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REITs用“资本”重塑了商业不动产的「价值创造模式」。
引言：
REIT前的价值创造模式是“薅羊毛模式”；REIT后的价值创造模式是“养羊模式”。“养羊模式”就是要获得更多的羊群，更要关注草原、蓝天和白云。什么意思呢？
REIT前，以租金收益最大化为主，以“经济利益”为驱动“商管理模式”。REIT后，将资产的经济价值与社会价值协同发展的“可持续发展模式”，甚至更加注重资产的社会价值、社区价值，即以“价值”驱动的“资管模式”。所谓可持续发展就是在资产管理过程中更关注环境、社会和企业管治，即ESG.
正文：
采用可持续发展（ESG）模式理念管理资产，为投资者和持份者缔造长远价值，与社区共融，提升社区凝集力。通过对ESG的关注，REIT资产管理不仅得到了社区认同有了很好的经济收益，获得持续的租金增长和NOI水平，同时其对ESG的践行得到资本认同，获得了更高的资本溢价。
从国际REITs实践来看，2019年美国有仅1.3万亿美金的REIT,90%以上的REIT都在践行和报告ESG，创造1482亿经济价值，提供235个工作岗位。REIT价值是收入回报和资本回报的综合体，对ESG投入产生的社会价值可以获得更多资本溢价得到资本补偿。如：获得低利率的绿色融资额度，以及资本市场的机构投资者愿给予较低的预期回报长期持有和支持这些REIT，提升了REIT资本市场价值。即：高的社会价值资产，较低的投资预期收益率，相同分红水平下，则REIT的价值就得到资本溢价。原理如下：
（2）可持续发展与资本之间的关系
本人从风险和收益的角度将资本分成4类，并从投资端的资本（资产）配置的角度对资本占用分成四类与资本匹配，我们可以得出结论是：中低风险和收益的资本是最多的，因此可持续发展的中低风险和收益的资产能获得更多资本的青睐。
（一）美国REITs与可持续发展（Nareit报告 2019）
REITs自1960年在美国诞生成立以来，REIT行业已经将负责任和有效地管理环境、社会和治理问题（ESG）作为首要任务，以帮助股东缔造可持续投资回报，并为员工和社区带来长期价值。并且美国REITs已经在环境管理、社区价值创造、良好治理以及通过公开披露的透明度和问责制方面建立了良好的记录。
美国Nareit自2016年开始创建的REIT ESG 关键绩效指标，用以识别和跟踪美国REIT行业的环境，社会和治理（ESG）。按股票市值计算，占美国上市REIT股票市值的93％以上的REIT纳入。根据跟踪调查的结果来看，美国房REITs行业在推动ESG最佳实践的发展方面扮演着更大的角色，塑造了商业不动产的价值创造模式，社会价值成为众多机构投资者资本关注的重要投资指标。
2019年，排名前100的REIT中有84个（占股票市场总市值的89％）开展可持续发展的努力并提供ESG报告。其中49家REITs发布了独立的ESG报告。领展2010年开始自主管理并提出可持续发展框架报告ESG，于2011年披露了香港REIT市场的首份ESG报告于2014-2015年度开始提供独立的ESG报告。
100亿美元以上REIT，92%的REIT提供ESG报告。5到100亿美元之间有93％的REIT提供ESG报告。5亿美元亿下的也从2017年41%提升到2019年71%的REIT提供ESG报告。无论市值大小，REIT都在改变商业不动产的价值创造模式，将经济价值与社会价值和将可持续发展融入到日常的商业不动产管理过程之中，为投资者和其他持份者缔造长远价值,将商业不动产与社区共融，与社会发展同步。
越来越多的房地产投资信托基金公开披露短期或长期的可持续发展目标。2019年，有26个REIT披露了碳目标，占股票市值的44％，有27个REIT公开披露了可持续发展目标，占股票市值的39％。22个房地产投资信托基金既报告了碳排放目标，也报告了可持续发展目标。
