现在越来越多的地方都在进行拆迁,似乎拆迁重新被推到高潮,这其中和大力发展农村城镇化有很大的关系,那么不管拆迁户的房屋被什么名义征收,作为直接利害人,我们都要明白拆迁中的这些事情,因为只有了解了这些内容,我们才能更大几率的获取合理补偿,对后续的维权是益处多多。
根据我国土地性质,我们将拆迁分为两种情况,一种是城市国有土地,一种是农村集体土地
农村集体土地房屋拆迁必须文件
农村集体土地上的房屋情况复杂,需要根据严格的土地管理法实施,根据《中华人民共和国土地管理法》第45条规定,征收下列土地的,由国务院批准:
(一)基本农田;
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(三)其他土地超过七十公顷的。征收除了这三类以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
可见,在我国,征收土地必须由国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。所以,县级人民ZF无权“决定”征地拆迁,拆迁户要注意,如果我们没有看到国务院、省ZF的审批文件,就应当拒绝,因为此次拆迁的合法性有待查证。
征收批文是征收中的必需品,除此之外,还要有征收公告、安置补偿方案公告,没有履行公告义务的也属于违法行为,对开始进行评估环节的,如果我们对情况有异议的,请记住,一定及时的提出自己的异议,不要轻易在任何文件中签字。
城市国有土地房屋拆迁必须文件
两种土地性质不同,征拆中所依照的法律法规也有所不同,城市国有土地主要依照的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,其中对拆迁户有影响力的分别是拆迁决定,要在拆迁范围内进行张贴公告,告知拆迁户因为什么项目拆迁,是谁在拆迁,应该怎么拆,什么时候拆,什么样的安置补偿。
可以说在拆迁初期,我们看到这些内容,拆迁户认为不合理的,就可以在法律规定的时间内提起复议或者行政诉讼,这是很重要的一点,这要比那些拆迁后期,房子被拆了再维权要好很多。
再有补偿决定对拆迁户的影响非常大,这是对某个拆迁户下发的文件,告知此拆迁户补偿标准、补偿方式、补偿额度、安置房屋具体信息等,对于这里,有异议的仍然可以及时提起诉讼或者行政复议,要知道每一个环节法律都给出了救济途径,如果拆迁户不使用,错误的操作,最后都将导致不可逆转的局面。
怎么补偿?
因为我国地大物博,目前并没有统一的补偿标准,但是法律给出了参考或者说补偿标准最低线,就是拆迁户的生活水平不能因拆迁降低,长远生计有保障,对房屋价值的补偿应当具有评估资质的评估机构评估决定,补偿标准不能低于房屋拆迁决定公告日周边类似房地产市场价格。
选择产权置换的,一般而言1:1的置换比例可以说也是最低线,因为楼房中还要去掉公摊等,一些地方可能达到了1:3以上,具体的要根据实际情况来定,对于补偿是否合理,怎么辨别补偿合不合理,建议拆迁户可以及时咨询专业律师。
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