项工作由业主委员会、业主代表组监督落实。
10. 电梯使用前或投入使用30日内,向区行政审批部门申请办理使用登记手续,转入正常安全使用管理工作。这项工作由业委会、业主代表组、物业企业协力负责。
11. 制定《小区电梯使用维护管理办法》,由物业企业实行规范化管理运营维护。这项工作由业委会、业主代表组、物业企业共同负责。
以上方案,经单元业主一致同意,并经业主委员会讨论通过后实施。
(文/谢存海)
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