RCREIT（REITs研究中心）
多元化房地产投资信托（DIVERSIFIED REITs)同时拥有和管理多种类型的不动产资产，例如：由办公、零售、出租公寓等组成的投资组合（Vornado Realty Trust），由办公、零售、工业、仓储物业组成的投资组合（W.P. Carey Inc.）。
无论未来我国公募REITs以何种形式推出，REITs市场能够真正发展起来的关键除税收等政策的落地以外，最核心的驱动力应该是市场参与者资产管理能力的提升，包括资产组合管理、资本结构管理、运营管理、物业管理等。
多元化REITs相比单一资产类别的REITs而言，更强调资产组合管理能力，目前我国距离推出主动管理的多元化REITs仍有较长的路，希望各不动产基金管理人、另类投资机构、地产公司及运营商、金融机构各司其职，为我国REITs领域未来的发展助力。
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美国REITs市场发展现状
REITs起源于20世纪60年代的美国，19世纪中叶，财富的不断增加以及房地产的发展使得美国许多投资人有投资房地产的需求，但房地产具有投资额大、流动性差的特点，限制了中小投资者的房地产投资热情。
随着投资需求的不断累积，1960年《房地产投资信托法案》和《国内税收法典》两部法案相继出台，标志着首部REITs法律的正式发布，其推出的REITs税收优惠激励政策和上市交易流通制度，一定程度上解决了传统的房地产资产流动性差的问题。
立法的进一步完善为当时房地产市场的健康发展注入了活力，经过几十年的发展，美国REITs市场已经较为成熟，成为国际REITs市场的代表。
美国的房地产投资信托以公司型、公开募集、上市交易REITs为主，同时私募REITs、非公开交易REITs等其它类别REITs产品并存。
目前行业管理总资产超过一万亿美元，一共有数千个REITs涵盖全美各个大中小城市和农村，行业上包括办公室、酒店、住宅、医疗、物流、数据中心、零售、监狱、森林和农场等。
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美国多元化REITs市场发展现状
多元化房地产投资信托（DIVERSIFIED REITs)同时拥有和管理多种类型的不动产资产，例如：由办公、零售、出租公寓等组成的投资组合（Vornado Realty Trust），由办公、零售、工业、仓储物业组成的投资组合（W.P. Carey Inc.）。
通过梳理美国17家多元化REITs，我们发现，各REIT持有的投资组合中，办公、零售、工业类物业占比较高，公寓、酒店、医疗等物业类型占比偏低。
根据FTSE Russell指数，截止2019年9月30日，美国17家多元化REITs市值为646.92亿美元，在美国十二类REITs中排名第九；2019年YTD总回报率为26.38%，在美国十二类REITs中排名第八；YD股息率为4.79%，在美国十二类REITs中排名第四。
在17家多元化REITs中，两家公司市值超过百亿，分别是W. P. Carey Inc.和Vornado Realty Trust。
（一）美国多元化REITs案例及分析
美国多元化REITs不仅体现资产组合的多样化，也体现在资产地域分布的多样化。
美国17家多元化REITs均为全国性不动产投资基金，可在全美范围内开发、建设、拥有和管理不动产物业，各REIT根据投资目标和市场情况，合理地在不动产类型、地点和国家以及不动产投资数量方面进行分散投资。
下面以沃那多房产信托为例，介绍典型多元化REITs的资产组合特征及经营策略。
沃那多房产信托（Vornado Realty Trust，以下简称VNO）成立于1962年1月31日，属于运营历史较为悠久的美国房地产信托公司。
按照地域占比来说，VNO持有的物业面积中有80%左右的比例集中在纽约地区，严格意义来讲其所持有的物业面积67.55%的比例位于曼哈顿地区，是纽约市的主要不动产业主之一，其他资产分布于旧金山，芝加哥，乔治敦和迈阿密等城市。
投资组合主要集中于两类资产：办公物业及商业零售类物业，租金收入合计占比90%以上，此外也持有部门公寓、酒店等物业。
在办公类资产方面，Vornado在纽约持有并经营近2000万平方英尺的优质办公物业，集中在曼哈顿中城，租户是世界上许多最受尊敬的公司。
在零售资产方面，Vornado是曼哈顿街头零售的最大所有者、经营者。
凭借超过260万平方英尺的街头零售，公司资产集中在曼哈顿主要的购物街和人流量最大的地区：如第五大道，麦迪逊大道，时代广场，先驱广场/第34街，联合广场和苏荷区。
此外，零售资产组合还包括旧金山，芝加哥，乔治敦和迈阿密的部分零售。除办公类及商业零售物业以外，Vornado在纽约市拥有2,000多个出租公寓。
Vornado主要通过采取以下的经营策略使得股东价值最大化：
1、着重开发高端办公及零售物业资产
VNO的投资组合专注于世界级城市的高端物业，90%以上资产集中在纽约市的高端办公楼和高端零售物业，这些物业拥有悠久的房地产基础，并且现在正在引领美国的城市化趋势。
Vornado专注于在主要子市场内收购和开发不可替代的资产，比如旧金山加利福尼亚街555号，这一经营策略使Vornado成为纽约市最杰出的商业地主。
2、开发和重建现有物业，以增加回报和实现价值最大化
在这个市场中，创造价值的最佳机会是现有的物业。Vornado的资产再开发能力是同类产品中最好的。
公司通过开发和重建现有的物业，以满足当今和未来用户的需求。管理团队在复杂的规划方面具有重要的专业知识，并成功将这些技能运用到纽约市的核心市场中。
