宜
2月
25日
因楼盘烂尾无法交付，购房者与开发商解除合同后，剩余银行按揭贷款还要继续还吗？近日，嘉兴中院就审理了这样一起案例，最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。
基本案情
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。
2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。
2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
法院审理
一审法院审理认为：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
一审判决后，许先生不服，提起上诉。
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。
2022年2月初，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。
本案中，开发商已经进入破产清算程序，银行应当向破产管理人申报债权，在破产清算过程中实现自己的债权。
小编评析
本案中造成两审法院不同裁判结果的主要区别在于对格式条款的适用，个案中，是否适用格式条款，往往也是突破合同限制的关键，虽然两审法院都判决《个人购房借款及担保合同》解除，但是解除的事由却不同，一审法院判决违约解除，二审法院是依据法律规定解除，两者的法律后果自然也不同。
《民法典》第四百九十六条规定格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同应是双方协商一致的结果，但是，生活中往往由处于强势地位的一方制定格式合同，如购房、保险、银行业务等多是如此，处于弱势地位的个人一方一般不具有修改合同条款的条件，因此若发生此类纠纷，最好是由专业的律师介入。
相关法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
关于竞泽
负责人：康爱军 律师
主要专业领域：建设工程、房地产、公司法
职位：北京市大地律师事务所 高级合伙人
部分社会职务：
·北京市房地产法学会 副会长
·中国行为法学会廉政研究委员会 常务理事
·北海仲裁委员会/北海国际仲裁院 仲裁员
·海南仲裁委员会/海南国际仲裁院 仲裁员
·临汾仲裁委员会 仲裁员
·沧州仲裁委员会 仲裁员
·十堰仲裁委员会 仲裁员
·宝鸡仲裁委员会 仲裁员
·北京市律师协会土地与房地产法专业委员会 委员
·中国房地产业协会 调解员
·北京大地建设工程与房地产争议调解中心 主任
·北京化工大学 公共管理专业学位研究生联合导师
来源：嘉兴中院
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