五月中旬，应邀参加了“城市观点论坛（北京站）”活动，多位重量级嘉宾到场发表各自的真知灼见，受益匪浅。午宴时有幸与中原集团黎明楷先生当面交流，并获得其许可，拿到他在本次活动的演讲PPT，收获更大。
黎先生的材料可以说含金量极高，在中原集团研究院的大数据分析成果基础上，推论出多个未来房地产发展的趋势性结论。应该说，对理解和把握未来房地产的发展趋势和具体应对策略，极有参考价值。
这份材料我研读过很多遍，今天的文章就是我在多次研读、思考的基础上，对其提供的大数据汇总结果做更深入的分析、研究的“成果”，不一定正确，仅供参考。
先上一张图（该图表另存后可无极放大，非常清楚。(*^__^*) 嘻嘻……）：
40城市近五年人口平均增长绝对值及增长率（2008-2013）
看过此图后，大家应该猜到本文题目中所指城市的谜底了吧？
对，没错，就是天津市！别说您没想到，就是我这已经在天津落地深耕近两年的房地产专业人士也没想到，2008年以来，全国40个样本城市中，人口年平均增长率排名第一的城市居然是素有“灯下黑”之名的天津市（年均增长率3.68%）！紧随其后的也不是帝都，而是这两年商品房价格涨幅领先全国、出尽风头的厦门市（年均增长率3.32%），帝都北京（年均增长率3.05%）仅仅位列第三！另一个没想到的，排名第四的城市竟然不是上海、深圳，而是中国海南岛省会城市海口市（年均增长率2.44%）！第五，还不是上海市，而是处于中国内陆腹地的旅游城市河南洛阳市（年均增长率2,262%）！风头正劲、风景这边独好的上海市（年均增长率2.261%），居然仅位列第六！真令人大跌眼镜！
从上表另一个维度，人口年平均增长绝对值来看，帝都北京以年均增长58.95万人口领先全国40个样本城市。其次是上海，年均增长51.09万。天津以年均增长48.63万的数据位列第三。前三名作为第一方阵，与第二方阵拉开了长长的距离：第四名的重庆市，年均人口仅增长约26.20万人，与第一方阵平均值52.89万相比，这26.69万的差距可绝非小数，对城市发展的影响至关重大！
上表可以推导出什么结论？
结合去年下半年开始的本轮房地产火爆行情（当然，这轮行情中出现的“一边是火焰、一边是海水”的“高烧与寒颤并存”格局，是历史上的第一次，也是“去库存国家战略”始料未及的结果！）中各城市具体表现，可以大致推论出如下几个结论：
第一，无论经济环境如何，在市场经济大潮荡漾了三十余年的中国大地上，城市人口净流入指数（年均增长率和年均增长绝对值）仍然是决定当地房地产价格是否上扬的核心指标。作为投资者，无论是企业投资拿地搞开发，还是个人投资商品房，人口净流入指数中的两个核心数据越高，投资分险就越低，相应的，投资回报率也会越高！
第二，从大数据统计角度，人口年均增长率与房价的上涨幅度之间，有三个临界点，可以做为大致的城市投资类型筛选参考点：
1、数值大于3%，该类城市可以列入高增长、高收益类别，或属于未来重点考虑的城市。如大数据反映，这类城市只有三个，天津、厦门和帝都北京。
2、数值在2-3%之间的城市，属于较高增长、较高收益城市类别，可以选择性重点考虑。如大数据所示，这类城市有六个，分别是海口、洛阳、上海和广州、大连、苏州。之所以说要选择性重点考虑，还要结合具体城市的其它经济发展指数和政商环境（如大连、海口等）以及投资者的区域战略来确定。
3、数值在1-2%之间的城市，属于机会型投资城市类别，数量庞大，表现总体较好，但相互间差异也较大，需要谨慎考虑多种因素，综合选择。这些城市中，与国家城市群发展战略贴合度较高的大、中城市（如武汉、南京、合肥等）以及大型城市溢出效应受惠城市（如苏州、惠州和佛山、中山等）是首选对象，风险可控，未来可期。
4、数值在1%之内的城市，属于投资风险不确定型城市类别，稍有不慎，会陷入泥潭，应谨慎选择。如大数据所示的大西南城市重庆、成都、南宁，南方城市泉州，北方城市西安、长春、唐山等。
第三，从人口年均增长绝对值的大数据分析，可以大致划出年均增长绝对值10万人这个临界点，作为城市投资选择的硬指标。超过临界点，视为风险相对可控城市，否则则需要结合其它城市发展数据综合考虑。大数据反映，40个样板城市，有18个城市的年均人口净流入绝对值高于10万人。这个临界点数据，其实也是房地产行业做投资决策时一直采纳的一个核心数据，作为个体投资者不妨也做个参考，大于临界点城市，投资风险可控，收益相对有保障，但收益的大小，还是在于您的投资眼光和资金实力。
应该说明的是，由于数据统计周期截止到2013年，而之后的经济发展形势在“新常态”的背景下变数加大，全国经济增长数据虽然整体处于下行态势，但仍然表现出严重的不平衡状态。如果将2014年以来的相应数据与前述大数据进行加权统计，预计大多数样本城市的相关数据差距不大，但个别城市的类别划分有可能出现一些变化。若朋友们确实需要考虑本文的一些结论性意见时，最好将相关数据补齐后再做应用。
至于深圳的表现，因一直以来受中央有关保护香港发展的政策影响，需求始终被压抑。这几年香港自废武功、丧失了特有的优待政策，深圳被解除身上的枷锁，在这一轮房地产暴涨中，一鸣冲天，成为中央第一个要压制的城市。相关数据的另类表现，属于特例，不影响整体判断。
对趋势的把握，是未来发展中是否制胜的关键！您考虑清楚否？
声明：本文谨代表个人观点，自己的选择自己负责，本人不对任何人因采纳本文观点产生的投资结果负责！
感谢中原集团黎明楷先生的分享并提供极具价值的资料，顺祝黎总身体健康，事业发达，为中国房地产的长久、健康发展做出更多、更大的贡献！
中原集团研究院的朋友们，谢谢大家！
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