问：我所在的乡已开引进大企业种（做）白茶茶旅融合大企业有实力，懂行。但签协议时有些关键问题还未谈妥。
一是关于林地承包到期（2055年底）后，地面种植物归谁？这类茶树越老越值钱，企业建议仍优先流转给他们，如果他们不做了，就评估后由乡或村或其他经营方回购。我们问了下，到时候这个评估价可能天价。
二是是否同意企业再次流转林权，以及是否同意其抵押贷款？林权抵押贷款在本地有理论和政策，但操作基本不现实。企业说，要同意我再流转，这样能融资，做大做强。但我们要控制风险。
群里请教大家，针对上述两个问题给些建议。
建议一：合同到期，恢复原状
1. 如果双方没有专门约定，由承租方创立的地上附着物所有权归承租人，2050年后，如果土地不再继续流转，土地经营权人有权要求承租人恢复原状。至于附着物如何处置，由承租人自行决定。
2. 建议同意，但要求承租人每次转租、融资时列为利益关联方，每次均需经营权人书面同意，并对相关第三方、第四方及更多方进行土地管理和处置过程中可能带来的损失负连带赔偿责任。
建议二：集体内设资金互助功能
我的建议是：第一，到期后允许企业再流转15年，村集体有优先权，如果流转失败了或15年满了，自然收归村集体；第二，政府、企业和村集体各出种子资金100万，共300万（收益的40%指定全村老人受益），引导村民（老人优先）在村集体经济组织内部创建”夕阳红养老资金互助社”，为茶园提供抵押贷款；第三，上级政府财政转移支付扶持茶产业的资金，以金融资本金注入养老资金互助社，其收益的40%归老人，30%归村集体，30%归乡镇政府；第四，一亩茶园的估值按亩年租金/银行一年期存款利息计算（或固定利率0.03）；第五，在2055年内（含延长的15年），允许茶园经营主分块转包分包或再股份化经营；第六，茶园在养老资金互助社貸款逾期不还，茶园经营权由养老资金互助社委托村集体经济组织处置。
建议三：“租改股”，带土地权利进项目
你们这个根本的困境是土地权利拆分后，经营权的出租造成的。乡里的公司从农户那租用土地并转租给外来企业。这部分权利并不完整，导致土地和地上产业的价值没法实现。
可能调整的办法是做制度设计上的调整，把土地集体的所有权和农户的使用权都放到这个项目里，搞混合经济，采用入股的方式。这样它就不是纯粹的市场私有经济，也不会存在土地经营权时限问题。以后长成的包含土地和生态价值的白茶树就不是单单谁家的，也可以转让，转让的时候集体和农户土地上的那部分权利也随着茶树走。
地上的权利是人的。不认真对待人的问题，简单把人换掉，就会造成地权的不完整，就影响地和地上产业在市场上的价值。
所以可以尝试“租改股”，保持这个完整度。这样转让、转包都不是大问题。在具体操作上，把类似区分田底权和田面权，让田底权跟着田面权走。有田底权的集体和农户不改变田面权的经营管理的权利。
其中的组织的成本得有乡政府和国有公司来承担。具体到回购，也可以由国有公司来回购再交还给村集体。
现在发展集体经济要在县域范围内操作，得有新的制度设计。含所有权的租改股是一个可以尝试的方向。
现在看，农民要不被政府组织，要不私有化后在市场里被资本组织。这就是现实。两害取其轻。被政府组织，农民和村集体还是有讨价还价余地的。
没有政府和集体，土地只能租，这个地上的权利能用的只有经营权，没法包含所有权和使用权，这个价值就非常有限。顾虑就很多，影响各方的预期。
建议四：反对政府在其中扩权
抵押贷款或再次流转都应是2055年期限内，且责权利与原承租合同一致吧。地面附着物可优先流转给承包方，可回购或新承包者购买，也可要求承包方恢复原状。
抵押贷款抵押的只限于承包合同中的责权利及其期限。银行要转包也是根据承包合同中规定的方式的转包。
可否再转包是承包时双方协商的内容，而不必上升到制度层面。租房也是如此。房东有不接受二房东的，也有接受二房东，而且接受二房东的更多了。可转包，总体而言是一种进步，表明承包有了自由退出的可能，也即愿意承包的增多，降低了承包者的风险，这种风险越低，经营权市场越活跃。关键是管控好转包风险。
流转易退出而又将各方损失降低到最低甚至无损失的机制建立起来，经营权流转市场和制度才算真正建立，否则始终半死不活。
租改股的组织成本极高。如果村民付得起这个组织成本，我赞同。如果政府兜底，加强政府的干预权和控制权，我反对，只会是大退步。
直接租，这地这林还是村民的，村民只要想要，能要回来。政府和国有公司一介入进来，这地这林就不再属于村民，村民想要就很难要回来了。
建议五：优先承包，可把树挖走
根据我过去将土地发包实际看，我的建议：
1、流转合同到期，承包流转方自行挖走茶树即可，腾出土地原本状态，茶树属于承租方财产，在实际操作中几乎不可能。
2、合同到期，地面附着物全部无偿转交发包方。
3、决不能对茶树极其地面附着物评估回购。
4、流转合同到期，如果经济社会环境没发生大变化，出租方还想继续对外发包土地，同等条件下，原来承租方必须具有优先权。
5、绝对不容许承包方以所流转土地及其附着物作为抵押贷款。
6、绝对不许承租方对合同范围内土地财产全部、或者部分分割转包第三方。
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