文 / 孙不熟
最近我发现广深楼市有一个很大的不同,深圳人买房,非常重视IP、追热点,而且很容易达成共识,市场的注意力高度集中。
广州人买房,更注重的是性价比,不管你说得天花乱坠,我只看小区旁边有没有地铁、学校、菜市场。过于关注微观信息,导致宏观市场的注意力比较分散,热点板块和非热点板块差别不大。
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举个例子,十多年前的深圳,城市发展的主旋律是东进,于是所有开发商都扑到东部去,盐田大梅沙和大鹏半岛的海景房,被炒作成下一个“浅水湾”,房价很快升至全市最高,这是深圳人对海景房的第一次迷恋。
为了顺应东进战略,万科当时还把总部从市中心搬到了大梅沙,开发了十七英里、东海岸、天琴湾等豪宅项目。而今天叱咤风云的南山、宝安,在当时的深圳房价地图中,还是两个懵懵懂懂的屌丝。
以下两组数据就很能说明问题:
如上图所示,2010年,盐田区的均价已经突破4万元,这是东部楼市的巅峰时刻,荣登全市制高点,而当时南山区的房价只在3万的水平,大约只有盐田的70%。难以置信,南山楼市居然也有被其他板块吊打的时刻。
不过,盐田的巅峰没有持续多久,因为IP来得快,去得也快。
大约从2010年开始,随着前海新区的横空出世。深圳的主旋律迅即变了西进,几乎所有人又扑到西部去,南山很快把盐田甩开18条街,而宝安、龙华、光明这些郊区的房子,甚至比市中心的罗湖、盐田还要贵。
我在贝壳上随手搜了一下宝安沙井的二手房,报价普遍登上6万了。
02
据我的观察,广州楼市很少有这样的现象,广州人买房非常重视三个字,那就是“性价比”,口头禅是够不够笋。
广州虽然喊了很多年的东进南拓,而且从产业聚集、城市规划、市容市貌来看,东西部、南北部的差距已经明显拉开。但说实话,今天广州东部和西部、南部和北部的房价,差别还是不大。
广州市场给我的感觉是,一套房子, 不管你在东南西北哪个方向,它的价格体系主要还是由周边的微观配套来决定的,该卖什么价还是什么价,不会因为你有故事、有PPT,就会高出一等。
举个例子,白云区在广州,是一个比较没故事的区域,没有自贸区、没有CBD、没有科技概念,城市界面也是脏乱差,但是没关系,白云区无论是土拍市场还是一手房市场,都毫不逊色于东部和南部。上次看到有数据显示,广州在售的10万 楼盘,白云区是仅次于天河的,就问你服不服?
我经常讲还有一个观点是,按照深圳的逻辑,那智慧城、科学城的房价应该是荔湾的double,因为前者就相当于广州的南山,而荔湾就相当于罗湖,但现实是,二者差别不大。位于荔湾的广钢,甚至比科学城还贵,似乎姜还是老的辣,你大爷还是你大爷。
广钢有啥?除了密密麻麻的住宅楼,连一栋写字楼都没有,典型的睡城嘛,但它的房价居然比大企业扎堆的科学城更坚挺。
什么原因呢?我大致了解过,广钢靠近老城区,和老广生活圈只有一水之隔,老广客群很容易导入,地铁有好几条,名校有好几个,再加上不断拍地、不断推新,在市场上的注意力高,所以不愁卖。
而科学城呢?虽然大企业扎堆,但它的底子是个硬邦邦的开发区,科教文卫的底子薄,缺少商业与生活气息,老广不把它当广州,新广为了教育,往往更倾向于天河。
你看,广州人买房,看的东西都很具体、很实在。深圳人买房,更多的是看成长性、可变性,两个城市的气质完全不同。一个完全是以发展为导向的,一个更多是以生活为导向的。
我在这里就不去评价谁优谁劣,只想说,这两座城市的房地产,逻辑真的不一样。千万不要用广州的逻辑去理解深圳楼市,也不要用深圳的逻辑到广州买房。
对卖房子的开发商来说,道理也一样。
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