国智法苑2021-01-13 15:30
根据现已正式施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十八条第一款第（七）项规定“改建、重建建筑物及其附属设施，应当（这里少了一句话）经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，上述规定直接影响旧楼加装电梯业主表决权的比例变化。
此前，广州市曾根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）等相关法律结合我市的实际情况，出台穗府办规〔2020〕7号《广州市既有住宅增设电梯办法》，其中第五条规定既有住宅增设电梯的应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
《中华人民共和国立法法》第八十八条的规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。由于《民法典》已就“改建、重建建筑物及其附属设施”的表决比例进行调整，因此现行《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条与《民法典》规定不一致的应该以《民法典》为准（适当降低了门槛）。为此，广州市规划和自然资源局已于2020年12月23日发出了《关于<广州市既有住宅增设电梯办法>业主表决比例变化的提醒通知》提醒广大市民群众的变化。
那么，《民法典》的规定对于旧楼加装电梯的比例具体如何？我们简单地做一个比对，假设旧楼有12户业主，该旧楼的总建筑面积为650平方米，《民法典》前后的比例具体如下：
名称 | 专有部分同意比例对应面积 | 同意的业主户数 |
2021年1月1日前 | ≧433平方米 | ≧8户 |
2021年1月1日后 | ≧487.5平方米 | ≧9户 （应为 12x2/3 x3/4=6, 就 是等于或 大于6） |
（此观点违反民法典第278条法律强制性规定，将合法8户排除在外，不符合法定程序）
旧楼加装电梯是当下普遍的社会现象，但在《民法典》实施后旧楼加装电梯的业主表决比例略有变化和调整，值得广大市民业主注意。
《民法典》是我们生活的百科全书，它同时废止了我国原来多部法律，但也承袭和沿用了原来的规定，值得我们在学“典”的路上不断学习与研究！
---关联法条---
《立法法》第八十八条 法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。
《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
01
制定和修改业主大会议事规则
02
制定和修改管理规约；
03
选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
04
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
05
使用建筑物及其附属设施的维修金；
06
筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
07
改建、重建建筑物及其附属设施；
08
改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
09
有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
曾小丽
广东国智律师事务所 专职律师
在基层法院、行政机关工作经历工作10年，专注于房地产与建设工程、公司股权等民商事领域。
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