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文/晏凌羊
以下为网友私信:
羊羊,关注您很久了。想问问您对于广州楼市的看法与意见,盼望回复(以下内容可公开)。
本人广州、佛山各两套房子,目前现金理财450w,不想被通货膨胀,不想贬值,打算动用一半的现金流在广州用我亲弟弟的名额再投资一套,5年后转卖。
如果现在入手广州的房子,我有两个选项:一个是大学城,一个是未来5年产业(人才)重点开发区域黄埔,两个地方都有地铁。第二个因为现在还在开发,配套没有第一个好。
请问哪一个比较好?两者价格差不多,大学城是二手倒挂。
回复:
关于今年广州楼市的看法(仅为个人看法,不形成购买意见,不对您的购买决定负责),之前我有写过一篇(戳图可阅),供参考。
如果我是你,我可能就拿着这些钱买一些收益相对稳定、风险相对不那么高的理财产品。
225万,不管是在大学城还是黄埔,都买不到什么好货。
而以后的楼市,我自己的判断是:随买随涨的时代已差不多结束,以后好货更贵、差货可能涨不起来(贷款买房的话,房价不涨就是亏)。
再加上一买一卖的各种交易成本(时间、税费),很有可能就买个寂寞。
再者,让弟弟代持房产,可能会影响他的首套房、首贷资格,搞不好还会引起额外的麻烦和风险。
买靠谱一点的理财产品,跟目前房产带来的“抵抗通胀效应”可能会持平,而且你还能拥有更好的资金流动性,不必承担请人代持房产带来的各种麻烦和风险(哪怕这人是你弟)。
如果一定要买一个,那么,房价相同的黄埔重点开发区域和大学城区域,确实难分伯仲。
在楼市里,钱是最精明的东西,房价已经给你做出了价值判断。
如果是投资,建议选黄埔(黄埔去年涨过一轮,洼地已经被填平了,但预期还在);如果考虑以后自住,可选大学城。
个人意见,可能不对,仅供参考。
说完了个体,我们接下来说整体,也给近期想在广州买房的朋友做个参考。
我对楼市和房产很感兴趣,一得空就研究。
其实,蛮想当个专为粉丝提供购房咨询服务的房产博主,但又担心自己也只是半吊子水平,那点咨询费养不活我(毕竟太多人只想看免费的文字),而我又要养家糊口,就不得不收钱为公寓产品打call(我有底线,但节操会随生存处境上下浮动)。
研究房产有关政策,我们会发现:不管是国家层面还是地方层面,上头都不想让房价飙涨,只是想让成交量涨(成交多,产生的税费和GDP就多)。
然而,市场不一定会听从政策的调控。成交量跌,房价也会跟着跌。
在楼市里,“价量齐涨”和“价量齐跌”都是经常会发生的现象。
疫情发生之前,广州楼市就已经横盘了好一段时间,但那时候,深圳、东莞等周边城市房价猛涨,北京、上海、杭州、宁波、苏州、扬州等城市也在涨。
当时,全国楼市表现为:整体冰冷,局部火热(深圳,东莞),基本面表现是一二线城市横盘,三四线城市下跌。
钱像水一样,会往价值洼地流动。东莞、深圳、宁波等城市的房价在这个波段涨起来,实际上是一个“填平洼地”的过程。深圳人多地少,楼以稀为贵,而东莞的房价和这个城市的GDP严重不匹配,两个城市就涨最猛。
原本,广州房价本就不低,但全国局部城市这么涨一波之后,广州楼市就显得估值低了,本就酝酿着一轮涨幅,只是疫情的到来让全国人民的注意力都放到了疫情上,对经济的悲观情绪也在蔓延,楼市成交几乎快冻结。
也就是那时候,我觉得广州楼市接下来会有一波涨幅,才果断把郊区的房子贱卖了,买入了市区的。
疫情稳定下来后,广州开始局部放松限购,楼市的成交量先起来了,好货买少见少,接着房价也开始往上走。
先是珠江新城以及几个重点区域(比如强规划区域)领涨,接着周边跟涨,像涟漪一样,从中心城区蔓延到了外围。
涨到今年,珠江新城好一点楼盘的单价已经突破16万一平米,二手房市场业主惜售严重。在全球放水的大势下,大家都有房价还会往上走的预期。今年4月22日,广州出台楼市新政,最大的“点”是调整增值税征免年限,将全市个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。房贷方面,也收紧了,利率也上调了。
看起来,是在遏制成交量,实际上是落实“房住不炒”,给市场打一针退烧针。广州房价没降,但成交量大幅下滑,购房者的买房门槛和买房成本变得跟高。在这种形势下,我觉得广州二手楼市会横盘好一段时间。目前,卖家因为还有“房价在涨”的心理惯性,卖房初期阶段心态可能会比较强硬,但随着楼市横盘时间变长,这种心态可能会有所松动。因此,这个阶段有买房需求的朋友,可慢慢看、慢慢选,因为楼市横盘趋势下,对买家更有利。
如若是买房投资,个人就不大建议了。广州和深圳、北京、上海等城市不同,它面积真的很大,城市发展呈点状突起式,大部分区域的供应量依然可以满足人们的购房需求,加上广州这几年全方位推进旧改,也为市中心等热门区域释放充足土地。
尤其是买二套房当投资的买家,如果再背负一些贷款(利率上浮10%),算下来可能真不如在银行存定期理财产品划算。你买房子来出租,租金回报也远不如把钱存在银行要高,而且还白白损失了“资金的流动性”。
房地产业高跟猛进二十几年,现在已步入稳重的“中年”。贵的房子,往后越来越贵。便宜的房子,往后可能横盘或下跌。
买房自住的话,啥时候都是入局时点。这世界上没有永远往上涨的东西,我们每一场投资都是在赌博,还是要量力而行。
落实到具体选筹上,我个人的建议是:有购房资格的前提下,能买限购区域就别去非限购区域看“远,大,新”。有实力能够到“珠江新城、金融城、琶洲电商总部”这个“金三角”附近的房子就去够,够不到也在这个三角区附近找找。尽量不要选2000年以前建的楼梯楼,以后可能很难出手。
全文完
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好多人不知道胖羊真实的样子,喏,关注下面这个视频号,听我给你讲个无厘头笑话。谢谢你的时间,我们相约明天见。ps:《离婚七年》系列,都放小号上去更新了。我比较奇怪,已经通知很多回了,还是有人不停在问。
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