养老地产不能盲目上马
——本刊专访陈宝存【2011-06-08 07:16】
文︱本刊记者吴先丽
人物档案 陈宝存
亚太城市发展研究会房地产分会会长；全国房地产经理人联盟副秘书长；全经联研究院副院长；全经联养生养老地产委员会秘书长。全国地产知名专家和评论人。
与陈宝存的约访颇为顺利，通过微博私信发出访谈邀请，他很快就给予了回复。这种接受访问的爽快作风也表现在整个电话采访中，对问题毫不避讳，对现状一针见血，对事实毫不保留，这让我们能够听到来自养老产业真正的专家“声音”。
某个角度来看，这更是一次愉快的交流与学习，让记者一方面感动于陈先生对媒体的合作与包容态度，更深深折服于他对房地产行业的专业解读与远见卓识。
大武汉地产：来自国家老龄委的数据显示，中国老年人的消费需求已超过1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。巨大的养老需求以及供给的巨大缺口，催生出规模空前的“银发产业”。泰康、合众、国寿等保险机构纷纷布局养老产业，您如何看待这一现象？
陈宝存：养老产业作为中国目前较好开发的点，需要大量的闲置资金来规划和建设，而且养老产业在我看来是持有型物业的开发，前景看好，是值得鼓励开发的行业。这对于资金实力强并且可以正常做养老产业开发的保险企业而言，是很好的方向。
就我自身的经历来谈，我参与过中国人寿与中冶合作建设养老社区的前期规划，中国人寿准备布局东北、京津冀、长三角、川渝、珠三角、海南等六大养老基地，其中的规划有养老公寓、娱乐中心、三甲医院、养老产业基地等。最先计划启动的是河北廊坊的养老社区，中国人寿当初的计划时将其结算中心、培训中心、养老大学等一些涉及后期运营的环节都规划到了这里，它是想制定养老行业的管理标准。就这些来说，保险机构有这个实力和优势来做这个事情。
大武汉地产：除了保险公司，各大地产商如万科、保利、绿地等也宣布进军养老产业。您认为地产公司投资养老社区与保险公司投资这一产业相比，优势和劣势分别在哪里？
陈宝存：作为全经联养生养老地产委员会的秘书长，我深刻感受到房企对投身养老产业的热情与关注。一般我们举办的涉及养老产业的话题，每次参与讨论的人员就爆棚。3月份我们原定准备的一个12人的小型讨论会，结果当时去了50多人，远远超过我们的预期。目前房地产调控对住宅的严厉打压，房地产企业面临转型的压力，再加上房企实力越来越强，房企进军养老产业成为趋势。
地产公司在开发养老产业方面具备开发的专业优势，但也面临一些短板。他们没有险资企业大量的闲置资金可用，对资金回报的要求也很高。而保险机构一般是持有自营。房企在经营方面还不专业，他们可以规划、建设等，但不可能包揽所有。
在客户群体方面，房企也没法跟保险企业相比。比如中国人寿在全国布局的六大基地，预计能容纳的最多客户也就10万，在其庞大的保险客户里找10万的养老客户是很容易的事，这些优势是一般的房企无法拥有的。再就是保险公司在养老社区的后期管理运营方面，其服务的专业性，是房企所不能具备的。
大武汉地产：您认为地产商投资养老产业意指何方？如何评价地产商的这一行为？
陈宝存：感觉现在都一窝蜂地向养老社区涌，目前的态势有点盲目。像现在的天津、廊坊一带，几乎都变成了“养老城”。据我了解，天津有个项目，拿了6000亩地，总共却只设计了60个养老公寓床位，很明显的“挂羊头卖狗肉”。所以现在很多项目说是以养老地产立的项，实际上是为了圈地，急于变现。再者一般的房企对资金的回报要求很高，资金的退出要求快。而这跟养老产业周期长的回报特性不符合，比较矛盾。一个行业在刚刚兴起，都还处于一头雾水的时候，就一窝蜂向上涌，这是很不理智的事。
大武汉地产：养老产业的建设与发展非常需要地方政府和政策层面的支持，对此您怎么看？这是否直接关乎地产商投资养老产业的盈利状况？