目前，通过维护和现代化的改造，可实现每平方英尺租金增长超过20美元，成功提升了现有物业的价值回报。
3、提升物业管理服务，重视租户组合
将租户作为最重要的客户，每一栋建筑的设计和位置都充分考虑目标市场及行业，合理安排租户的组合。
同时，通过提供酒店式管理服务，租户装修，进门问候等方式，提升租户满意度，从而来提高续订率，通过提高物业管理服务的质量以带动租户更新、扩建其办公场地。
（二）对我国REITs发展的启示
截止2019年9月30日，我国全市场累计发行58只类REITs，75%左右的产品标的物业为某一区域的单一物业资产。
如表1所示，仅14只产品持有不同区域的物业，在一定程度上实现了地域分布多样化，但标的物业均为单一资产类别。
表2列示了目前同时持有不同类别的标的物业的类REITs产品，3只产品分别是中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划（住宅、酒店公寓、办公用房）、苏宁广场2017年资产支持专项计划（商场、酒店、公寓）、恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划（写字楼、酒店）。
表1 持有位于不同区域物业的类REITs产品
表2 持有不同资产类别的类REITs产品
我国目前并无真正意义上的REITs，近年来，国内REITs市场不断突破，公募REITs的呼声越来越高。
无论未来我国公募REITs以何种形式推出，REITs市场能够真正发展起来的关键除税收等政策的落地以外，最核心的驱动力应该是市场参与者资产管理能力的提升，包括资产组合管理、资本结构管理、运营管理、物业管理等。
多元化REITs相比单一资产类别的REITs而言，更强调资产组合管理能力，目前我国距离推出主动管理的多元化REITs仍有较长的路，希望各不动产基金管理人、另类投资机构、地产公司及运营商、金融机构各司其职，为我国REITs领域未来的发展助力。
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延伸：美国Specialty REITs举例介绍
美国Specialty REITs概况如下：
下面分别介绍其中三个典型的Specialty REITs的运作模式和盈利情况。
（一）EPR Properties(EPR)的运作模式和经营情况
EPR Properties（纽约证券交易所股票代码：EPR）是一家独特的三净租赁房地产投资信托基金（REIT），专注投资于房地产行业的长期板块。
公司的愿景是成为领先的专业房地产投资信托基金，将独特的知识和资源集中在精致服务欠缺的房地产领域，为投资者提供超额回报。
公司主要投资有四个模块，娱乐，休闲娱乐，教育和其他。
截至2018年12月31日，公司的娱乐部门由在大型综合剧院，娱乐零售中心，家庭娱乐中心和其他零售的投资组成，总计约30亿美元；
公司的休闲娱乐分部包括滑雪物业，景点，高尔夫娱乐综合体和其他方面的投资，总计约23亿美元；
公司由公立学校，早期教育中心和K12私立学校的投资组成的教育部门总计约14亿美元；公司的其他部门主要由地下土地，开发中的土地和持有的土地组成，该开发项目总计约1.949亿美元。
（二）Iron Mountain(IRM)的运作模式和经营情况
公司帮助世界各地的组织保护其信息，减少存储租金成本，遵守法规，促进企业灾难恢复，无论其格式，位置或生命周期的阶段如何，能更好地利用它们的信息和IT基础结构来获得业务优势。
公司通过存储物理记录和数据备份介质，提供信息管理解决方案以及提供企业类托管和批发数据中心空间来做到这一点。
截至2018年12月31日，在全球约50个国家/地区的225,000个客户中，公司目前为各种客户提供服务，包括市场垂直商业，商业，法律，财务，医疗，健康，保健，和政府组织，包括《财富》 1000强企业的约95％。
（三）Gaming and Leisure Properties, Inc.(GLPI)的运作模式和经营情况
GLPI的主要业务包括获取，融资和拥有不动产的财产，将其出租给三方网络租赁中的博彩运营商。
截至2018年12月31日，GLPI的投资组合包含46个博彩及相关设施的权益，包括TRS资产，与33家博彩业相关的实际资产以及一家由佩恩（Pen）运营的关联实体和与之相关的实体，包括一个抵押的设施），与博伊德（Boyd）运营的4个游戏和相关设施相关的实际物业（包括一个抵押的物业）以及与伊利诺伊州圣路易斯赌场（CasinoQueen）关联的实际物业。
这些设施在16个州的地理位置上各不相同，并且占地约2350万平方英尺。截至2018年12月31日，公司的资产已被100％占用。
（四）对我国的借鉴意义
我们应充分借鉴美国Specialty REITs的发展经验，并结合我国本身的实践，将强制性担保条件下的产权式REITs作为发起资产包的首选形式，把发行主体、担保投资管理人、受托人、托管人资格管理作为立法重点。
将房地产基金投资行为、投资组合，特别是关联交易的管理和风险控制作为日常监管的中心，而不是盲目模仿美国的模式，只有这样才能发展符合我国国情的Specialty REITs。
REITs行业研究是中国REITs第一传播平台，致力担当领航中国REITs投资者教育的中流砥柱。
我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。
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