2011年7月第2周市场分析报告—— 一周市场概况 (2011-7-13 15:20:20) [发送到微博]

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一、宏观政策

1、央行存贷款基准利率分别上调0.25个百分点

中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调息后，金融机构人民币一年期整存整取定期存款利率为3.50%，一年期贷款利率为6.56%。这是央行今年以来第三次加息，也是自去年以来第五次加息。

聚仁观点：由于面临通胀压力较大，此次加息已经在市场预期当中。本次加息后，五年期房贷利率升至7.05%的高位。公积金贷款五年期以下4.45%，五年期以上为4.9%。加息增加了购房者的购房成本和还贷压力，从而降低部分客户的购房意向。同时，加息增加开发商的融资成本，且目前贷款难度加大，可能会使部分开发商的资金链更为紧张。

2、 武汉商品房开发按5%-10%配建保障房:14.16亿用于安居

今年我市年内开工建设和筹集保障性住房107700套，其中廉租住房5500套、经济适用住房15000套、建设和筹集公共租赁住房30000套、改造国有工矿和城市棚户区37200户、建设限价安置商品房20000套。目前，全市加快保障房落实工作，出台了在商品房开发、棚户区改造和城中村改造项目中按照5%—10%比例配建保障房的政策，正在5个规划项目中落实，全市保障房建设目标做到了时间过半任务过半。

聚仁观点：政府一直强调保障房的建设，但是各地政府做得并不够完善。此次武汉市出台按比例配建保障房的政策，是否能够完全落实，有待观察。完善的保障房体系，还是会给商品房市场带来一定的冲击。

 

二、市场表现

 

1、一周市场表现：

本周是7月的第二周，本周开盘户型以两房为主力，成交率比较高的楼盘是洪山区的当代国际花园，开盘成交率91%。

2、新盘表现：

 

新盘成交案例：

葛洲坝世纪花园尚庄区

本期房源：80-120㎡两房到三房

推盘价格：6800元/㎡

成交套数：推出房源172，成交46套，成交率26%。

优惠活动：认筹98折，凭认筹凭证开盘当天一次性95折;无认筹的，开盘当天成交97折

 

 

城投瀚城

本期房源：主推88-105的两房，推出房源一栋半，全为两房，共计208套房源
推盘价格：均价7500，折后最低6700，楼层差30
成交套数：成交75套，成交率36%。

优惠活动：认筹减5W  之后9.8折  再减一万

 

当代国际花园

本期房源：加推四期9#、10#、11#号楼，60-90平米户型，共240套

推盘价格：均价7000元/㎡

成交套数：开盘销售约220套,开盘销售率91%。

 

优惠活动：一万抵三万

 

 

祥生柏景湾

本期房源:本次与上周一样加推6#楼，11层，1梯3户，共3个单元，主力面积段89-98平米，共推房源90套，顶楼复式。

推盘价格：折前均价：5700元/㎡;折后均价：5200元/㎡

成交套数：上周3套，本周2套

优惠活动:2万抵5万，再享9.7折。婚房减2000元/套、

 

 

长江香榭琴台

本期房源：本期主推88m²两房、96㎡两房、107㎡两房、128m²三房，共推252套房源

推盘价格：折前均价9500/㎡;折后均价9100元/㎡

成交套数：开盘当天成交月约85套，去化率33%

优惠活动：加入新长江会总价减5000元，认筹2万抵5万，开盘优惠9.8折，再9.8折

 

市场总结：本周新增推盘量为962套，开盘当日共去化428套，整体去化率为44.49%。本周当代国际花园去化最好，去化率为91%，原因是主要为小户型，总价相对较低，性价比较高。祥生柏景湾去化最不理想，原因是价格高于周边楼盘，降低了项目整体的性价比。

 

三、城市规划

 

1、武汉长江航运中心大厦奠基

位于汉口的武汉长江航运中心大厦3日在汉口民生路口奠基。据介绍，该项目建设用地4.8公顷，包括地下建筑在内建筑总面积27.48万平方米，建筑高度330米，总投资37亿元，建设工期3年半。建成后将能够为国内外港航企业提供口岸服务、公共信息、港航政务、航运交易、金融商务服务和企业总部入驻等功能。(楚天都市报) 

