绿城前7月数据小结
所有数据来源于克尔瑞和中指研究院，可能有误差和滞后。
1. 销售增长符合目标要求，今年操盘目标2500亿比19年增长25%，到7月操盘同比增长超过26%，按销售目标推算今年权益销售增幅可以达到40%。
2. 从销售节奏上看，到7月操盘完成计划的44%，进度同比转正，代建同比转正。19年7月到20年6月绿城拿了3283亿货值的地，所以今年并不缺少项目卖，这与去年上半年情况不同，但是因为疫情和一些城市的政策变动影响，目前的销售节奏虽然追上去年同期的水平但其实是低于预期。去年最后5个月完成全年56.8%的操盘，57.6%的自营，60.4%的权益销售，今年需要在最后5个月完成56%的操盘销售难度跟去年几乎一样，要在去年后5个月高基数的基础上完成25%的增幅并不容易。今年的项目足够，完成目标关键就在于销售情况，而影响销售主要的风险在宏观环境，毕竟今年多事之秋，又是美国选举年，9月10月不知道会不会有黑天鹅发生，当然这也是所有房企都要面对的，只要能平稳渡过，完成目标应该是谨慎乐观。所以如果到10月底没有什么黑天鹅发生，内房可以期待一次估值修复行情。
3. 今年到目前为止销售的权益跟去年比没有变化都在57%，未来可能会提升，这个可以从拿地的权益提升看出来。
1.拿地还是很猛的，前7月已经拿了去年全年总货值的93%，同比增长144%，是前30房企里增幅最大的。
2.拿地节奏不是很平稳有季节性，偶数月份猛拿地，不知道什么逻辑，看了下销售除了6月份都比较平稳，拿地节奏跟回款好像没关系，再观察看看这个规律会不会继续。
3.从地货比看，到7月，今年所有地的地货比为43.4%比去年的42%略高，可能意味着利润空间跟去年相似（考虑到财务成本降低和销售效率提升），当然这已经包含了跟新湖合作的地货比很低的地，只考虑招拍挂的话就明显比去年高了，这也符合直观的感觉，今年地比去年贵。一些月份这个问题很突出，今年5月的地货比65.45%，货值是地价的1.52倍，这个月的地不可能挣什么钱了。这两年地货比明显低的月份都是有大量的收购项目，只靠招拍挂的月份是很难明显低于50%了，不知道别的房企是什么情况。
18年的地货比是49.5%，这两年的地的利润空间其实还算是有提升，这也跟管理层在不同时间说的利润率从6%到8%（靠地货比降低）到10%（靠成本降低）某种程度上印证。但是如果地货比不能再降低，不能找到加大多样化拿地的方法，只靠降成本应该没有多少空间了，当然这里假定未来房价总体稳定，所以如果土地市场不变冷，未来的利润率能保持目前水平就不错了。
4.关于权益问题，去年全年的地从金额口径算是64.5%，从面积口径算是56.7%，真实的权益就在这个之间了，之前好像有人提过这个问题，金额口径算的权益和销售的权益结果差距大，是不是管理层有猫腻。从销售情况看绿城的权益在57%左右，很接近面积口径算的结果。今年到7月金额的口径63.5%，面积口径在64.4%，结果收敛很多，这就能把真实的权益确定在64%左右，以目前的拿地权益比情况看，未来的销售权益可能会有提升。
5.今年拿多少地的问题，这个张亚东好像是说拿权益800亿的地，以目前拿地的权益比和地货比估算大概对应2900亿货值，大概比去年增长38%，19年的货值比18年增长80%。如果后续没有收购项目，只靠招拍挂，维持目前拿地的溢价率和权益比，应该低于2900亿。不过这也无所谓，最终还是要看权益货值，货值大但是权益低也没意义，即使是2900亿，权益货值的增幅也超过40%了。去年是下半年拿了全年70%的地，今年上半年拿了计划的59%的地，这种季节性拿地踩对节奏很好，踩不对很影响利润。
关于拿地的总结就是，拿地增长最猛，主要是偶数月份拿地，利润空间跟去年相似比18年高但不好继续提升，拿地权益比去年提升，全年拿2900亿左右。
刚才翻帖子看到一个老哥让把绿城拿的高价地列出来，有些地我觉得地拿贵了但是因为不限价，在开盘前不好给售价和销售情况下结论，毕竟事实说话。所以就列一些已经限了价的地，其实就是在杭州和宁波的地。
以下这些地总体上应该很难超过5%的利润率，即使都假设这些地按上限顶额卖并且去化很好，所以应该算是高价地了。当然每个人判断标准不一样，你觉得不算就不算吧。
4.24 宁波江北区白沙菜场，楼面价24270元/㎡，总价140174万元，溢价率51.69%，含装修限均价37000。这块有商业，住宅楼面在27000。
5.7 杭州龙坞地块，楼面价23638元/㎡，总价120865万元，溢价率28.08%。限价格37100（包含装修3500）。这块地配建公租房，实际地价为26700。
6.24 宁波鄞州区明楼地块，楼面价32520元/㎡，总价288208万元，溢价率41.39%，小高层毛胚限价39500。
6.29 宁波火车东站潘火，楼面价22560元/㎡，总价184392万元，溢价率31.93%，高层毛胚30500，小高层毛胚33000，这块地需配建学校，住宅部分实际地价超过24000。
6.29 杭州未来科技城，楼面价达到39786元/㎡，总价291261万元，溢价率24.33%。限价52150（包含装修4500）。
6.30 宁波市火车东站潘火，成交楼面价23830元/㎡，总价170640万元，溢价率31.66%，高层毛胚30500，小高层毛胚33000。
7.2 宁波鄞州区高新，成交楼面价24200元/㎡，总价143338万元，溢价率61.33%，高层毛胚29700，小高层毛胚31700，实行全装修（2000元）。
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