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项目背景
梁山辉（重庆）：请问有老师做过农村宅基地房屋征收评估吗？这边遇到一个950间的宅基地房屋征收评估。委托人要求评估其市场价格。宅基地如何评估？
讨论
李传鑫（山东）:成本法
梁山辉（重庆）：给委托人提建议如下：按照权益回购的思路评估旧房的市场价格。选择产权调换，按照补偿方案，评估出安置房的市场价格减去综合成本价，得出土地价格。因为产权安置不作地价结算。
陈一凡（辽宁）:一般此类政府以产权调换为主
梁山辉（重庆）：但对方需要评估出旧房的一房一价
梁山辉（重庆）：因为有人要货币补偿
李传鑫（山东）:宅基地带有福利性质， 评估价值一般宅基地使用权价值，仅对地上房产评估。
陈一凡（辽宁）:有证房评估价格高低相对影响小。如需货币补偿，得调查近年成交价，取上限
梁山辉（重庆）：他们的政策是不权益回购，要房子大概一间旧房，要拿2套房。如果要货币，就是旧房的市场评估价+其他奖励等
李传鑫（山东）:安置房占用土地性质是什么？
梁山辉（重庆）：国有划拨
李传鑫（山东）:安置房市场价值就包括国有划拨土地使用权价值了。
梁山辉（重庆）：我的意思按照安置房的市场评估价减去综合成本价，按照当地政策，如果要房子，按照旧房占地的1：3，不足180平方米按照180安置
梁山辉（重庆）：是的
梁山辉（重庆）：选择产权调换就不作地价结算了
梁山辉（重庆）：但是现在难题是要评估被征收房屋（旧房）的一房一价
李传鑫（山东）:当地没政策吗？如果有按照政策依据评。
没有，按村民代表大会协商确定方案实施。
梁山辉（重庆）：没有政策，
梁山辉（重庆）：就需要评估机构评估旧房的一房一价，重置价，装修等
梁山辉（重庆）：旧房成本价+装修等补偿给被征收人，安置房是需要补造价的
梁山辉（重庆）：他们这边当地有个常规做法，就是用司法拍卖案例减去成本等，得出土地价值，然后拿来修正一下，得出这个宅基地的土地价值。我觉得这样不对
梁山辉（重庆）：找的案例跟要征收的宅基地，容积率都不一样啊
陈卓杰（重庆）:当地没有这个做法哦
梁山辉（重庆）：但当地评估师说，宅基地多修一层就多一层造价。
梁山辉（重庆）：这项目是浙江的
梁山辉（重庆）：听说他们上专委会，司法拍卖案例居然还可以通过呢
梁山辉（重庆）：浙江省协会还出了一个工业房地产估价技术指引，二级市场的工业用地可以用二级市场的工业房地产拍卖成交价剥离出地上建筑物等其他，得出的土地案例作为工业用地的比较案例
梁山辉（重庆）：因为这边一级市场工业用地与二级市场工业用地差距巨大
李传鑫（山东）:司法拍卖一般减30%作为拍卖底价。有时候并不代表正常市场价格，和一手房，二手房成交价格区别挺大，拍卖必须一次性付款，新房或二手房首付后可以抵押贷款。
梁山辉（重庆）：一级30-50万元一亩，二级100-300万元/亩，如果拿一级市场去评估，要被客户或被征收人打
陈卓杰（重庆）:二级市场纯土地交易案例有这么多？土地没有达到投入标准可以交易？
梁山辉（重庆）：虽然减30，最终经过博弈，最终成交价不一定就比不30的低呢
陈卓杰（重庆）:如这个100到300有可能剥离之后人为计算出来的吧
梁山辉（重庆）：二级市场用的工业房地产拍卖案例
梁山辉（重庆）：是的
陈卓杰（重庆）:这个不作数
梁山辉（重庆）：协会指引的啊
陈卓杰（重庆）:地上有房租的土地和空地是两回事
梁山辉（重庆）：
李传鑫（山东）:不可否认，以底价或高出底价成交可能性存在，就目前市场行情，流拍可能性大，不能用流拍作为案例吧
梁山辉（重庆）： 需要评估的标的也是二级市场工业房地产
陈卓杰（重庆）:纯土地吧