拥有ESG专职人员的36个房地产投资信托基金占前100个房地产投资信托基金股票市场总市值的一半以上。此外，许多没有ESG专职人员的公司通过可持续发展委员会以及外部顾问的指导来实施ESG计划。
领展REIT专门设置可持续发展咨询委员会，由董事会主席聂雅伦担任主席，委员会成员来自学术界、非政府组织、商户和商界的专家和专业人士，为公司提供外部意见以助推动可持续发展相关工作。委员会亦对公司决策起着重要作用，确保以平衡方针营运业务，为各方持份者创造价值。
环境因素（Environment） ：
REIT拥有的超过2,000座建筑物已获得绿色认证。房地产投资信托拥有的物业通常处于可持续建筑创新的最前沿。 占市值51%的REIT正在减少碳排放和节省能源，占市值47%的REIT减少水消耗和39%的REIT增加可再生能源的使用，并且它们越来越多地报告这些努力。
社会(Social)：
2019年，排名前100的房地产投资信托基金中有62个公开披露了其社区发展计划的数据，占股票市值的72％。2019年，在追踪到的劳动力指标中，健康与保健计划的披露增幅最大，按股票市值计算从54％跃升至69％。
企业管治（Governance）
治理政策反映了组织在其正式的治理基础结构，透明度，角色和职责以及问责制方面的流程，政策，做法和影响。前100个房地产投资信托基金中有58个披露了正式的道德合规计划的存在，占市值的70%。
（二）ESG报告框架：
REIT可通过报告框架报告其ESG数据，参与排名前100位的REIT中有18个向所有三个框架（GRESB，CDP和GRI）报告。
1、GRESB：GRESB全称Global Real EstateSustainability Benchmark,全球房地产可持续评估体系”。前100名REIT中，有39个参股，占股票市值的53％。GRESB是一种评估房地产投资管理是否符合可持续标准的工具，在全球范围内，这个评估体系的主要使用者是房地产基金以及资产管理机构。
2、CDP：(Carbon Disclosure Project，CDP）,碳排放披露标准，37个REIT占股票市值的67％。成立于2000年、总部位于英国的CDP，每年都会要求世界上的大企业公开碳排放信息及为气候变化所采取措施的细节。已发展成为碳排放披露方法论和企业流程的经典标准。
3、GRI：Global Reporting Initiative全球报告倡议组织标准(GRI)，为企业社会责任报告提供规范性框架。30个REIT利用独立的可持续发展报告指南，占股票市值的52％
领展REIT自2011年发布第一份可持续发展报告以来，领展一直采用全球报告倡议组织（GRI）的报告标准作出汇报。与GRI携手推广完整且具透明度的汇报模式，为所有组织提供有效支持可持续发展的途径。
领展同时开采用IR（国际综合报告框架）加强对广义资本(财务、制造、智能、人力，社会与关系以及自然)的托管责任，整合性报告的主要目的系向财务资本提供者解释组织如何持续创造价值。整合性报告将使所有关注组织持续创造价值能力的利害关系人受益，这些利害关系人包括：员工、客户、供货商、商业伙伴、当地小区、立法机关、监管机关和政策制定者。
（三）领展REIT可持续发展观
领展于2005年将政府「公屋委员会」的商业资产包通过REIT私有化上市，并由「嘉德置地」作为委托管理人。2010年转为「直接管理」后，提出「可持续发展框架」的业务发展模式。为促进业务可持续发展，价值创造模式以领展企业抱负为本，聚焦「了解经营环境」、「平衡各方期望」、「了解周边社群」、「缔造及构建未来」四大范畴，推动价值创造循环不息。该模式按照国际综合报告委员会「IIRC」的原则将企业资本分成六大资本类别，财务、制造、智能、人力，社会与关系以及自然，领展REIT团队努力造就资本增长，并将成果再投入循环，创造更高的价值。
REIT前：经济利益反哺公屋。1988年香港房委会改组，成为自负盈亏的机构，政府将135亿港元投资被计入永久资本，并提供120亿港元、14年期、５％年息的贷款，政府与房委会平分运营利润。在房委会的经营中，出租公屋亏损严重，靠出租公屋附属商场盈利弥补。
