日前报道：广州市规划局昨日在网站发出公告，要求位于环市东路的正佳东方国际公寓（前身是被称为广州第二大烂尾楼的合银广场）立即停止以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售。因为在所有的规划行政许可中，该项目都是商业、办公，不涉及住宅、公寓等功能。据悉，如果购买了该楼盘，可能会出现因为规划验收不合格，而无法拿到房产证的情况。
均价3万受到投资客青睐
位于环市东路花园酒店旁的合银广场早在1998年就已经动工，但十余年来几度伴随着开发商的起起落落而浮浮沉沉、建建停停，被称为“广州第二大烂尾楼”。直到2009年底，该项目才正式复工，并更名为正佳东方国际广场，开发商是广州合银发展有限公司，该公司属广州正佳集团旗下子公司之一。
但有趣的是，该项目在今年元旦开盘时，名称已经变为“正佳东方国际公寓”，总货量1048套。均价30000元/㎡，约带3500元/㎡装修。
规划中未涉及住宅功能
在市规划局发给广州合银广场发展有限公司的《关于立即对合银广场办公标准层进行整改的函》中，明确表示：
经穗规建字【1998】第621号、穗规建字【1999】第711号、穗规建证【2010】119号《建设工程规划许可证》批准，在越秀[简介 最新动态]区环市东路370-372号地段建设1栋51层（部分7、39、40、46、47、50层，另设地下室4层）设计商场、办公楼（自编合银广场）。由于建设过程中存在违法建设行为，先后经穗东规决【2002】62号、穗规函【2009】10104号、穗规决【2010】175号文作出违法建设处理，及经穗规函【2010】3536号文同意调整建筑设计。
但上述所有行政许可、处罚文件及附图中，均明确该工程使用功能为商场、办公，并非住宅、公寓等功能用房。
市规划局有关负责人表示，据查该楼盘在实际销售过程中，擅自将该楼办公部分作为“酒店式公寓”进行宣传和销售，欺骗购买人或预购人，涉嫌虚假销售。为消除上述影响，避免购房人利益受到损害，要求开发商立即停止以“酒店式公寓”名义进行宣传和销售。
房地产业内人士则向记者透露，目前一些开发商打“擦边球”，擅自将写字楼等商用项目变成住宅出售，购买者实际上存在一定风险，“将来是否能通过规划验收、顺利办下房产证还是个未知数。”
点评：我看到这篇报道大吃一惊，因为这个合银广场就是今年元旦才正式开盘的正佳东方国际公寓。我去年最后一天即2010年12月31日还与广州市房协许国碧秘书长、广州社科院研究员彭澎博士一道作为嘉宾参加过该项目在正佳广场[最新消息 价格 户型 点评]举办的新年晚会。
晚会前我们参观了该项目的示范单位，还听取了有关项目为何烂尾、如何盘活的介绍，感触很大也留下十分深刻的印象；在晚会的论坛上，主持人引导嘉宾畅谈了环市路商圈的变迁和对该项目能够从多年烂尾状态盘活的感慨以及对该项目备受市场追捧的精彩评论。
我担心，广州规划局的这一纸公文将导致这个已经烂尾超过十载的商业项目再次陷入烂尾状态。我仔细研究了规划局的公文，发现这次规划部门提出的主要罪名就是“擅自将该楼办公部分作为‘酒店式公寓’进行宣传和销售，欺瞒购买人（或预购人），涉嫌虚假销售，在社会上造成了一定负面影响。
我不清楚当年为何该项目会被认定为存在“违法建设行为”？也不清楚该项目是否因此而烂尾？但即使是存在历史遗留问题，烂尾了十多年也应该加以妥善处理和解决才是。而据我所知，该项目当年是在商检局的办公楼和宿舍拆迁后的地块上建造的商业项目。大约是在上世纪94、95年左右动迁的，后来可能因为紧缩银根、压缩基建和楼堂馆所而停建的项目。当年停建的项目很多，如中诚广场[最新消息 价格 户型 点评]和天河城的两座塔楼，当时正佳广场应该还没有兴建。98年才重新启动，在其后的十多年间这个项目建建停停，一直收不了尾，成为环市路商圈的一个“疾瘤”和“伤疤”，不仅严重影响市容市貌也阻碍环市路商圈的建设和发展。
