《意见》的主要内容
近日，烟台市人民政府办公室印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》指出，拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进REITs试点工作。
作者丨REITs研究中心
11月30日，烟台市人民政府办公室印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《意见》），提倡租赁住房生活方式，加快构建租购并举的住房体系；培育发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。
《意见》指出，拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作。
《意见》关于金融支持方面内容，以及对推进REITs试点工作的表述，与此前山东省内第一个出台租赁房政策城市青岛的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》基本一致。
《意见》的主要内容
提供金融支持
鼓励银行业金融机构，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁市场主体提供分期还本等符合经营特点的长期贷款类金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。
支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作。
增加租赁住房供应，满足新增住房需求
增加租赁住房用地供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。按照统一规划、统一收储、统一开发的原则，加强农村集体建设用地市场的一级管控，积极开展利用集体建设用地建设租赁住房工作。
加大公共租赁住房供应。统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准，逐步实现实物配租与租赁补贴并举，灵活满足公租房保障对象需求。外来人口较多、库存商品住房较少的县市区，可通过在新建商品住房项目中配建、政府投资集中建设、购买、长期租赁等方式，增加公租房实物供应。
支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。商品住房库存较多、去化周期较长县市区，应主要以租赁补贴为主。完善租赁补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准。
允许改建房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按土地、规划、消防、燃气等规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房用水、用电、用气执行居民价格标准；改建后的租赁住房不得销售。
培育发展现代租赁产业，建设规范有序的租赁市场
培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策。推进综合信息服务管理平台建设，实现租赁登记与公安居住登记等信息资源的整合与共享，为居住证持有人在居住地居住提供便利。各县市区要培育一批住房租赁骨干企业，2018年12月底前上报并公布1-2家住房租赁（国有）重点企业名单；到2020年，全市培育20家市级住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展。
鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。积极倡导在房地产开发项目建设条件意见书中增加“房地产开发企业在新建商品住宅项目中自持一定面积住房用于租赁”的规定，对自持部分不予发放商品房预售许可，自持期限内不准转让，不准以变相形式搞“以租代售”，租赁期限最长20年。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，支持房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产。
山东省内其他代表性的出台租赁房政策城市
2018年5月28日，青岛出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》），成为山东省内第一个出台租赁房政策的城市。《实施意见》提出，青岛市将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。加快推进住房领域供给侧改革，扩大租赁住房建设和供应规模，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住房租赁需求。今年青岛市西海岸新区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区将各推出一宗市政配套设施完善、周边交通便利的租赁住房建设用地，用于租赁住房建设。
《实施意见》明确表示，加强金融政策支持。鼓励开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，为住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。
《实施意见》提出，支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。
支持房地产开发企业租售并举
根据《实施意见》要求，青岛市将坚持以企业为主体，坚持市场化运作，鼓励具有一定运营经验和一定规模的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，发展专业化住房租赁企业，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。同时鼓励房地产开发企业、物业服务企业、住房租赁中介等各类企业以及个人开展住房租赁业务，以此形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
支持房地产开发企业将经营方式从销售向租售并举模式转变，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。支持物业服务企业拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。充分发挥中介机构作用，提供规范的住房租赁服务。
推进住房租赁服务，离不开金融政策支持。青岛市将落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的相关支持政策，鼓励开发性金融等银行业金融机构向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
依法登记备案的个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，减按1.5%的征收率计算缴纳增值税，出租住房月收入不超过3万元的，2020年年底之前可按规定享受免征增值税政策。依法登记备案的房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
培育租赁住房市场供应主体
坚持以企业为主体，坚持市场化运作，鼓励具有一定运营经验和一定规模的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，发展专业化住房租赁企业，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。
在发展专业化住房租赁企业的同时，青岛市鼓励房地产开发企业、物业服务企业、住房租赁中介等各类企业以及个人开展租房租赁业务，落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的税收、金融等相关支持政策，以此形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
支持房地产开发企业将经营方式从销售向租售并举模式转变，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。支持物业服务企业拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。充分发挥中介机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。支持和规范个人出租住房行为。
多渠道增加租赁住房供应
多渠道增加租赁住房供应是《实施意见》的关键内容。青岛市将根据城市总体规划要求，通过集中建设、引导工业园区产业园区建设、闲置房屋按规定改建、有序开展集体土地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居提供实物保障。
《实施意见》提出，积极争取在全市范围内符合条件的区域开展利用集体土地建设租赁住房试点工作，在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、支持政策等方面进行探索，平稳有序地推进试点工作。
在集中建设上，探索采取租赁用地整体出让的方式，在租赁住房需求量较大的区域集中建设租赁住房。租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，增加租赁住房建设用地供应量。探索将租赁住房建设用地与商品住宅用地搭配出让，用商品房所得收益平衡租赁住房建设成本，引导租赁住房建设。
2018年，西海岸新区，市北区、李沧区、崂山区、城阳区将各推出一宗市政配套设施完善、周边交通便利的租赁住房建设用地，用于租赁住房建设。其中，西海岸新区已于4月4日发布了我市首幅纯租赁住房用地出让公告，地块位于淮河路南、团结路东侧，总建筑面积1.44万平方米，该地块将全部开发建设租赁型住宅项目，项目建成后全部用于出租，不能出售。
在企业较为集中的各类开发区、工业园区和产业园区，鼓励组织集中建设租赁住房，主要用于解决企业或园区内创新、创业人员、新就业职工和引进人才等的住房困难问题。鼓励大专院校、科研机构以及用工规模较大或引进人才较多的企事业单位利用自有存量建设用地建设租赁住房，优先用于本单位职工和引进人才。积极争取在全市范围内符合条件的区域开展利用集体土地建设租赁住房试点工作，在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、支持政策等方面进行探索。
推动直管公房租赁模式转型升级。整合现有直管公有住宅房源，将闲置房源整修后用于租赁，对直管公有非住宅符合成为住宅条件的，可以按规定改建为租赁住房。对直管公有房产租赁企业进行重组整合，鼓励其通过购买、改建等方式筹集房源，探索直管公房实行市场化租赁新模式。
支持改建或收购部分闲置房屋。已建成并空置的国有厂房、商业办公用房建筑在完善相关手续后，可以按规定改建为租赁住房。改造时，需对原建筑进行结构安全鉴定，必须在符合日照、消防、人防等规定的前提下，按照实际使用性质办理相关变更手续，不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，影响房屋安全。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行居民价格标准。
鼓励住房租赁企业收购、长期租赁或受托经营市场存量房源，用于扩大市场租赁规模。有条件的区（市）可根据本区域内住房租赁市场的实际情况，趸租本区域内一定数量的闲置房屋，整修后用作租赁住房。
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