抵押财产可以不经抵押权人同意进行转让吗？

作者：天津泽惠律师事务所

【案例】

2020年6月，小王通过按揭贷款方式向云山房产公司购买了一套商品房。房屋总价900万元，小王首付款为360万元，贷款640万元。

最近小王想把该房产卖了，正好老李看上了小王的房子。小王想等《民法典》生效后再卖房子，因为根据《民法典》规定不经银行同意就能转让房产，会省事一些。小王的做法对吗？

【法律分析】

其一、抵押人转让财产的权利。根据《民法典》四百零六条，如合同当事人没有特别约定，抵押人可以在抵押期间转让抵押财产，且抵押权不受转让行为的影响。

其二、抵押人转让财产通知的义务。抵押期间，抵押人转让财产应当及时通知抵押权人。虽然抵押人在抵押期间可以转让抵押财产，但为了保护抵押权人的切身利益，维护正常的交易秩序，法律要求抵押人转让抵押财产应当及时通知抵押权人。

其三、抵押权人的要求提前清偿的权利。抵押期间抵押人转让财产，应通知抵押权人，如抵押权人认为转让行为可能损害自己的抵押权的，可以要求抵押人将转让价款提前清偿债务或提存。

其四、抵押期间不经抵押权人同意就可转让抵押财产面临的问题。

1、合同限制转让，是否影响转让效力。抵押合同中限制转让抵押财产的约定能否对抗买受人？这种情况下转让的效力？

2、未通知债权人转让的效力问题。《民法典》项下抵押财产不经抵押权人同意即可转让，且转让虽要求应当通知抵押权人，但不通知是否影响转让效力有待法律和司法解释进一步规定。

3、 抵押权实现的问题。抵押人转让抵押财产的，抵押权人向谁行使抵押权？抵押财产的买受人是否继受抵押人身份？其是否取代原抵押人成为诉讼当事人？原抵押合同的约定是否有效？

4、抵押权人利益维护的问题。抵押权人不再可以直接要求就抵押人转让所得价款受偿，这种情况下如何更好地维护抵押权人的利益尚待司法实践的完善。

5、抵押权人准备措施的方向。《民法典》颁布后抵押权人面对抵押人转让抵押财产，应做好以下准备：抵押权人如何对抵押财产进行尽职调查、如何订立抵押合同以在法律尚存在解释空间的情况下维护自身权益、如何办理抵押登记、如何跟踪抵押财产的流转和现状、如何设计诉讼策略等。

总结一下：《民法典》新规定了抵押人可以不经过抵押权人同意转让抵押财产，该规定出发点是为了盘活抵押财产流转以服务经济发展，有利于激发市场活力，增加财产使用效率。

但客观上很有可能出现抵押人转让了房产，抵押权人没法获得房款，但又不能像抵押人主张权利，只能向房产受让人主张权利。这确实会加重抵押权人的负担，所以建议抵押权人签订合同时，约定未经抵押权人同意，抵押财产不得转让。

【法律依据】

《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

【作者声明】

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