农村土地征收中的评估方法

因为农村土地和国有土地的性质不同，在征收过程中所遵循的法律法规也不同，在执行程序上也会有一些差距，今天我们拆迁律师要讲的是，在农村征收中的评估方法都有哪些，可以让百姓进一步了解自己的补偿是怎么来的。

1、市场法

可以说市场比较法是最能让百姓信服的方法，这个方法直接反应出被评估对象的市场价格对比，这种方法的前提是要有类似房屋作为对比，然而这种方法在一些农村并不适用，因为农村土地不能转让，也就是说不能像国有土地那样自由交易。

集体土地及其附着物不具备正常的市场流通性。市场法估价的另一前提就是：同类商品的市场交易具有相当的数量。但同样基于集体土地所有权、使用权及其附着物所有权不得转让的原因，公开市场上集体土地及其附着物所有权交易数量为0，不符合市场法估价的交易数量前提。

2、成本法

在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。

成本法通过求取被评估房屋在估价时点的重置或重建价格，去掉折旧，以此估算被评估对象的合理价值，在拆迁补偿估价中采用成本法一般低估土地使用权价值，特别是采用基准地价标准或所谓土地区位价格进行测算时，成本法无法准确体现房地产的预期收益，反映的不是完整的市场价值。任何一个项目都是以获得预期收益为前提的。

3、收益法

收益法很好理解，就是预估被评估对象未来一段时间里的收益，根据实际情况转化到房屋补偿当中。

4、假设法

假设开发法意思是指，通过各项指标假设开发完成后的价值，其中去掉开发中所需要的的成本，来估算被评估对象的价值。

5、基准地价修正法

它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。

实际征收当中，一些纠纷的发生，都是因为征收方给出的评估价值低于百姓的心理预期导致的，而对于选择哪一种评估方法就显得尤为重要，对评估方法的选择应当是最适合为原则，不能将所有情况全部适用于一种方法。

任何一种方法都不能适用于所有情况，要解决因补偿带来的纠纷问题，就应当在评估时综合运用不同的方法，根据不同情况选择一个最优、最合适的评估方法才是最合理的。