其实，如果当年该项目不烂尾，是适合兴建办公用途的写字楼的。但是由于广州近年来加大天河北、珠江新城和琶洲写字楼建设的力度，对东风路和环市路的写字楼建设和发展造成一定的冲击和影响。目前环市路一带的写字楼市场明显进入萎缩和衰落的状态，昔日的的世贸和好世界以及63层和花园酒店都是广州数一数二的顶级写字楼，租金也可与天河北商圈媲美，但现在已经显现出明显的颓势，如果不是还有酒店业和商业的支撑，其商圈的商业地位恐怕更要一落千丈。
好在现在很多项目可以利用“酒店式公寓”或“商务公寓”来改变原来酒店或写字楼的性质和用途，才使得许多无法开发的烂尾项目得以盘活。像同样位于环市路上的保利[简介 最新动态]中环广场[最新消息 价格 户型 点评]以及正佳广场的塔楼，还有珠江新城许多项目都是利用酒店式公寓才盘活的。
按理说，烂尾楼曾经是严重影响广州城市建设和发展的历史遗留问题，市政府有专门的文件要求要采取“一楼一策”的办法尽力盘活，一般都采取开辟“绿色通道”的做法。我曾经参与麓景台项目盘活?全过程，政府的规划部门、建设部门和房管部门都给予了大力支持，否则按正常的途径和程序根本就不可能盘活。
我感到很奇怪是，为什么广州那么多项目都可以将酒店或写字楼用途和性质的项目建成酒店式公寓，尤其是在珠江新城的许多项目，而偏偏这个已经烂尾十多年的项目却不让其利用这个办法来盘活呢？如果说，别的项目都可以通融和变通，为何这个项目就不可以再通融和变通一次呢？
我相信正佳东方国际公寓或合银广场这个项目一定也按正常途径和程序做过多次的努力和申请，而且正佳广场的塔楼也是按酒店式公寓来盘活和兴建的，他们不可能不了解这些审批程序和途径。但他们最后为何却要铤而走险，采取擅自改变项目功能的做法呢？到底是他们的问题还是规划部门的问题呢？
我认为，规划部门在制定用地性质和用途时应该更多地研究和考虑市场因素，而不是想当然地主观武断，这恐怕也是过去造成如此多烂尾项目的原因之一。这件事还引发出一个深层次的问题，就是：“规划到底是听市场的还是听官员或市长的”？当然，如果官员和市长能够掌握和了解市场和城市发展的变化规律，那听官员和市长的就等于是听市场的。
如果要是因为房地产开发的潜规则而导致该项目再次烂尾，造成更加严重的负面影响，甚至可能会因此导致大量合同纠纷的产生而引发群体事件，规划部门恐怕也将难辞其咎。因此，建议市委市政府高度重视这一事件，不要简单地作为一个违规项目来看待，而应该作为特殊问题来看待和解决。政府的有关部门不仅不应再给这一烂尾项目设置障碍，还应主动为如果盘活烂尾楼着想，为该项目开辟特事特办的“绿色通道”这样才能转危为安，化危机为商机。否则，后果真的是不堪设想。
还有就是，这个项目的改建、促销宣传和开盘销售不是一天两天了，为何规划部门到现在才出来叫停？如果是违规改建应当尽早叫停才是，现在才叫停将会造成严重后果，规划部门是否也要承担严重失职的责任呢？要是按规划部门现在的意见来整改，不仅这个项目可能会二次烂尾和大批购房者将会陷入合同纠纷，还会给社会带来巨大的经济损失和政治影响。
希望社会舆论也能就这一事件引起广泛的关注和讨论，看看这个项目到底应不应该改变原来的功能和用途，请专家学者一起来评议一下，为政府寻找一个妥善的解决办法和方案。
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