为什么说“加装电梯表决必须3/4以上同意”是错误的？
谢存海

        最高人民法院“关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释”第二十四条规定：“ 民事法律行为所附条件不可能发生，当事人约定为生效条件的，人民法院应当认定民事法律行为不发生效力 ; 当事人约定为解除条件的，应当认定未附条件。民事法律行为是否失效，依照民法典和相关法律、行政法规的规定认定。”
        《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”根据《民法典》第二百七十八条规定，既然“只需三分之二业主参与表决，二分之一（该三分之二业主的四分之三）的业主同意即达到法定最低条件”，却非要全体业主参与表决怎么可能行得通呢？既然不可能，当然也就不能约定为生效或解除民事法律行为的条件了。
        《民法典》第一百五十三条第（三）款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”所谓“强制性法律规定”，是指必须严格依照法律规定执行，不得以个人意志予以变更、排除适用的法律规范。”《 民法典》第八条规定：“ 民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”《无障碍环境建设法》第二十二条规定：“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”第七十条规定：“无障碍环境建设相关主管部门、有关组织的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分。”
第七十一条规定：“违反本法规定，造成人身损害、财产损失的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”显而易见，适用加装电梯类表决程序的《民法典》第二百七十八条“双2/3参与+双3/4同意”的最低有效通过标准，属于强制性法律规定标准。如果直接以全体业主的“双3/4同意”作为表决通过条件，把“双2/3参与表决”的前提条件排除在外，违背法律的强制性规定，显然是违法的、无效的。概而言之，从表决程序和表决结果看，低于强制性规定标准表决结果就无效，达到强制性规定标准表决结果就有效，超过强制性标准表决结果当然也就合法有效了。
        以12户单元各户专有面积相同为例，根据《民法典》第二百七十八条第二款规定：最低合法同意人数=12X2/3X3/4=12X1/2=6，具体可分为三种情况：
       （1）如果参与表决人数为12X2/3=8，表决同意人数=12X2/3X3/4=12X1/2=6。就是说，只要表决同意人数达到12户业主2/3的3/4或者占比12户业主的1/2，也就是6户业主同意，表决结果即合法有效。
       （2）如果参与表决的人数达到12X3/4以上，表决同意人数=12X3/4X2/3=12X1/2=6以上。就是说，只要表决同意人数达到12户业主3/4的2/3以上或者12户业主的1/2以上，也就是6～12户业主同意，表决结果均合法有效。
       （3）如果参与表决的人数为12X3/3=12，表决同意人数=12X2/3X4/4=12X2/3以上。就是说，根据12X2/3X3/4=12X1/2=6，当参与表决的业主人数由12X2/3增加到12X3/3（也就是全体12户业主均参与表决）时，表决同意人数由12X2/3X3/4增加到12X2/3X4/4（也就是法定占比12户业主的2/3全部同意）时，只要12户业主中有8户以上（含8户）表决同意，表决结果即合法有效。