物业费涨价，谁说了算?

物业费涨价

业主可以拒交吗？

近日

鼓楼法院审结了一起物业服务合同纠纷

张某系福州市鼓楼区某小区业主，某物业服务公司自2016年10月起为其小区提供物业服务。后物业服务公司擅自将物业费涨为每平方米1元/月，张某自此未交纳物业费，故某物业服务公司起诉至法院要求张某按每平方米1元/月交纳物业费4860元。

鼓楼法院经审理后认为，根据某物业服务公司提交的案涉小区收费明细情况表显示，案涉小区各单元物业费按每平方米0.6元/月收取。本案中没有合法有效的物业服务合同，某物业服务公司主张按每平方米1元/月的标准收取物业费，无合同依据。

因此，法院判决张某按每平方米0.6元/月的标准向某物业服务公司支付物业费2916元。

物业公司是否有权自行上调物业费？

该做法是否符合法律规定？

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等相关规定，物业费调价属于应由全体小区业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

物业费调价，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。调价程序应正当、合法，并应接受合理监督。

本案中，业主与物业公司双方没有合法有效的物业服务合同，物业公司无权自行上调物业费并要求业主支付。物业公司擅自调整物业费的行为，不符合法定程序，难以充分保障广大业主对小区物业管理重大公共事项的知情权和选择权。鼓楼法院最终认定物业公司上调物业费依据不足，判决业主按原物业费标准支付拖欠的物业费。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

来源：鼓楼法院