2003年政府希望能效仿新加坡放开房托市场和反哺廉租房建设。于是，决定把旗下的廉租房（公屋）配套的一些商业商场等大量资产（包含零售资产和停车场）打包出售。私有化进一步发挥这些设施的潜力，改善它们的运作效率。
REIT后：领展REIT2005年上市，2005-2009年是嘉德置地的委托管理，2010年才开始直接管理，当年提出可持续发展框架；2011年发布首份香港REITs市场的ESG报告，2013-2014年发布独立的ESG报告。2016年提出全面资产管理模式，2019年提出2025远景。
领展可持续发展观：不仅向投资者提供财务回报，也要为持份者及其服务的社区带来可持续增长。框架包括可持续的七大范畴：租户、资产/品牌、社区、员工、企业管治、经济及环境，并将影响企业可持续发展的企业发展资本分成六大资本：制造资本、智力资本、人力资本、社会与关系资本和自然资本。
（1）社区（Social）
领展「爱·汇聚计划」是领展自2013年推行之慈善及小区参与计划(「慈善及小区参与计划」)的一部分，旨在透过慈善捐赠或赞助以促进领展持有及╱或营运的房地产邻近的本土小区之可持续发展，并改善该等小区居民的生活。每年将上一年度物业净收入0.25%用作支持社区机构在领展周边社区开展的服务，推动社区可持续发展截止2020年3月31日，受惠人为780万人，投入资金为7550万。
大学生奖学金计划：支持香港未来人才发展的旗舰计划向家庭三代中的首代大学生提供奖学金，2019-2020年度支持大学士190名，奖学金金额380万港币，累计自助学生750名，自助金额为1500万元。
资源管理方面：在香港，领展REIT资产中60%零售租户从事饮食相关行业，53个鲜活超市。自2016年开始，领展已连续第四年于超过30个领展鲜活街市和15个商场进行食物回收，制作热饭盒及食物包予有需要人士和家庭。2019-2020年度预期有超过190万人士受惠，减少食物浪费达逾600吨。超过30个领展鲜活街市共回收超过190,000吨剩余食材，烹制成逾58万份热饭餐及4.5万份食物包,并捐赠现金365万港币。机构因疫情暂停热厨房营运及收集剩食，改为以食物包代替热饭餐服务基层人士。
残疾人无障碍设施
自2015年为方便残疾人士及长者，领展五年前开展优化计划，斥资逾二亿港元提升旗下物业的无障碍设施，2017年初完成，经国际复康权威组织（RI）澳洲专家评审，确认有关工程能提供全面和一致的无障碍环境。RI指出，香港未有其他商场营运者能进行如此大规模的提升工程，有关提升计划，造福社会之余，亦令香港居民和访客受惠，成就重大。
（2）环境因素（Environment）
领展REIT按照可持续发展框架在环境方面主要体现在，减少节约水、点能源的消耗，减少二氧化碳的排放。
2010年提出【20/20】计划，2020年耗电量较2010年减少20%。2014年实际完成23.3%，提前完成。然后提出【20/30】计划，实际2018年3月31日完成31.3%，2019年3月31日降低为39.7%。
（3）企业管治
极具独立性的董事会成员，獨立非執行董事於獲委任前、每年度及出現任何其他須審視的情況時，均須接受對其獨立性所進行的評估。审核及风险管理委员会中100%的独立非执行董事，提名委员中75%的独立非执行董事，财务及投资委员会中72%的独立非执行董事，薪酬委员会中100%的独立非执行董事。
董事会的主要职责：制定策略方針及風險偏好；向管理層提供見解及監察管理層；批准年度預算及主要企業行動；批准資產出售及收購事項；監督與政府和外部機構的關係。
领展在资产管理过程中，将风险管理作为实现策略性目标的主要推动力，并在实践过程中形成「三道防线」的企业风险管理框架，该框架为实施持续有效的方针提供基础，以预测、评估及应对主要风险。董事会透过审核及风险管理委员会定期收取风险管理及内部审核部门报告。第1道防线－内部监控及营运管理；第2道防线－风险管理及规管；第3道防线－内部审核，外聘核数师亦会报告审核过程中所发现的任何监控问题。
