2015年7月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出积极推进房地产投资信托基金；2016年6月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点；在上周，杭州发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，强调金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点。近几年来，住房租赁市场REITs在有条不紊的持续推进，而长租公寓REITs也将从中得到大力发展。
政策风口上的住房租赁市场
上周，杭州发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，提出了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条工作举措，并且明确指出“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。”
自今年7月17日广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，强调赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权以来，北京、上海、深圳、南京、沈阳、无锡等城市也纷纷出台相关政策推进培育住房租赁市场，“租购同权”的概念火速升温，发展住房租赁市场成为热点大中城市的共识。
近期地方层面住房租赁市场政策汇总
而近期密集的地方租赁市场政策的出台，也主要是由于这几年国家层面政策的大力引导。
近几年国家层面住房租赁市场政策汇总
我国住房租赁市场格局
我国住房租赁市场中，中高端市场占据15%的市场份额，社会保障型房占据10%，而大众市场则占据了四分之三的市场份额。在大众市场中C2C占绝对优势，达到了98%，租赁公寓的份额很少，在当前的政策风口中，长租公寓未来发展具有广阔的空间。
中国住房租赁市场格局
发展我国长租公寓REITs的意义
中国版REITs的落地已经成为共识，尽管目前标准化REITs产品并未出现，但在监管机构等的积极推动下，REITs也一直在不断的发展。REITs可以通过盘活存量物业资产，解决企业重资产问题，对于持有物业产权的公寓运营商，则可以逐渐探索境内REITs模式。对于当前积极参与产权持有型长租公寓领域的不动产投资基金、转型公寓领域或住宅自持型的房地产开发商，类REITs和未来的公募REITs都将是值得重点研究的领域，通过综合考虑合理REITs产权结构、税务安排等因素来制定合理的投资框架和组织架构，实现公寓领域的金融创新。
REITs对培育我国长租公寓市场具有以下几方面的意义:
第一，契合“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动，将会更新社会对房产的地位和传统的观念，其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响，有利于遏止非理性买房、投资房产的情况，促进房地产市场平稳健康发展。
第二，便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金，投资于收益型物业，并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格，信息披露规范，专业化运营管理，作为房地产投资较理想的渠道，对社会资本具有吸引力。为此，REITs可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道。
第三，帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平，提升用户体验，推动长租公寓市场规范发展。
第四，推动房地产金融创新。长租公寓REITs通过专业化管理，为市场提供优质的租赁住房，改变传统的房地产融资模式，在资产端和服务端都进行优化，也有力推动房地产商的转型。
长租公寓REITs基础资产的选择
在正常居住租房场景下，由于房屋租赁合同一般有押金条款，租房人违约风险整体可控，对入池公寓资产的出租率、租金水平及其增长率的判断更为重要。
1、入池公寓资产运营情况
（1）对入池公寓的城市分布、街区分布及户型进行了解，优选一线及主流二线城市主城区公寓占比较高的资产池；
（2）入池公寓现有租约取得上游本租合同出租人同意；
（3）了解入池公寓当前租约租金水平，参照当地市场情况判断合理性。
2、上游物业整租(或收购)及房屋改造
（1）须确保物业整租合同年限较长，否则影响REITs产品期间覆盖；
（2）对于收购经营不善的酒店、城中村小产权房、老旧厂房并改造出租的公寓资产，须关注其资产资质是否符合当地政策，是否存在产权重大瑕疵的情形；
（3）对于酒店、厂房改造公寓，须关注防水功能、排污功完好有效，特别是要经过消防验收。
3、底层资产质押登记
投资者应要求原始权益人已将底层资产应收账款质押，并于人民银行动产融资统一登记系统进行登记。
我国长租公寓REITs的可行模式
我国的长租公寓REITs可以选择在银行间债券市场和证券交易市场进行交易，这两种不同的交易市场也代表着不同的REITs模式。
目前长租公寓REITs宜采用的模式有两种：银行间REITs和交易所基金REITs模式。第一种，长租公寓持有/运营方选择合适物业作为资产池，以租金的未来收益权作为偿还来源，并辅以物业资产抵押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施，根据长租公寓租金的预期收入水平和合理收益率确定REITs规模和份额，在银行间市场上市交易。
第二种则是长租公寓持有/运营方选择合适物业，以转让股权方式将物业资产转让给专门的项目公司（SPV，因国内REITs税收政策并无放宽，这种方式一定程度上可避免过度征税），设立REITs筹集资金，在证券市场上市交易。
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