2、卓豹路和珞喻路之间将建穿山道路

武昌卓刀泉和鲁巷之间将增添一条南北向道路，投资近亿元建穿山道路连接卓豹路和珞喻路。拟建的道路命名为拥军路，道路全长1064.42米，南起卓豹路，西侧为保利华都小区，北至珞喻路，东侧为光谷金盾酒店，其中穿得胜山隧道长333米，道路设计宽16至20米，为双向2车道，设计车速30公里/小时。工程总投资预计为9800万元，工期约480天。（长江商报）

 

聚仁观点：拥军路建成后，将会极大地改善武昌区域的交通状态，对区域交通意义重大。同时也会给周边的房地产项目带来利好，如保利华都，可以改善居民出行拥堵的局面，同时道路的建设也会增加项目的区域价值。

3、 武汉市昨开建最大泔水处理基地

武汉市最大泔水处理基地6日在东西湖新沟镇开建。投资方武汉嘉源华环保科技公司称，该基地投资1.8亿元，建成后每年可产生物燃料7.3万吨。（武汉晚报)

4、 武汉四环线10月开建4年后完工

今年10月，武汉四环线首段工程将正式动工开建。7日，中国建筑股份公司与武汉交投公司签订合作协议，双方将组建联合体参与建设四环线项目，总投资约280亿元，建设工期为4年（长江商报)

聚仁观点：武汉市环线道路的建设，更加完善了城市的交通系统。同时，环线的布局，也将城市的房地产市场的区域格局分的更加明确。

 

四、企业动态

 

 

标题	内容
中海连续两月销售过百亿	7月8日晚间，中海海外发展有限公司对外公布了2011年6月的销售业绩。公告显示，6月份，中海实现房地产销售额港币121.4亿元（约为人民币101亿元）及销售面积63.5万平方米，同比增长分别为100.8%和52.2%。这也是中海连续两个月销售金额超过100亿人民币。单月百亿的销售额，中海是继万科之后，中国房地历史上第二个连续销售过百亿的企业。
引领人本生活 金地集团寻求产品人本之变	7月8日，金地集团在上海举行盛大住宅产业品牌发布会，正式推出以“引领人本生活”为核心价值的四大产品系列“褐石、名仕、天境、世家”，并表示未来将持续聚焦“人本”理念，以原创经典并具文化内涵的人文风格、舒适体验的人性化功能、以及强化人与人沟通的人情社区，保持产品鲜明特征和领先内涵，创建住宅产业领导品牌。
保利地产6月销售113亿 子公司5.7亿成都拿地	7月7日晚，保利地产公布了其6月份的销售简报，其113.54亿元的签约金额直追龙头老大万科6月份132亿元的销售额。报告显示，2011年6月保利地产实现签约面积为97.59万平方米，同比增长41.51%;实现签约金额113.54亿元，同比增长78.97%。而这也是保利地产单月签约金额首次突破百亿元大关此外，保利地产公告显示，保利地产控股子公司在成都5.7亿拿商住用地。
万科上半年销售额656亿元 已超2009年全年业绩	在限购、限贷等多重政策持续影响下，万科率先公布2011年上半年业绩。今年1-6月份，万科累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。至此，万科今年上半年的销售金额已超过2009年全年。 聚仁观点：在限购政策之后，大部分开发商皆无明显反应，只有万科率先做出优惠促销的举措，效果显著。

  

  

五、操作建议

本周推出的房源为老盘加推，多以两房的户型为主。从市场表现上来看，洪山区的当代国际花园开盘销售率达到91%，成为本周开盘销售率最高的项目，其他项目销售稍显冷清，平均销售率在26%-36%之间。政策方面，7月7号，银行存贷款利率分别上调0.25个百分点，增强贷款难度，造成开发商的融资成本加大，可能会使部分开发商的资金链更为紧张。 

或许下一步会有开发商率先降价。建议开发商根据自己的资金状况以及市场情况调整战略，增强现金的流通，为下半年的硬仗做好充足准备。中小型开发商可适当借鉴万科的应对策略。如在限购政策之后，大部分开发商皆无明显动作，仅万科率先做出多盘联动等优惠促销的举措，达到今年上半年的销售金额超2009年全年的显著效果。