梁山辉（重庆）：不是，建好了
吴奕飞（广东）:那这样相当于可以用工业房地产市场法
吴奕飞（广东）:剥离出来的土地也是土地重置价了
梁山辉（重庆）：宅基地征收做一房一价，老师们指点一下啦
梁山辉（重庆）：是的
梁山辉（重庆）：帮评估标的的成本再加回去
吴奕飞（广东）:一房一价含地价？
梁山辉（重庆）：得出的就认为是二级市场工业房地产的价格了。
梁山辉（重庆）：是的
吴奕飞（广东）:土地二级市场只存在拍卖和股权
吴奕飞（广东）:没有房地产案例？土地有赋予基准容积率？
梁山辉（重庆）：选择货币的，旧房的市场价格+其他奖励补助；选择产权调换，按照旧房占地的1：3，且不低于180平方米的安置
梁山辉（重庆）：容积率委托方不管，
吴奕飞（广东）:一层和四层的房子如何体现价值差
梁山辉（重庆）：我就是认为每间房子容积率都不一样，跟当地评估师发生了分歧
梁山辉（重庆）：他们认为地基不存在差距
梁山辉（重庆）：差价就在房屋造价上面
梁山辉（重庆）：还别说，当地司法拍卖还真是这样的
梁山辉（重庆）：多一层也就多几万块钱，
吴奕飞（广东）:浙江省好像有国有土地征收的指引，可以参照
梁山辉（重庆）：看了的，不适合宅基地征收
吴奕飞（广东）:看单价吧，多一层，补偿款肯定多
梁山辉（重庆）：4层的房子比1层的房子也多不了几个钱
吴奕飞（广东）:可以参照他的技术路线
梁山辉（重庆）：主要价值在地基上面，
梁山辉（重庆）：本地的评估师都这么认为
吴奕飞（广东）:成本上看一般是一层大于四层，我们这边是往下修的，减少一层单价增加一些
梁山辉（重庆）：按建筑面积来评估，要不得
梁山辉（重庆）：按照建筑面积单价来评估
吴奕飞（广东）:市场法用不了？
梁山辉（重庆）：征收指导中心也说，多一层就多一点造价，你这个评估出来，单价按5000算，一层多50平米，多25万，攻坚组都要跳起来
梁山辉（重庆）：用不了，
梁山辉（重庆）：没有那么多1层，2层，3层，4层，5层的案例
梁山辉（重庆）：分别还要3个
吴奕飞（广东）:你们的指引有写可以找标准房，其他个别因素修正，修正体系要专家论证
梁山辉（重庆）：专家无法论证
梁山辉（重庆）：指引说还要专家确定地价补偿系数呢
梁山辉（重庆）：宅基地搞不来
梁山辉（重庆）：居然还要搞一房一价
梁山辉（重庆）：刚开始以为只搞建筑物成本价
梁山辉（重庆）：各位老师，安置房10000元/平方米，安置房综合成本价5000元/平方米，按照这样，楼面地价=10000-5000=5000，1：3，5000×3=15000，原来的宅基地=15000元/平方米，可以吗？
梁山辉（重庆）：假设宅基地50平方，15000×50=75万元，就认为是宅基地市场价格了，可以不？
梁山辉（重庆）：哎，这样不行，征收方说我们不权益回购。你这个是权益回购的做法
吴奕飞（广东）:这样感觉划拨地=宅基地。依据在哪里？
梁山辉（重庆）：方案里说：不作地价结算
梁山辉（重庆）：选择产权调换的，原来的宅基地跟安置房的国有划拨地不作地价差价结算。相当于土地对等了。
吴奕飞（广东）:会不会是鼓励产权调换呢
梁山辉（重庆）：经咨询，就是
梁山辉（重庆）：所以，拿货币，就按照原来房子的评估价格来
梁山辉（重庆）：这样就产生了这次的难题，宅地基房屋的一房一价
梁山辉（重庆）：宅基地房屋严格来讲，是不是没有市场价值，这个就只能本村农业户口人员来买
梁山辉（重庆）：如果能不受限的交易，所谓的小产权房跟商品房还有什么区别？
梁山辉（重庆）：甚至担心，帮宅基地一房一价（市场价格）评估出来了，说得过去吗？
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