商品房买卖合同纠纷中如何确定法院管辖权?

作者：广东康邦律师事务所 黄连禧
【问题】
商品房买卖合同纠纷案是否都属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）款规定的不动产纠纷的专属管辖？如何确定商品房买卖合同纠纷的管辖法院？
【案例】
案例一
原告朱某、赵某与被告东莞某房地产开发有限公司及第三人中国银行东莞某支行因商品房预售合同纠纷，争议标的是解除合同、返还房款，被告住所地为东莞市厚街镇，属于东莞市第二人民法院管辖的范围；房屋位于东莞市常平镇，属于东莞市第三法院管辖的范围。原告以“案涉房屋在东莞市常平镇，属于不动产纠纷”为由，向东莞市第三人民法院起诉，东莞市第三人民法院受理了该案；被告则认为，本案属于商品房预售合同纠纷，并非不动产纠纷引起的诉讼，提出管辖权异议，本案不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，被告住所地在东莞市厚街镇，应当由东莞市第二人民法院管辖，作为东莞市第三人民法院对该案没有管辖权。
（案例索引：广东省东莞市中级人民法院（2017）粤19民辖终226号）
案例二
2014年11月9日，原告费某与被告湖北某地产集团有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的五里锦绣B区三期第10栋2单元2层3号房，交房期限为2015年8月31日，房屋产权登记时间为房屋交付使用之日90日内。并约定被告逾期交房的，按已交房款每日万分之五支付违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，但至今仍未收到收房通知书，被告也未书面说明无法按期交房的原因。
原告向湖北省武汉市江夏区人民法院起诉，要求被告按照《武汉市商品房买卖合同》的约定办理合同备案手续，交付房屋并办理房屋所有权证；被告支付按每日万分之五的标准计算至履行完毕时止的违约金43200元。
被告湖北某 地产集团有限公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议认为，对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖，而法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地（武汉市洪山区友谊大道钢州花园宏昌玲珑汇1栋1单元1713室），故武汉市江夏区人民法院受理本案不妥，要求将案件移送至武汉市洪山区人民法院处理。
（案例索引：湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初2787号）
【争议焦点】
商品房买卖合同纠纷案是否都属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）款规定的不动产纠纷的专属管辖？如何确定商品房买卖合同纠纷的管辖法院？
【解析】
一、商品房买卖合同纠纷案是否都属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）款规定的不动产纠纷的专属管辖？
商品房买卖合同纠纷，不属于不动产纠纷的专属管辖范围。理由是，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条“第一款规定:民事诉讼法第三十三条第一款规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”，且《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条第二款也没有将商品房买卖合同纠纷纳入按照不动产纠纷确定管辖范围，而《民事案件案由规定》（《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》）没有将商品房买卖合同纠纷纳入物权纠纷范围，也不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条第二款规定的政策性房屋买卖合同的范畴。
二、如何确定商品房买卖合同纠纷均由不动产所在地法院管辖？
确定商品房买卖纠纷管辖权，应当根据诉讼当事人的诉讼请求不同，具体确定商品房买卖合同纠纷的管辖权，具体如下：
案例一，原告朱某、赵某与被告东莞某房地产开发有限公司及第三人中国银行东莞某支行因商品房预售合同纠纷，原告向法院起诉，请求解除商品房合同，返还房款的纠纷案，应由哪个法院管辖呢？
观点一认为，本案是因房屋买卖而引起的纠纷，房屋买卖属于典型的不动产纠纷，案涉房屋位于东莞市常平镇，所以，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条专属管辖规定，本案应属不动产所在地的东莞市第三人民法院管辖范围。
观点二认为，本案应由被告所在地的东莞市第二人民法院管辖。
笔者赞同观点二。理由是，案涉纠纷，是商品房预售合同纠纷，不属于不动产纠纷的专属管辖范围。本案的争议标的为解除合同、返还房款，不属于因不动产的权利确认，分割、相邻关系等引起的物权纠纷，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条“第一款规定:民事诉讼法第三十三条第一款规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”，而最高人民法院《民事案件案由规定》（《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》）没有将商品房预售合同纠纷纳入物权纠纷范围，所以商品房预售合同纠纷不属于不动产纠纷，也不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条第二款规定的政策性房屋买卖合同的范畴。
因此，本案的商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。由于本案双方在案涉合同中未约定合同履行地，争议标的为“解除合同，返还房款”，而非交付不动产，故亦不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第十八条第二款规定的“……交付不动产的不动产所在地为合同履行地”的情形，结合本案没有本案被告住所地在东莞市厚街镇，本案应当由被告所在地东莞市第二人民法院管辖。
案例二，观点一认为，本案应由被告住所地武汉市洪山区友谊大道钢州花园宏昌玲珑汇1栋1单元1713室的武汉市洪山区人民法院管辖。理由是，处理对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖，而法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。本案被告湖北某地产集团有限公司的主要办事机构所在地并不在其注册地，而在武汉市洪山区友谊大道钢州花园宏昌玲珑汇1栋1单元1713室，故武汉市江夏区人民法院受理本案不妥，要求将案件