房地产司法鉴定评估中一面荷花玻璃屏风所引发的思考

一面荷花玻璃屏风所引发的思考

——房地产司法鉴定中室内装修等附属设施的处理探析

河南远志房地产评估有限公司    崔永利

在一宗房地产司法鉴定评估中，相关当事人对估价结果提出了异议，委托法院转要求估价机构和注册房地产估价师对所出具的估价报告估价结果进行解释，明确其是否包含房屋内一面玻璃屏风的价值。

收到相关评估异议书后，经估价师与经办法官进行沟通，原来为被执行人认为室内荷花玻璃屏风当初装修时花了不钱，要求单独评估该装饰品价值，不同意和房屋一起拍卖。

随后，注册房地产估价师调取相关项目工作底稿，底稿显示，在查勘时点，被执行人未到场，法院采用强制开锁程序，注册房地产估价师和申请人及法院经办人员、公证处人员、开锁人员等一起对房屋进行了勘查，开锁、拍照并签字确认；经查看当时拍摄的照片和视频，找出了当事人异议书中所述的荷花玻璃屏风。

查阅有关工作底稿以后，注册房地产估价师与委托法院执行人员进行沟通，并告知所出具《房地产司法鉴定估价报告》已明确估价对象“不含室内动产及其他债权债务”。因此，不需要专门就此荷花玻璃屏风问题进行专门解释，但相关工作人员认为评估机构仍应对房屋评估价值是否包含荷花玻璃屏风价值作进一步说明。

经慎重考虑，估价师建议法院委托专业装修公司至现场确认该荷花玻璃屏风是否能完整拆除，以及会不会对周边结构造成损坏，并出具相关专业书面意见以供评估机构评估时进一步认定和作相关说明处理，但未获委托人认可，从而使估价机构和估价师陷入被动。

上述案例也折射出房地产司法鉴定中存在一些问题：

一、估价范围的确定

房地产评估中室内不可移动财产和可移动财产该如何准确界定？笔者认为应分几种情况来加以考虑。

2、有些估价对象尚未装修完毕或已装修尚未入住的生活配套设施设备，这些设施设备较新，特别是一些高档浴盆、进口马桶等价值较高，宜建议法院登记造册，单独评估该部分财产价值。

 4、室内可移动家具，可以拆除的独立空调，抽油烟机等，在现场查勘时应明确告知法委托方和在场当事人该类型财产不属于房地产评估范围。

根据以上分析情况，建议在估价实际工作中可按以下方式处理：

二、处理方式

1、单独列示

针对价值较大的附属设备设施，建议由相应专业类别评估师出具估价技术报告或专业意见，将其估价结果单独列示于房地产估价报告中。

2、综合考虑

对于能满足基本生活需要的一些设备设施，价值不大的，可以在装修中一并考虑。

三、评估问题

《河南省房地产司法鉴定估价指导意见》第三十七条“以房地产为主的整体资产处置的估价，应当将附属设施一起估价。”根据上述规定，房地产评估公司出具的房地产估价报告可以对室内附属设施进行评估。但是附属设施具体包括哪些，规定不够明确，操作中容易引起当事人异议，因此仍有待进一步明确。