陈宝存：我觉得这个跟政府的支持关系不大。觉得一说做养老社区，就要地方政府给地，给无偿划拨的土地。目前我们的土地难题已经够大，市场也比较混乱，我不赞成无偿划拨。而且土地也不应该有优惠，并且无偿划拨土地就有可能导致一些暴力拆迁事件的发生，这对老百姓不利。
再就是地方政府出台的一些养老产业扶持政策，政府给予的优惠都是基于养老社区后期维护和管理运营方面的，这其实对一般的房企帮助和意义都不大。开发企业最想要的是前期资金和土地方面的优惠，他想做的就是社区建好后赶紧退出，能够得到回报。所以政府给予的养老社区管理方面的优惠，对其吸引力不大。
大武汉地产：目前，养老产业的盈利模式还有待进一步探索，您认为难点在哪里？对此有何建议？
陈宝存：赢利点就是难点。现在土地一直在涨，养老社区一般选择的远郊土地，建在特别偏远的地区还得考虑让子女怎么过去。有很多养老项目的设计是把养老公寓设在社区中心，外围都是配建给孩子居住的住宅。这样的设计其实是不现实的，年轻人的工作就业以及生活圈子都在市中心，你在远郊配建的公寓他们能来住吗？所以现在好多开发商就是“闭门造车”，想当然地来规划，这样的养老项目肯定是失败的。
我认为目前养老产业还是微利行业，养老社区赚钱的难度很大，项目的综合开发，持有经营及运营成本等都是问题。我们全经联、中房协、房地产商会等机构，一直在研究和探讨养老社区的资金和盈利模式，以及最后资金的退出机制等，但到现在我们仍然没有找到一套适合的途径和方法。所以目前，我并不看好养老社区的盈利。我的建议就是，将项目包装，打包好推向资本市场，争取上市，利用资本市场来转移压力。就好比一个坏了的苹果，切开，撒上沙拉酱，做成水果沙拉继续卖。这么说有点不地道，但实情就是这样。打包出去，让那些投资者去炒吧。
大武汉地产：相比一线城市的稀缺资源和高昂成本，二三线城市在发展养老地产方面具备一定的土地成本优势，是否意味着二三线城市在发展养老产业方面具备更多的优势？您觉得武汉在这方面的前景如何？
陈宝存：从现在发展的态势看来，随着整体的地价高扬，二三线城市的土地价格都并不低了。而且相比一线城市而言，二三线城市更存在一个对养老社区的认知和接受度问题。我们传统的观念还是“养儿防老”，绝大部分老人愿意跟自己的儿女家人一起共享天伦之乐，观念的转变还是一个长期的过程。再加上目前我国社会养老原有的形象不佳，时不时有负面新闻和报道。所以，二三线城市建养老社区，客户群体可能更少，前景和空间更加受限。
就武汉来说，城市够大，人口也很多，作为湖北的中心城市，加上丰富的水资源优势等，养老社区还是有一定的市场和优势的。但我的建议还是，尽管前景不错，还是应持一种审慎的态度，不能盲目地上项目。
大武汉地产：请您预计未来我国养老产业的发展前景如何？地产公司投资这一产业的前景又将如何？
陈宝存：养老社区的发展前景确实很诱人，这从房企和保险机构大力追捧养老地产项目的现状已经十分清楚。我们中国人的投资习惯不怎么好，一有个什么新产业新项目，后期的盈利和运营管理都没考虑清楚，立马一窝蜂都涌上来了，也不管是不是头脑发热的结果。
中国房地产市场也就发展了12年，这12年积攒起来的实力并不强，对于养老地产的经营开发实际上都是一头雾水，如果是完全的做房地产开发的这些公司去做养老地产的经营，这个是很难的。养老社区应从最初的规划、建设都要做好，以及后期的管理服务，专业培训等都要到位，还是那句话：审慎前进，不要盲目地上。
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《大武汉地产》杂志首席记者 吴先丽
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