（1）REIT资本价值表现：
从领展REIT的价值增长来看，自2010年之后无论是租金收益收评和资产价值以及REIT价值都显着增长。资产价值从2005年338亿增长至2019年的2184亿，2020年受新冠影响依然达1960亿。REIT市值从上市当初的220亿，到2019年的2100亿。上市募集220亿，至2019年3月31日累计分红近450亿。并且在2010年自主管理模式下，提出可持续发展框架开始显着增长。其分红收益率在香港是最低，截止2020年6月21日股价来算年分红率为4.4%，通常乃至全球REITs来看其分红收益率都是较低的，并且得到黑石、摩根、美国资本集团等国际金融机构的长期持有和青睐。持有10年的国际机构为黑石持有9.27%，是第一大股东，美国资本集团也持有10年，2020年3约31日持有6.03%，摩根也于2019年成为领展股东，2020年3月31日持有9%，成为第二大股东。
（2）资本获得优势：
REIT的发展资金主要来源（1）增发股票；（2）发债或者银行融资；（3）资本再循环。增发股票在某种程度上是对原有股东利益的一种损失，领展不仅不增发股票，反而不断的回购股票。领展充分利用可持续发展理念，坚持与社区共融，并形成完整持续的报告制度，获得了国际绿色金融的支持。推出绿色债券，将企业可持续发展措施及资本市场联系起来。
2016年7月，领展房地产投资信托基金(领展)成为发行绿色债券的首间香港企业及亚洲物业公司。该批五亿美元定息债券于2026年到期，息率为2.875%，为香港企业取得最低息率之一。主要用途绿色项目海滨汇建设和开发，翻新现有物业以及提升照明等能源效益。
2019年3月领展发行全球房地产首宗绿色可转换债券2024年到期，规模40亿港元、年息1.6%，该等可转换债券可按初步转换价每基金单位109.39港元。本次绿色可转换债券的发行为全球房地产企业及香港上市企业首宗。集资所得将用于现有及未来绿色项目，包括改善能源效益、控制污染、食水及废物处理等。
才聊REITs认为，REITs对商业不动产塑造和提升的终极表现在重塑了其价值创造模式。在细节方面主要体现在如下两个方面：
1、 REITs的资本属性：通过REITs重塑和改善商业不动产的资本结构，重在资产长期价值以及并持续不断的创造社会价值。EITs的精神是个长期共赢，全民参与，创造价值。
2、 REIT的资产属性：通过REIT重塑资产管理模式，从「商业管理」向「资产管理」的价值理念转变，关注社会价值与经济价值并重，服务社区、服务居民，坚持可持续发展理念。
其实，领展REIT的「资本再循环」也是其价值不断增长的「内生性」驱动因素，通过资产出售获得发展资金进行资产收购和股票回购，剥离非核心资产，实现最具生产力的优质物业组合，为投资者、社区缔造长远价值。截止2019年3月31日共计出售非核心资产57宗，获得资金约470亿港元，收购9宗物业合作开发一处物业，总投资额约410亿。这是REITs「资本再循环」的另外外一个话题。才聊REITs认为，REITs是「资产管理艺术」与「资本管理艺术」的融合。正如澳洲西田创始人弗兰克·洛伊所言：“可预见的购物中心与不可预见的财务大脑完美结合是商业成功的关键。”（才聊REITs教育将在后续教育课程中详细展示）
才聊REITs教育，核心课程如下：
1、《REITs-IPO实操手册-基于招商局REITs的案例分析》
2、《REITs监管——基于国际REITs视角》
3、《 REITs的前世今生（REITs: SINCE 1913）》
4、《REITs资产管理人能力框架：基于领展REIT的案例分析》
5、《疫情下的美国REITs:14种资产类别，19家目标公司案例分析》
6、《REITs投资：REITs的投资估值逻辑》
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